マンションが売れないとどうなる？不動産売却がうまくいかない理由と対処法を解説

マンションが売れない場合、放置するとどうなる？

一般的に、中古マンションの売却にかかる期間は3か月といわれています。3か月を過ぎても買い手が付かない場合は「長引いている」といえるでしょう。物件がなかなか売れない状態が続くと、ストレスがたまってしまいます。また、家の買い替えや離婚、まとまった現金が必要といった事情がある場合にはいっそう深刻です。しかも、売れないまま放置してしまうと、リスクも生じます。どのようなリスクがあるのか、以下で詳しく見ていきましょう。

管理費・修繕積立金がかかり続ける

マンションは一戸建てと異なり、月々の管理費と修繕積立金が発生します。管理費と修繕積立金の合計額は月2～3万円程度のマンションだと、年間20万円以上の費用がかかり続けることになります。これらは居住していなくても発生する費用です。

固定資産税がかかり続ける

マンションが売れない期間も、当然のことながら固定資産税はかかり続けます。固定資産税の税額は、所有するマンションによって異なりますが、管理費や修繕積立金と合わせると、かなりの負担になるでしょう。

不動産の価値が下がり続ける

管理費・修繕費、固定資産税と費用が発生する一方で、マンションの価値は、築年数が経過するほど下がり続けます。売れないまま放置しておくと、市場価値が下がり、ますます希望の価格で売れにくい状況になるでしょう。売りに出して3か月以上たったら、放置せずに早く売るための方法を検討したほうがよいといえます。

マンションが売れない理由

マンションは、立地条件のよい物件や築浅物件に人気が集中する傾向にありますが、それでも条件によっては売れにくいケースもあります。中古マンションが売れない場合の主な理由は以下です。

・価格が適正でない
・築年数が古い
・立地条件がよくない
・エリアの需要が低い
・周辺に競合物件が多い
・時期的に需要が少ない
・管理状態が悪い
・設備が古い
・部屋が汚れている
・内覧時の対応がよくない

高過ぎる・古過ぎるマンションは、どうしても買い手が付きにくくなります。また、嫌悪施設が近い・ハザードマップで危険性が高いなどの不利な立地、人口が少ないエリアも、やはり需要は低くなるでしょう。

一方、物件や立地に問題はなくとも、周辺に競合物件が多かったり、購入者の少ない時期だったりすると、思うように売れないことがあります。さらに、内覧時に管理状態の悪さや設備の古さ、部屋の汚れが目立つと、なかなか購入に結び付きません。内覧希望者に、物件の魅力をきちんとアピールできているかどうかも重要です。

マンションが売れないという場合、そこには何らかの理由があります。所有しているマンションが売れない理由はどこにあるのかを知り、適切に対処することが大切です。次は、売れない原因別の対処法を見ていきましょう。

マンションが売れない場合の対処法

マンションがなかなか売れないという場合、原因別の対処法は以下の通りです。

売り出し価格が高過ぎる

売却活動を開始してから3か月たっても売れない場合は、売り出し価格が高過ぎる可能性があります。売るなら少しでも高く売りたいものですが、築年数や立地条件に見合っていない場合、高過ぎて売れず、売却期間の長期化につながる恐れがあります。

対策：価格を見直す
売り出し価格が適切でないと思われる場合は、不動産会社と相談しながら価格設定を見直しましょう。見直す際は、物件の査定額に加えて、同じエリア内の条件が似ている物件の成約価格、市場の動向などを参考にします。ただし、値下げをすれば必ず売れるというものではありません。一度価格を下げてしまうと価格を戻すことは困難なので、どのようなスケジュールで、どのくらい価格を変更するのか、知見のある不動産会社と慎重に相談する必要があります。そのため、売却は実績のある不動産会社に依頼することが大切です。

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周辺に競合が多い

売却したい中古マンションと似た条件の競合物件が周辺にある場合、売れにくくなることは否めません。買い手にとって選択肢が多いと、ほかの物件に流れてしまいやすくなります。競合物件が多くて売れない場合の具体的な解決策は、以下の通りです。

対策1：長所を見つけてアピールする
同じエリアで売り出し中の物件を調査して、売却したい中古マンションと比較し、差別化できるポイントを挙げてみましょう。たとえば、築年数が浅い、共用施設が充実している、日当たりがよいなど、競合物件にはない魅力をアピールすることで、買い手が見つかることもあります。改めて見直すと何かよいポイントが見つかるはずです。粘り強く長所を洗い出してみましょう。

対策2：売り出すタイミングを変更する
エリア内に競合となるマンションが多かったり、同じマンション内で売り出しがあったりする場合には、不動産需要に合わせて売り出し時期を変更するのも有効です。中古マンションの需要が増えるのは、入学や就職、転勤などで4月から新生活をスタートする人が多い2～3月頃である一方で、中古マンションの需要が減少するのが1月、8月、新生活スタート後の4～5月です。需要が少ない時期に売れなかった場合はタイミングを見直して、需要が増える時期に売却を再スタートするとよいでしょう。

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物件の魅力が伝わっていない

中古マンションの買い手は、物件広告をもとに、内覧するかどうかを決めます。内覧希望者が少ない場合は、広告が原因かもしれません。広告に魅力がなくて売れない場合、できる対策は以下の通りです。

対策1：広告写真を充実させる
魅力をしっかり伝えるために、広告写真を充実させましょう。掲載枚数が少ない部分は、写真を増やします。また、部屋をきれいに片付けて写真を撮り直せば、印象がよくなることもあるでしょう。特に、水回りを中心にハウスクリーニングをしておくと、写真映りがよくなるうえに、内覧時の印象もアップします。

三井のリハウスでは、まるで内覧しているかのようにバーチャルで物件の様子を確認できる「3Dウォークスルー」、部屋の画像にバーチャルで家具や小物を配置できる「バーチャルステージング」など、より分かりやすく物件の魅力を伝えるサービスもご用意しています。「遠方に住んでいて内覧に行けない」「忙しくて内覧の時間を作れない」といった購入検討者の要望にも答えられるため、中古マンション売却をご検討中の方におすすめです。

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対策2：販売戦略を見直す
物件写真を充実させたら、次は販売戦略を見直してみましょう。物件の間取りやエリア住民の傾向などを踏まえてターゲットを絞り込み、そのターゲットに響くようなアピールポイントを前面に打ち出します。たとえば、ファミリーなら「幼稚園や保育園が近い」「公園が近くにある」、単身者や若いカップルなら「交通アクセスがよい」などが挙げられます。ターゲットが分からない場合は、不動産会社に相談するのがおすすめです。

対策3：内覧前にハウスクリーニングや修繕を行う
内覧希望者がいるのにもかかわらず、売却につながらない場合は、内覧時の印象が原因かもしれません。水回りや部屋の臭いなど、室内の衛生面が原因として考えられる場合は、ハウスクリーニングや部分的な修繕を行うのがおすすめです。本格的な清掃や修繕を行うことで、内覧時の印象が大きく変わることもあります。ただし、大規模なリフォームを行うことは得策ではありません。なぜなら、リフォーム費用を売却価格で回収できるとは限らないためです。

三井のリハウスではハウスクリーニングのほか、「お片づけサービス」「家財保管」など、ご要望に応じてサービス提供会社をご紹介するプランをご用意しています。お気軽にお問い合わせください。

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対策4：内覧で魅力を伝える
「教育施設が近い」「スーパーや薬局などの商業施設が充実している」「閑静な住宅街」など、住んでいるからこそ分かる物件の強みを内覧時に伝えましょう。内覧は、購入検討者と実際にコミュニケーションが取れるチャンスです。できるだけ多くの購入検討者に物件の魅力を伝えられるように平日の夜や休日にも内覧対応ができるとよいでしょう。

マンションが売れないとどうなるか不安ならプロに相談

売り出し価格やタイミングの見直し、ハウスクリーニングの実施など、上記の対策を行っても売却につながらない場合は、不動産会社の見直しも検討してみましょう。物件の価値は時間の経過とともに下がるうえ、月々の積立金や税金は発生し続けるため、早めに実績豊富な不動産会社へ相談することをおすすめします。

三井のリハウスでは、中古・新築問わず、マンション売却のご相談を受け付けています。100万件を超える豊富な実績に基づいた無料査定も行なっているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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