マンション売却は難しい？注意点と失敗しないためのコツも解説！

難しいと感じる前に知っておきたいマンション売却の流れ

初めての不動産売却で、マンション売却を難しいと感じている方もいるのではないでしょうか？今回は、そういった方に向け、マンション売却の注意点や失敗しないコツをお伝えします。まずは、売却の流れから見ていきましょう。

マンションの売却方法には主に仲介、個人売買、買取の3つがあります。仲介は、不動産会社に依頼して買主を探してもらう方法、個人売買は不動産会社に依頼せず、自分で買主を探す方法、買取は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。不動産会社の仲介によってマンションを売却する場合の流れは以下の通りです。

・事前準備
・査定
・媒介契約の締結
・売り出し価格の設定
・内覧
・売買契約
・引越し・決済
・確定申告

この記事では仲介によるマンション売却を例に売却活動前、活動中、売却後の3つに分けて、注意点と失敗例、失敗しないためのコツを解説します。マンション売却が難しいと感じる前にマンション売却について知り、具体的なイメージをつかんでいきましょう。

マンション売却が難しいと感じる前に知っておきたいポイント

マンション売却を始める前から「難しそう…」と感じる方は、以下のポイントを踏まえておきましょう。1つ1つポイントを押さえることで、売却前に必要な複数の手続きを難しいと感じなくなります。ここでは、マンション売却の事前準備、査定、媒介契約の締結に絞って注意点を解説していきます。

査定額と成約価格は同じとは限らない

マンション売却を始めようと考えたとき、まず不動産会社に査定額（査定価格）を算出してもらうのが一般的です。このとき、算出される査定額は、最終的な売買契約での成約価格とは異なることに注意しなければなりません。これは、査定額とは不動産会社がいくらくらいで売れそうなのかを提示した額であり、成約価格を保証するものではないためです。

住宅ローンが完済できるか確認する

住宅ローンの残債があるマンションを売却するには、査定額を確認して住宅ローンが完済できそうかを判断する必要があります。これは、ローンを完済し、マンションに設定された抵当権を抹消できなければ物件の引渡しができないためです。抵当権とは、住宅ローンを融資する金融機関が購入対象の不動産を担保とし、債務者の返済が滞った場合に優先的に弁済を受ける権利のことを指します。マンションの売却を始めるときには、住宅ローンの残債額を確認しておきましょう。

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抵当権とは？基礎知識から抹消手続きまで分かりやすく解説

媒介契約の内容を確認して契約する

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ契約内容が異なります。その後の売却活動に影響するため、それぞれ契約の特徴を理解して媒介契約選びにおける失敗を防いでくださいね。

●媒介契約の違いに関する記事はこちら
媒介とは？仲介や一般媒介などの違いを一挙解説！

マンション売却は難しい？売却活動中の失敗例を紹介

マンションの売却活動とは、マンションの売り出し、内覧、売却活動を指します。実際の売却活動での失敗例を見ていきましょう。

売り出し価格が相場に合っていなかった

マンションの売り出し価格の設定は、成約価格に大きな影響を及ぼすため重要です。売り出し価格が相場を大きく上回る金額に設定されると、買い手が付きにくくなり、売却が必要以上に長引く恐れがあります。一方で、早く売りたいと焦って、売り出し価格をあまりに低く設定してしまっても、損が発生しやすくなってしまうため、売り出し価格は、高過ぎず低過ぎず相場に合った価格を設定しましょう。

内覧の準備を怠った

物件の内覧は、成約に直結する重要な機会です。購入検討者によい印象を持ってもらえるよう、内覧前は準備を欠かさず行いましょう。特に入居中の場合は、部屋の掃除や片付けをして部屋を整えておくことが、よい印象につながりやすい傾向にあります。玄関や水回り、窓ガラスなど購入検討者がチェックしがちな点を中心に、特にきれいにしておくことで内覧での失敗は防げるでしょう。

マンション売却後の失敗しないためのポイント

マンション売却活動後の期間とは、売買契約が締結され、引越し・決済、確定申告を行うところまでを指します。マンション売却後も、難しいと感じる作業や失敗につながるようなことがありますが、ポイントを押さえることでマンション売却のハードルを下げましょう。失敗しないためのポイントは以下の通りです。

引越し・決済が完了するまで安心しない

買主が見つかり、無事に売買契約が結ばれても、まだ安心できません。買主のほとんどは住宅ローンを組んで購入するため、ローン審査を通過するまで待たなければならないからです。ローン審査が通らなかった場合には、売買契約は解除となることもあります。売買契約が結ばれた後も支払いが終わるまでは契約が完了したわけではないという心積もりでいるようにしましょう。

確定申告は余裕を持って行う

売買契約が締結され決済が済むと、その翌年の2月16日～3月15日の期間に確定申告を行う必要があります。確定申告が必要であるのにもかかわらず、手続きをし忘れてしまうと、税金を多く支払わないといけなくなるため気を付けましょう。確定申告の申告漏れや記入ミスがないよう、事前に確定申告のやり方を把握しておくと安心です。ただし、場合によっては確定申告が必要ないこともあります。確定申告が必要となる条件を把握しておきましょう。

マンション売却は難しい？失敗例6つ

ここまでマンション売却で押さえておきたいポイントを解説してきました。日常生活や仕事をしながら、売却活動をするのは大変で、難しいと感じることもあるでしょう。ここでは、そんなマンション売却での失敗を防ぐためのコツを紹介していきます。

スケジュールを立てていなかった

マンション売却にかかる平均的な期間は、3か月～半年程度といわれています。売却期限が決まっている場合は、「焦って相場より安い価格で売却してしまった」という失敗にならないように余裕を持って売却スケジュールを立てましょう。

必要書類に不備があった

マンションの売却では、数多くの書類を用意する必要があります。難しいと感じやすい必要書類の入手方法や、記入方法などはあらかじめ調べておき、計画的に書類を準備するようにしましょう。

●マンション売却の必要書類に関する記事はこちら
不動産の売却に必要な書類は？種類と取得方法をご紹介！

売り出すタイミングを考えていなかった

マンションは売る時期やタイミングによって、成約のしやすさが異なります。売却に期限がなく、高く売りたい、スムーズに売りたいといった希望がある方は売り出すタイミングも考慮するとよいでしょう。1年のうちでマンションの需要が高い時期は、新生活が始まる直前の2月や3月といわれています。2～3月に売却するとなると、6か月前の8～9月には売却準備に入っておくとよいでしょう。

また同じマンション内で売り出している物件がある場合も、売り出すタイミングを考える必要があります。住戸数が多い大型のマンションだと、同時期に同じマンション内の部屋が売り出されているケースがあります。このような場合には、築年数や立地の利便性は同様であるため、価格競争に巻き込まれ、結果的に安い価格で売却してしまったという失敗につながる可能性があります。売却に期限がないのならば、高く売るために売り出し時期の見直しを検討するのもおすすめです。

取り決めを口頭でしてしまった

マンション売却で買主との売買契約時に、口頭で決まった取り決めは、必ず書面に残しておくようにしましょう。双方が同意していた取り決めや、些細なことであっても後々のトラブルを未然に防ぐために、なるべく契約書に反映させておくと安心です。

マンション売却は難しいといい切れない！成功させるコツ

ここまで、マンション売却で失敗しないためのコツを紹介してきました。ここからはマンション売却を成功させるためのコツを解説していきます。

自分でも情報収集する

マンション売却を成功させるには、査定を依頼する前に自分でも売却相場を調べておくことが大切です。
そうすることで、不動産会社が算出した査定額の妥当性が難しく感じずに判断できるようになります。

また、物件や周辺環境のアピールポイントについてもあらかじめ把握しておくとよいでしょう。病院や学校、大型商業施設などがあり、利便性がよいと高値で売りやすくなります。周辺環境の利便性の確認だけでなく、公園に近い・子育てにも安心な閑静な街並みのように、ほかに物件のアピールポイントがないかも伝えられるように整理しておくようにしましょう。

税金の優遇措置を知って費用を抑える

マンション売却では、利益が出ても損失が出ても、税金の特別控除を受けられる場合があります。利益が出た場合には、条件を満たしていれば譲渡所得から3,000万円を控除できる「居住用財産の特別控除」を受けることができます。対して、損失が出た場合は、「特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という税制上の優遇措置があり、対象者は所得税と住民税を軽減することが可能です。いずれの優遇措置も複数の適用条件があり、確定申告が必須なので一度確認してみましょう。

●税金の優遇措置についてはこちら
不動産売却にかかる税金にはどんなものがある？計算方法と節税対策について解説

実績のある不動産会社に依頼する

マンション売却は、不動産会社に査定や仲介を依頼して共に売却を進めていくのが一般的ですが、依頼する不動産会社と営業担当者によって、売却活動に影響が出ます。不動産売却に関して迷ったときに、マンション売却の実績の多さや、対応の丁寧さや分かりやすさ、納得度などから総合的に評価して、不動産会社を選ぶとよいでしょう。そうすることで、マンション売却に対する「難しい」という印象は解消されるかもしれません。

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マンション売却が難しい場合は不動産会社に相談しよう

マンション売却は、いざ始めてみると、分からないことや不安なことが出てきて難しいと感じてしまうこともあります。そういったときは、マンション売却を失敗しないためにも信頼できる不動産会社に相談しましょう。

売却を検討している場合は、査定を依頼し、マンションの査定額を把握してみませんか？三井のリハウスでは、積み重ねた知見を生かし、精度の高い査定と、売却サポートを行っています。マンション売却を検討している方は、三井のリハウスをぜひご利用ください。

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