住宅ローン返済中の家を売るには？不動産の売却方法やケース別の注意点を解説！

ローン返済中でも家を売却できる

住宅ローンの返済中でも、一定の条件を満たしていれば不動産売却は可能です。また、不動産の価値は経年につれて下がることが一般的であるため、完済の前に売却したほうが高く売れることが多いというメリットもあります。ローン返済中の家を売るときには、ローン残債や売却見込み額などの事前情報を集めることが大切です。

この記事では、住宅ローン返済中の家を売るために必要な準備や、知っておきたいケース別の注意点についてご紹介します。住宅ローンの残債がある家を売りたいという方はぜひ参考にしてください。

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ローン返済中の家を売る前の確認ポイント

住宅ローン返済中の家を第三者に譲渡するには一定の条件を満たす必要があります。具体的には、以下の条件を満たしているか確認しましょう。

・住宅ローンを完済すること
・不動産に設定されている抵当権の登記を抹消すること

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸し付ける際に、返済が行われなかった場合に備えて不動産を担保にする権利のことです。抵当権が付いたままだと家を第三者へ譲渡できないため、売却と同時に抵当権を抹消する必要があります。

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住宅ローン返済中に家を売却するには、一定の条件を満たせるか見極めるために、ローンの残債がいくらなのか、売却益や自己資金で完済は可能なのかを確認する必要があります。家を売る前に、以下のステップでチェックしていきましょう。

1．住宅ローンの残債を確認する

まずはじめに、住宅ローンの残債を確認することで、自分に合った売却方法を判断しやすくなります。住宅ローンの残債を確認する方法は次の3つです。それぞれ確認方法やかかる時間が異なる点に気を付けましょう。

返済予定表を見る
返済予定表を見れば、家の住宅ローンの残債を確認できます。返済予定表とは、毎月の返済額やその元金と利息の内訳、借入金の残債などが記載されている書類です。「返済計画表」や「償還予定表」と呼ばれることもあります。これは、住宅ローンを契約した金融機関から発行されるもので、郵送やWebなど金融機関ごとに形態は異なります。返済予定表がどの書類に当たるのかが分からない場合は、金融機関に確認しましょう。

残高証明書を見る
残高証明書とは、年末時点で住宅ローンの返済額がどれくらい残っているのかを公的に証明する書類です。「融資額残高証明書」と呼ばれることもあります。多くの金融機関は10月～11月ごろに郵送してくれますが、発行には手続きが必要な場合もあります。発行の手続きをした場合、通常は1週間程度で届きます。

ネットで確認する
住宅ローンの残債は、ネットからも確認できます。インターネットバンキングを導入している金融機関であれば、住宅ローンの残債照会をWebサイト上で行うことも可能です。住宅ローン借入先の金融機関のインターネットサービスに加入し、リアルタイムの残債を確認してみましょう。

2．家の売却見込み価格を調べる

次に、家をいくらくらいで売却できそうかを調べる必要があります。家の売却見込み価格を調べるには、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。不動産会社に査定額を提示してもらうことで、成約価格のイメージがつかめるでしょう。

また、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」を確認すれば、過去実際に行われた取引の情報をもとに、相場価格を知ることも可能です。

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3．残債を完済できるか確認する

売却見込み価格を確認したら、その金額で住宅ローンの残債を完済できるのか確認しましょう。売却時には、仲介手数料や印紙税などの費用もかかるため、売却見込み価格から諸費用を差し引いた売却益を把握することが必要です。ほかにも引越し代や登記費用などの諸費用の目安は、不動産成約価格の4％以上（譲渡所得にかかる税金を除きます）といわれています。さらに売却時に利益が出た場合は、その利益に対して「譲渡所得税」とも呼ばれる所得税や住民税が課されることもあります。

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住宅ローンの残債が売却見込み価格よりも高いことを「オーバーローン」、低いことを「アンダーローン」といいます。アンダーローンの場合、売却代金を充てれば住宅ローンの完済が可能です。一方で、オーバーローンの場合、住宅ローンを売却代金だけでは賄えません。しかし、オーバーローンでも売却できる場合があります。ここからは、オーバーローン、アンダーローンそれぞれの場合の売却方法や、売却の流れを見ていきましょう。

住宅ローンの残債が残っている場合、売却益で支払えるかどうかは、査定を受けて判断します。三井のリハウスでは無料で不動産の査定を行っています。実績豊富な担当者が売却をサポートしますので、ぜひご相談ください。

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オーバーローンの家を売る場合

住宅ローンの残債が売却見込み価格を上回っているオーバーローンの場合は、対策を講じて住宅ローンを完済しなければなりません。オーバーローンの家を売る方法は以下の3つです。

・手持ちの資金を足す
・住み替えローンで返済する
・任意売却する

オーバーローンになってしまうケースの多くは、頭金が少なく、返済期間も短い状態で売却しているほか、諸費用やリフォーム費用も借入を行った上で購入後に短期で売却してしまうことが考えられます。一方で、所有期間が長いことで築年数が古くなった物件は、その分、返済も十分に進んでいる可能性が高く、逆にオーバーローンにはなりにくい傾向があります。

ここでは、オーバーローンの家を売る場合の3つの方法についてご紹介します。

手持ちの資金を足す

1つ目は、手持ちの資金を足す方法です。これは最もシンプルな方法で、売却金に自分の預貯金を追加して残債を一括返済します。住宅ローンを完済した後は、通常の物件を売却するのと同様に売却活動や抵当権の抹消を行います。

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住み替えローンで返済する

新しい住宅を購入する際に、「住み替えローン」という形で再度ローンを借り入れることで、今ある住宅ローンを返済する方法もあります。

しかし、住み替えローンの審査は通常の住宅ローンと比べると厳しいことが一般的です。なぜなら、住み替えローンは、現在住んでいる家の住宅ローンの残債分と新たな家を購入するための資金分を合わせて借り入れするためのローンだからです。新居の購入資金に加えて旧居の住宅ローン残債も借り入れるため、通常の住宅ローンより借入額が大きくなりやすく、高い返済能力が求められます。審査では、年収や勤務先、返済履歴、借入状況などが総合的に判断され、場合によっては融資を受けられないこともあります。また、クレジットカードのキャッシングもローンの審査結果に影響します。

さらに、住み替えローンを利用するには、「売却物件の抵当権の抹消」「購入物件の抵当権の設定」を同時に行う必要があります。つまり、売却物件の引渡し日と購入物件の引渡し日が同時でなければならないため、スケジュールの調整を綿密に進めることが必要です。

住み替えローンを利用する場合は、以上のような点に気を付けながら、慎重に検討することをおすすめします。

三井のリハウスのAI査定では、簡単な個人情報の入力だけで査定でき、即時に結果を得ることができます。家の売却を検討されている方はぜひご査定ください。

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任意売却する

任意売却もオーバーローンの家を売る方法の1つです。任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい場合に、住宅ローンを借り入れている金融機関の了承のもと、所有者の希望条件をある程度反映させた形で、一般個人へ売却することを指します。

住宅ローンの返済が厳しい状態が続くと、いずれローンを滞納してしまう可能性があります。滞納が続くと、金融機関から一括返済を求められ、最終的には担保となっている住宅が差し押さえられ、競売にかけられるおそれがあります。

一方、競売手続きが進む前であれば、金融機関の同意を得て任意売却を行える場合があります。任意売却であれば、市場価格に近い金額で売却できることも多く、競売による売却を回避できる点がメリットです。

ただし、任意売却に至るような住宅ローンの滞納があると、一定期間信用情報に登録され、次の融資が受けられなくなります。そのため任意売却は、よほどの理由がない限り利用しないようにしましょう。

三井のリハウスでは、過去の豊富な実績をもとに個人に合った売却方法をご提案します。不動産の売却でお悩みの方はご相談ください。

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アンダーローンの家を売る場合

アンダーローンの見込みがある場合は、住宅ローンの残債が成約価格より低いので、売却によって得られた利益の一部をローン返済に充てればよく、売却するうえで特に支障をきたしません。一般的な売却の流れは以下の通りです。

1．売却にかかる費用を計算する
2．売却活動を行う
3．売買契約、引渡しと同時に抵当権抹消手続きを行う

1．売却にかかる費用を計算する

資金計画は、諸費用を考慮したうえで行うことが大切です。不動産を売却する際はさまざまな諸費用がかかります。加えて、新しい家に買い替える際は、購入にあたっても諸費用が必要です。

売却の場合
不動産売却には主に以下の諸費用がかかります。

・仲介手数料
・登記費用（抵当権抹消、住所変更登記未了の場合は住所変更）
・印紙税
・一括繰上返済手数料 など

上記でもお伝えしたように、不動産売却にかかる諸費用は、譲渡所得にかかる税金を除くと成約価格の4％以上とされています。資金計画は、この諸費用も含めて立てておくことが大切です。

購入の場合
新しく不動産を購入する際には、主に以下の諸費用がかかります。

・仲介手数料
・登記費用（所有権移転、住宅ローンを組む場合は抵当権設定）
・印紙税
・固定資産税・都市計画税等清算金
・融資事務手数料（住宅ローンを組む場合）
・不動産取得税 など

マンション購入を例に挙げると、一般的には成約価格の7％～8％の諸費用がかかるといわれています。

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2．売却活動を行う

売却活動を行う際は、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことが一般的です。媒介契約とは、不動産の売買や賃借などの契約に関して不動産会社に仲介を依頼することです。媒介契約には次の3種類があります。

一般媒介契約
一般媒介契約であれば、同時に複数の不動産会社へ依頼が可能なため、不動産会社選びで失敗しにくいことが利点です。一方で、不動産会社によって販売活動の内容や提案力に差が生じる場合があるため、売主自身が各社の対応状況を確認しながら進めることが必要となります。

専任媒介契約
「専任」と名前が付いている通り、1社のみと結ぶ契約で、ほかの不動産会社とは契約できません。専任媒介契約は、2週間に1回以上、不動産会社から活動報告を受けられるため、販売状況を把握しやすいメリットがあります。また、自己発見取引といって個人で買主を見つけてくることも可能です。その一方で、1社のみとの契約になるため、不動産会社の力量次第で売却期間や金額が左右される可能性があります。

専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も1社のみの契約となり、ほかの不動産会社とは契約できません。また、専任媒介契約と異なり、自己発見取引が認められていません。一方で、週に1回以上不動産会社から活動報告を受けられるため、販売状況を把握しやすく、積極的な売却活動を行ってもらいやすいというメリットがあります。

媒介契約を結んだ後は、本格的に売却活動がスタートします。まずは、契約した不動産会社が広告や宣伝活動で購入希望者を募ります。購入希望者が現れたら、売主が内覧対応を行って実際に物件の確認をしてもらいます。内覧での購入希望者の印象をよくするためには、水回りや玄関の掃除、スリッパの用意などを事前に済ませておくことがおすすめです。場合によっては、ハウスクリーニングを依頼することも検討しましょう。

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3．売買契約、引渡しと同時に抵当権抹消手続きを行う

購入希望者が現れて売買契約が結ばれると、後日売買代金の決済と引渡しが行われます。決済・引渡し当日は、買主から売主へ売買代金が支払われ、その資金を用いて住宅ローンを完済します。その後、抵当権抹消手続きを行い、物件の所有権を買主へ移転します。一般的に、売主と買主、司法書士などが同席し、ローン完済と売買を同時に成立させます。

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離婚、住み替え…ケース別の注意点は？

離婚時の売却や住み替えには、名義に関する注意点があります。また、住み替えの場合には、リスクを踏まえて、売買の順序を決める必要があります。

住宅ローン返済中に家を売却する際、知っておきたい2つのケースをご紹介します。

離婚時の売却に伴う注意点

離婚時に確認したいのが、所有している不動産の名義です。夫婦の共有名義になっている場合は、名義人全員の同意がなければ売却できません。夫婦が離婚するとき、住宅ローン残債も財産分与の対象となります。そのため、アンダーローンの場合は、売却代金を折半すれば精算が簡単な一方で、オーバーローンの場合は、ローン返済を夫婦のどちらかがどの程度負担するかを決める必要があります。債務を引き受ける側が預貯金を多めにもらい、全体として財産が半々に分与できるように調整されることが一般的です。

また、離婚しても住宅ローンが残っている状態であれば、連帯保証人を解除することは難しいとされています。これは、名義人の離婚は住宅ローンの返済に関係がないためです。

アンダーローンであれば、住宅ローン返済後、連帯保証人を解除できるものの、オーバーローンの場合はそれができないため、解除したい場合は任意売却を検討せざるを得ないこともあります。

●離婚時の財産分与についてはこちら

●離婚時に家が売れない原因についてはこちら

住み替えに伴う注意点

住み替えには、仮住まいが必要になったり、旧居がなかなか売れなかったりという場合もあります。住み替えをする場合は、「売却先行」「購入先行」のどちらにするか、自分の状況に応じて判断しましょう。売却先行とは、今の住居を売ってから新居を買うことです。一方で、購入先行とは、先に新居を購入してから今の住居を売却することです。

売却先行は、先に売却するため、「資金計画を立てやすい」「売却代金を新居の住宅ローンに充てられる」というメリットがあります。一方で、内見対応で忙しくなったり、仮住まいが必要となったりと気を付けるポイントがあります。

購入先行は、次に住む家をじっくり探すことができたり、空き家の状態で売却活動をできたりするメリットがあります。一方で、成約価格が確定しないことから、「資金計画を立てにくい」「新居を購入したものの旧居が売れない」といったリスクがあります。

三井のリハウスでは、累計取扱件数100万件を超える豊富な取引実績にもとづき、リスクを最小限に抑えた売却戦略をご提案します。不動産の売却でお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。

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●住み替えの方法についてはこちら

●マンションの買い替えについてはこちら

住宅ローン返済中の家を売却するときにかかる税金

住宅ローン返済中の家を売却するときは、複数の税金がかかります。住宅ローン返済中の家を売却するときにかかる税金は以下の一覧表の通りです。

成約価格がアンダーローンでも、課税された場合にオーバーローンになるかもしれません。そうならないために、どのような税金があるかを事前に把握しておきましょう。

●不動産売却にかかる税金についてはこちら

住宅ローン返済中の家を売却するときに使用できる特例

住宅ローン返済中の家でも条件を満たせば特例を使用できます。上手に利用して負担を減らしましょう。使用できる特例は以下の一覧表の通りです。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」は併用できるため、上手に組み合わせて使用すれば、税負担を抑えられます。オーバーローンで売却損が出てしまった場合は、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用しましょう。

それぞれの特例は、一定の要件を満たしている必要があるので、事前にしっかりと把握しておきましょう。譲渡所得にかかる税金の税率や計算、特例を使用できる条件については以下の記事で詳しくご紹介しているので参考にしてください。

●譲渡所得にかかる税金の基礎知識についてはこちら

●長期譲渡所得についてはこちら

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例についてはこちら

住宅ローン返済中の家を売ることについて、リアルな実態をプロにインタビュー

住宅ローンを返済中の家を売ることについて、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

残債がどのくらいなら売却に出してもよいでしょうか？

「査定額が、住宅ローンの残債＋売却時の諸経費を上回るかどうか」が売りに出す判断基準の1つになると思います。下回る場合は、不動産の売却額だけでは抵当権を抹消できないため、追加で自己資金が必要です。

どれくらいで売れれば、自己資金で補填する必要がないですか？

不動産会社に支払う仲介手数料や引越し代など、売却にかかる諸費用として、一般的に売却金額の約4％以上が必要とされます。つまり、売却額の約4％以上の金額が手元に残れば、自己資金を補填する必要はないと考えられます。

【例】売却額：5,000万円の場合の売却にかかる諸費用

・仲介手数料：171万6,000円（税込）
・抵当権抹消費用：約2万円（司法書士に依頼した場合）
・一括繰上返済手数料：約5万円（借入先金融機関の規定による）
・印紙税：1万円
・引越し：約30万円
＝合計：209万6,000円（売却額の約4.2％）

上記の場合、5,000万円（売却額）－209万6,000円（諸費用合計）＝4,790万4,000円となりますので、ローン残債が4,790万4,000円を下回る場合は、自己資金を補填する必要はありません。ただし、上記はあくまで目安であるため、不動産会社に費用に関するご相談をしていただくのがおすすめです。

●三井のリハウスへの相談はこちら

三井のリハウスのWebサイトでは、マンションの相場価格や購入検討者情報を地域ごとに調べることができます。住宅ローン返済中の家の売却を検討している方は、ぜひ下記からご自身のエリアを選択してみてください。

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・福岡県

【体験談あり】ローン返済中の家を売るときのポイント

ローン返済中の家を売る場合、特にオーバーローンで売却する際は、自分に合っているローンの返済方法を選択することがポイントです。ローン返済中の家を売却する場合は、売却の流れが通常とは異なるため、あらかじめ理解しておきましょう。

加えて、担当者が親身になって対応してくれるかどうかも大切な点です。ローンの残債や売却希望時期などの状況を踏まえたうえで、返済方法を提案してくれているかで判断しましょう。やり取りのスムーズさや対応の真摯さなどもしっかり見極めて、信頼のおける不動産会社に相談することが、ストレスのない円滑な売却活動につながります。

ここからは、三井のリハウスで実際に査定をし、不動産売却をした方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【50代・一戸建てを売却した方の体験談】
なかなか難しい希望の物件を粘り強く探して下さり、無事引っ越すことができました。おかげで快適に過ごすことができています。今度はもとの自宅売却もお願いしたいと考えています。末永くお付き合いいただきたい方に出会えてよかったです。

三井のリハウスでは、豊富な知見を活かして売却を徹底サポートします。不動産の売却でお悩みの方はぜひご相談ください。

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よくある質問

住宅ローン返済中の家の売却に関するよくある質問に答えます。

自分に合ったローンの返済方法の見極め方は？

自分に合ったローンの返済方法は、信頼できる不動産会社に相談したうえで決めるのがよいでしょう。プロに相談することで、その方に合った返済方法を提示してくれます。そのため、1人で返済計画を立てるよりも、安心してローンを返済できます。

複数の不動産会社に相談して、自分に合う不動産会社を選択し、ローンの残債の状況などから担当者と返済計画を立てましょう。

三井のリハウスでは、お客さま個人の状況やご希望に合わせた不動産の売却プランをご提案します。不動産の売却にお困りの方はご相談ください。また、AI査定も行っていますので、まず大まかな査定額を知りたい方もお気軽にご利用ください。

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ローン返済中の家が売れない場合は？

ローン返済中の家がなかなか売れない場合は、まず不動産会社に相談し、販売価格の見直しや売却方法の変更を検討しましょう。また、売却期間に余裕がある場合は、市場動向を踏まえながら販売活動を継続することも選択肢の1つです。

なお、住宅ローンは原則として自己居住用の住宅を対象とした融資であるため、返済中の住宅を賃貸に出すことは認められていません。ただし、転勤などやむを得ない事情がある場合には、金融機関の承諾を得ることで例外的に賃貸利用が認められるケースがあります。賃貸活用を検討する場合は、事前に金融機関へ相談しましょう。

●ローン返済中の家を賃貸に出す場合についてはこちら

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※1出典：国税庁「No．3302 マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
（最終確認：2026年6月9日）

※2出典：国税庁「No．3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm
（最終確認：2026年6月9日）

※3出典：国税庁「No．3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm
（最終確認：2026年6月9日）

※4出典：国税庁「No．3392 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の対象となる「譲渡資産」及び「特定譲渡」とは」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3392.htm
（最終確認：2026年6月9日）