住宅ローン返済中の家を売るには？不動産の売却方法やケース別の注意点を解説！

ローン中でも家を売却できる

家の売却を検討している方のなかには、住み替えや離婚、年収が下がったなどの理由で、まだ住宅ローンの返済が残っている家を手放したいと思う方もいるのではないでしょうか？

住宅ローンの返済中でも、一定の条件を満たしていれば不動産売却は可能です。また、不動産の価値は経年につれて下がることが一般的なので、完済の前に売却したほうが高く売れることが多いというメリットもあります。

今回は、住宅ローンが残っている家を売るために必要な準備や、知っておきたいケース別の注意点についてご紹介します。住宅ローンの残債がある家を売りたいという方はぜひ参考にしてくださいね。

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ローン返済中の家を売る前に！

上記でもお伝えしたように、住宅ローンが残っている家を売却するためには一定の条件を満たす必要があります。その条件とは、以下の2つです。

・住宅ローンを完済すること
・不動産に設定されている抵当権の登記を抹消すること

この2つを満たすことで、住宅ローン返済中の家の売却が可能となります。抵当権とは、金融機関が住宅ローンを貸し付ける際に、返済が行われなかった場合に備えて不動産を担保にする権利のことです。一般的には抵当権が付いたままだと家を売却することができないため、売却と同時に抵当権を抹消する必要があります。

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住宅ローン返済中に家を売却するには、一定の条件を満たせるか見極めるために、ローンの残債がいくらなのか、売却益や自己資金で完済は可能なのかを確認する必要があります。家を売る前に、以下のステップでチェックしていきましょう。

[ 1 ] 残債を確認する

住宅ローンの残債を確認する方法には次の3つがあります。

返済予定表を見る
返済予定表とは、毎月の返済額やその元金と利息の内訳、借入金残高などが記載されている書類です。「返済計画表」や「償還予定表」と呼ばれるケースもあります。これは、住宅ローンを契約した金融機関から発行されるもので、郵送やWebなど金融機関ごとに形態は異なります。返済予定表がどの書類に当たるのかが分からない場合は金融機関に確認しましょう。

残高証明書を見る
残高証明書とは、年末時点で住宅ローンの返済額がどれくらい残っているのかを公的に証明する書類です。「融資額残高証明書」と呼ばれるケースもあります。多くの金融機関は10～11月頃に郵送してくれますが、発行には手続きが必要な場合もあるので注意しましょう。発行の手続きをした場合、通常は1～2週間程度で届きます。

ネットで確認する
インターネットバンキングを導入している金融機関であれば、住宅ローンの残高照会をWeb上で行うことも可能です。住宅ローン借入先の金融機関のインターネットサービスに加入し、リアルタイムの残債を確認してみましょう。

[ 2 ] 家の売却見込み価格を調べる

次に、家をいくらくらいで売却できそうかを調べる必要があります。家の売却見込み価格を調べるには、一般的に不動産会社に査定を依頼します。不動産会社に査定額を提示してもらうことで成約価格のイメージがつかめるでしょう。

また、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」を確認すれば、過去実際に行われた取引の情報をもとに、相場価格を知ることも可能です。

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[ 3 ] 完済できるか確認する

売却見込み価格を確認したら、その金額で住宅ローンの残債を完済できるのか確認しましょう。売却時には、仲介手数料や印紙税などの費用もかかるため注意が必要です。ほかにも引越し代や、登記費用などの諸費用の目安は不動産成約価格の4％弱（譲渡所得にかかる税金を除きます）といわれています。さらに売却時に利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税とも呼ばれる所得税や住民税が課されることもあります。

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住宅ローンの残債が売却見込み価格よりも低いことを「アンダーローン」といいます。アンダーローンの場合、売却代金を充てれば住宅ローンの完済が可能です。一方で、住宅ローンの残債が売却見込み価格よりも高いことを「オーバーローン」といいます。オーバーローンの場合、売却代金だけでは住宅ローンを完済することができません。しかし、オーバーローンでも売却できることもありますよ。ここからは、オーバーローン、アンダーローンそれぞれの場合の売却方法や、売却の流れを見ていきましょう。

オーバーローンの家を売る場合

住宅ローンの残債が売却見込み価格を上回っているオーバーローンの場合は、何か対策を講じて住宅ローンを完済しなければなりません。オーバーローンになってしまうケースの多くは、頭金が少なく、返済期間も短い状態で売却していることが考えられます。一方で、所有期間が長いことで築年数が古くなった物件は、その分、返済も十分に進んでいる可能性が高く、逆にオーバーローンにはなりにくい傾向にあります。

ここでは、オーバーローンの家を売る場合の3つの方法についてご紹介します。

手持ちの資金を足す

1つ目は、手持ちの資金を足す方法です。これは最もシンプルな方法で、売却金に自分の預貯金を追加して残債を一括返済します。住宅ローンを完済した後は、通常の物件を売却するのと同様に売却活動を行ったり、抵当権の抹消を行ったりします。

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住み替えローンで返済する

新しい住宅を購入する際に、「住み替えローン」という形で再度ローンを借り入れることで、今ある住宅ローンを返済する方法もあります。

しかし、住み替えローンの審査は通常の住宅ローンと比べると厳しいことが一般的です。なぜなら、住み替えローンは、現在住んでいる家の住宅ローンの残債分と新たな家を購入するための資金分を併せて借り入れするローンだからです。新居の担保に当たる額に加えて、旧居の住宅ローン残債額までの借り入れを行うので、高い返済能力が求められます。住み替えローンの審査では、年収や勤務先などの情報のほか、過去の支払い状況や現在の借り入れ状況によっては融資を受けられないこともあります。また、クレジットカードのキャッシングも借金であると判断されるため、注意が必要です。

さらに、住み替えローンを利用するには、「売却物件の抵当権の抹消」、「購入物件の抵当権の設定」を同時に行う必要があります。つまり、売却物件の引渡し日と購入物件の引渡し日が同時でなければならないため、スケジュールの調整を綿密に進めることが求められます。

住み替えローンを利用する場合は、以上のような点に気を付けながら、慎重に検討することをおすすめします。住み替えローンのメリットと注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。

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任意売却する

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しい場合に、住宅ローンを借り入れている金融機関の了承のもと、所有者の希望条件をある程度反映させた形で、一般市場で不動産を売却することを指します。

住宅ローンの返済が厳しい状態が続くと、いずれローンを滞納してしまう恐れがあります。家の売却代金や自己資金を充てても完済できない場合、そのまま放置しておけば、本来なら住宅ローンの返済が滞ってから半年ほどで、担保とされていた住宅はローンの借入先から差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。しかし、任意売却を選ぶことで、強制的な売却を防ぐことができるのです。

ただし、任意売却をすると今後一定期間、融資が受けられなくなり、信用情報に必ず登録されます。そのため任意売却は、よほどの理由がない限り利用しないようにしましょう。

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アンダーローンの家を売る場合

アンダーローンの見込みがある場合は、住宅ローンの残債が売却価格より低いので、売却によって得られた利益の一部をローン返済に充てればよく、売却するうえで特に支障は起きません。一般的な売却の流れは以下の通りです。

[ 1 ] 売却にかかる費用を計算する

前述した通り、不動産を売却する際はさまざまな諸費用がかかります。加えて、新しい家に買い替える際は、購入にあたっても諸費用が必要になります。

売却の場合
不動産売却には主に以下の諸費用がかかります。

・仲介手数料
・譲渡所得にかかる所得税（復興所得税を含む）や住民税（発生しないケースもある）
・登記費用
・印紙税　など

上記でもお伝えしたように、不動産売却にかかる諸費用は、譲渡所得にかかる税金を除くと成約価格の4％弱とされています。資金計画は、この諸費用も含めて立てておくことが大切です。

購入の場合
新しく不動産を購入する際には、主に以下の諸費用がかかります。

・仲介手数料
・火災/地震保険料
・固定資産税
・都市計画税
・不動産取得税
・登録免許税
・印紙税　など

マンション購入を例に挙げると、新築マンションの場合は購入価格の4〜5％、中古マンションの場合は購入価格の7〜10％の諸費用がかかるといわれています。

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[ 2 ] 売却活動を行う

売却活動を行う際は、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことが一般的です。媒介契約とは、不動産の売買や賃借などの契約に関して不動産会社に仲介を依頼することです。媒介契約には次の3種類があります。

一般媒介契約
一般媒介契約であれば、同時に複数の不動産会社へ依頼が可能なため、不動産会社選びで失敗しにくいことが利点です。一方で、複数の会社へ依頼していることから、場合によっては不動産会社の担当者が積極的に売却活動を行ってくれないというリスクもあります。

専任媒介契約
「専任」と名前がついている通り、1社のみ契約でき、ほかの不動産会社とは契約できません。専任媒介契約は、2週間に1回以上、不動産会社から活動報告を受けられるため、販売状況を把握しやすいメリットがあるほか、自己発見取引と呼ばれる、個人で買主を見つけてくることも可能です。その一方で、1社のみとの契約になるため、その不動産会社の力量次第で売却期間や金額が左右される可能性があります。

専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、1社のみの契約となり、ほかの不動産会社とは契約できません。専属専任媒介契約は、週に1回以上、不動産会社から活動報告を受けられるため、販売状況を把握しやすく、積極的な販売活動を行ってもらいやすいというメリットがあります。ただし、専任媒介契約と異なり、専属専任媒介契約は自己発見取引ができません。

媒介契約を結んだ後は、本格的に売却活動がスタートします。まずは、契約した不動産会社が広告や宣伝活動で購入希望者を募ります。購入希望者が現れたら、売主が内覧対応を行って実際に物件の確認をしてもらいます。内覧での購入希望者の印象をよくするためには、水回りや玄関の掃除、スリッパの用意などを事前に済ませておくことがおすすめです。場合によっては、ハウスクリーニングを依頼することも検討しましょう。

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[ 3 ] 売買契約、引渡しと同時に抵当権抹消手続きを行う

購入希望者が現れて売買契約が結ばれると、後日、引渡しが行われます。引渡しでは、同時に抵当権抹消手続きも行います。引渡しの際は、買主と売主、司法書士が同席し、ローン完済と売買を同時に成立させます。

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離婚、住み替え…ケース別の注意点は？

住宅ローン返済中に家を売却する際、知っておきたい2つのケースに関する注意点をご紹介します。

離婚時の売却に伴う注意点

夫婦が離婚する場合、住宅ローン残債も財産分与の対象となります。そのため、アンダーローンの場合は、売却代金を山分けすれば精算が簡単な一方で、オーバーローンの場合は、ローン返済を夫婦のどちらかがどの程度負担するかを決める必要があります。債務を引き受ける側が預貯金を多めにもらい、全体として財産が半々に分与できるように調整されることが一般的です。

また、離婚しても住宅ローンが残っている状態であれば、連帯保証人を解除することは難しいとされています。これは、名義人の離婚は住宅ローンの返済に関係がないためです。

アンダーローンであれば、住宅ローン返済後、連帯保証人を解除できるものの、オーバーローンの場合はそれができないため、解除したい場合は任意売却を検討せざるを得ないこともあります。ただし、売却する際に所有している不動産が夫婦の共有名義だと、名義人全員の同意がなければ売却することができないので注意が必要です。

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住み替えに伴う注意点

住み替えする場合は、「売り先行」「買い先行」のどちらにするか自分の状況に応じて判断しましょう。売り先行とは、今の住居を売ってから新居を買うことです。一方で、買い先行とは、先に新居を購入してから今の住居を売却することです。

売り先行は、先に売却するため、「資金計画を立てやすい」「売却代金を新居の住宅ローンに充てられる」というメリットがありますが、内見対応で忙しくなったり仮住まいが必要となったりするケースがあるため注意が必要です。

買い先行は、次に住む家をじっくり探すことができたり、空き家の状態で売却活動をできたりするメリットがある一方で、売却価格が確定しないことから、「資金計画を立てにくい」「新居を購入したものの家が売れない」といったリスクがあるため注意しましょう。

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住宅ローン中の家を売ることについて、リアルな実態をプロにインタビュー

住宅ローンを返済中の家を売ることについて、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

残債がどのくらいなら売却に出してもよいでしょうか？

「査定額が、住宅ローンの残債 + 売却時の諸経費を上回るかどうか」が売りに出す判断基準の1つになると思います。下回る場合は、不動産の売却額だけでは抵当権を抹消できないため、追加で自己資金が必要になります。

どれくらいで売れれば、自己資金で補填する必要がないですか？

不動産会社に支払う仲介手数料や引越し代など、売却にかかる諸費用として、一般的に売却金額の約4％が必要とされます。つまり、売却額の約4％以上の金額が手元に残れば、自己資金を補填する必要はないと考えられます。

【例】売却額：5,000万円の場合の売却にかかる諸費用

・仲介手数料：171万6,000円（税込）
・抵当権抹消費用：約2万円（司法書士に依頼した場合）
・引越し：約30万円
＝合計：203万6,000円（売却額の約4％）

上記の場合、5,000万円（売却額） – 203万6,000円（諸費用合計） ＝ 4,796万4,000円となりますので、ローン残債が4,796万4,000円を下回る場合は、自己資金を補填する必要はありません。ただし、上記はあくまで目安であるため、不動産会社に費用に関するご相談をしていただくのがおすすめです。

●三井のリハウスへの相談はこちら

三井のリハウスのWEBサイトでは、マンションの相場価格や購入検討者情報を地域ごとに調べることができます。住宅ローン返済中の家の売却を検討している方は、ぜひ下記からご自身のエリアを選択してみてください。

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税金対策も忘れずに！

家を売却すると原則として所得税と住民税を支払う必要があります。これらの税金は一般的に「譲渡所得税」と呼ばれており、不動産を売却して発生した「譲渡所得」にかかる税金です。譲渡所得にかかる税金を支払う際には、さまざまな軽減措置を利用することができます。「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」もその1つです。

これは、マイホームを売却した際に、譲渡所得から3,000万円の控除が受けられる特例です。そのほかにも、オーバーローンで売却損が出てしまった場合は、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用することもできます。これは、住宅ローン残債があり、マイホームを売却して損失が出た際に、オーバーローンの部分を3年間にわたって所得金額から繰り越して控除ができる特例です。※

これまでにご紹介した特例以外にも、住宅に関する税金にはさまざまな特例があります。また、それぞれの特例を利用する場合は、一定の条件を満たしている必要があるので、それぞれの条件をしっかりと把握しておきましょう。譲渡所得にかかる税金の税率や計算、特例を利用できる条件については以下の記事で詳しくご紹介しているので参考にしてくださいね。

●譲渡所得にかかる税金の基礎知識に関する記事はこちら
不動産譲渡税とは？税金額の計算方法も併せて詳しく解説

●長期譲渡所得に関する記事はこちら
長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや計算方法、税金を抑える方法について解説

●居住用財産3,000万円控除に関する記事はこちら
居住用財産3000万円控除｜不動産売却時に活用できる控除とは？

なお、住宅ローン返済中の家を売却する場合、特にオーバーローンの場合はどのように返済していくか、信頼できる不動産会社に相談しながら進めていくのがおすすめです。

不動産売却を検討しているなら、まずは査定を受けてみてはいかがでしょうか？査定は、成約価格のイメージをつかむのに重要な手順です。累積取引件数100万件以上の実績を持つ三井のリハウスでは、豊富な取引データを生かしたリハウスAI査定や、簡易査定、訪問査定をご用意しています。ほかにも、不動産売却を検討中の方に向けたさまざまなサポートを行っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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※出典：国土交通省「居住用財産の譲渡に関する特例措置」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000029.html
（最終確認：2023年7月31日）