マンションを買ったけど引っ越したいときの注意点とは？住宅ローンや税金について解説

マンションを買ったけど引っ越しできる？

マンション購入後に、さまざまな事情で引っ越しを検討されていて、「住宅ローンがあるけど引っ越したい」「今のマンションから別の家に買い替えたい」という方もいるでしょう。

結論からいえば、住宅ローンが残っている人でも引っ越しに向けて動き出すことは可能です。いくつかの条件をクリアできれば、住宅ローンの残債があるマンションを売却して引っ越したり、一時的に賃貸に出して引っ越ししたりすることができます。

今回は、住宅ローンが残っている状態で引っ越しする方法や注意点、住宅ローンを売却代金で一括返済できないときの対処法などについて解説します。

マンションを買ったけど引っ越したい人が知っておきたいこと

マンションを買ったけど引っ越したいときに知っておきたい注意点として、住宅ローンに関する以下の2点が挙げられます。

・住宅ローンの残債があると売却できない
・住宅ローンの残債があると賃貸に出せない

詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの残債があると売却できない

まずは住宅ローンの残債があると、原則としてマンションを売却できないことについて解説しましょう。購入したマンションを売却するためには、住宅ローンを完済して「抵当権」を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンを組む際に金融機関をはじめとする債権者が不動産を担保とし、債務者の返済が滞った場合は優先的に弁済を受ける権利のことです。

マンションを売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。住宅ローンの残債があるマンションを売却するには、売却代金や自己資金で住宅ローンを完済する必要があることを押さえておきましょう。

●抵当権について詳しくはこちら

住宅ローンの残債があると賃貸に出せない

2つ目の注意点は、住宅ローンの残債があると、原則、マンションを賃貸に出せないことです。住宅ローンは、一般的に自分が住む家を購入するために金利が低く設定されており、投資物件の購入を目的としたローンではないため、住宅ローンの残債がある状態で第三者に貸して賃貸収入を得ると契約違反になります。

マンションを買ったけど引っ越したいときの注意点

続いて、マンションの購入後に引っ越ししようとするときの注意点にはどのようなものがあるか、具体的に見ていきましょう。

オーバーローンに注意する

注意点の1つ目は、オーバーローンになるかどうかによって、その後の対応が異なることです。オーバーローンとは、住宅ローンの残債がマンションの売却代金を上回る状況のことです。買ったばかりのマンションを売却する場合、ローンの残債が多くある状況が想定され、オーバーローンになりやすい傾向があります。

オーバーローンの状態で引っ越しをしようとする場合、自己資金でローン残債の不足分を補うか、住み替えローンをはじめとする別のローンを利用する必要があります。そのため、住宅ローンが残っているマンションの売却を検討する際、住宅ローンの残債の金額を把握するとともに売却代金の見込み額を算出してオーバーローンになるかどうかを確認しましょう。ローンの返済方法については、後ほど詳しく解説します。

不動産売却には税金がかかる

注意点の2つ目は、マンションの売却を通じて利益を得た場合、その利益には税金がかかる可能性があることです。マンションや一戸建て、土地といった不動産を売却して得た所得を「譲渡所得」と呼び、譲渡所得には所得税と住民税がかかります。

譲渡所得にかかる所得税と住民税は、売却する不動産が「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」のどちらかによって、税率が異なります。長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いは、不動産の所有期間です。譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超えている場合は長期譲渡所得と見なされます。それぞれの税率は以下の通りです。

※復興所得税を含む

次に紹介する「3,000万円の特別控除」と合わせて、実際にかかる額を把握し資金計画を立てるとよいでしょう。

●譲渡所得にかかる税金について詳しくはこちら

3,000万円の特別控除を忘れずに活用する

自宅のマンションを売って譲渡所得を得たとき、条件を満たしている場合は、「3,000万円の特別控除の特例」を活用しましょう。3,000万円の特別控除の特例とは、自宅（居住用財産）を売却するとき、所有期間を問わず譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例のことです。特別控除の特例が適用されれば、課税譲渡所得から3,000万円が差し引かれます。自宅マンションを売却して課税譲渡所得が発生しそうな場合は、忘れずに活用しましょう。

●譲渡所得にかかる税金の計算方法（特別控除を含む）について詳しくはこちら

マンションを買ったけど引っ越したいときの対処法

マンションの購入後に引っ越したいときの対処法として、「売却」と「一時的に賃貸に出す」という2つの方法があります。以下でご紹介します。

売却して引っ越しする

住宅ローンを利用してマンションを購入した後に引っ越ししようとするとき、マンションを売却して住宅ローンを完済するのが一般的です。マンションの売却代金で住宅ローンを一括返済すれば、抵当権を抹消して引っ越しできます。ただし、お伝えしたように、オーバーローンになると、自己資金で補ったり、別のローンを組む必要があったり、費用面の負担が大きくなる可能性があります。

転勤といった事情があれば一時的に賃貸に出す

2つ目の方法は、マンションを一時的に賃貸に出すことです。転勤や親の介護など、やむを得ない事情がある場合、金融機関に相談して許可を得られれば、住宅ローンが残っている物件を一時的に貸すことができます。

売却代金で一括返済ができない場合の対処法

マンションの売却代金で住宅ローンを一括返済できない場合の対処法2つをご紹介します。

住み替えローンを活用する

売却代金で住宅ローンの残債を一括返済できない場合は、「住み替えローン」を利用する方法もあります。住み替えローンとは、住んでいるマンションの住宅ローン残債分と新居の購入資金を併せて借り入れするローンのことです。住宅ローンの残債がマンションの売却代金と自己資金の合計を上回る場合は抵当権を抹消できませんが、住み替えローンを利用すれば、精算しきれない残債分を借り入れして抵当権を抹消することができます。ただし、住み替えローンを利用する際には銀行をはじめとする金融機関の審査が厳しくなる傾向があり、審査が通っても高額な債務を抱えることになるため、慎重に検討しましょう。

●住み替えローンについて詳しくはこちら

ダブルローンを活用する

売却代金で住宅ローンの残債を一括返済できない場合は、「ダブルローン」を利用するという方法もあります。ダブルローンとは、売却するマンションの住宅ローンと新たに購入する物件の住宅ローン、2つの住宅ローンを二重で組む方法のことで、一部の金融機関で取り扱われています。物件を先に購入できることから住み替えがしやすい一方で、売却するマンションの住宅ローンを完済するまで二重のローンが発生します。返済額や経済的な負担が大きい方法で、審査が厳しくなる傾向があり、必ず利用できるとは限りません。

マンションの住み替えを成功させるコツ

次にマンションの住み替えを成功させるための2つのコツを見ていきましょう。

実績のある不動産会社に査定を依頼する

住み替えを成功させるためのポイントの1つ目は、実績があり、信頼できる不動産会社に査定を依頼することです。査定はマンションの売却活動の第一歩であり、住宅ローンの残債があって住み替える場合、マンションの査定額がいくらかによってその後の動き方が異なる可能性があります。万が一、査定の精度が低いと、その後の売却活動に影響するため、実績が豊富で精度の高い査定をしてくれる不動産会社に依頼することをおすすめします。

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かかる諸費用を把握し資金計画を立てる

2つ目のポイントは、住み替えにかかる諸費用を把握して資金計画を立てることです。マンションの売却や購入には諸費用がかかります。たとえば、マンション売却後には、仲介手数料や印紙税、登記費用などが発生します。加えて、新居の購入時にも仲介手数料や印紙税、保険料などの費用がかかります。住宅ローンが残っているマンションを売却して住み替える場合、費用面の負担が大きくなる可能性があるため、どのくらいのお金がかかるかをあらかじめシミュレーションしておきましょう。

●マンション売却にかかる諸費用についてはこちら
●住宅購入にかかる諸費用についてはこちら

マンションを買ったけど引っ越したいときは不動産会社に相談しよう

ここまで、住宅ローンが残っている状態で引っ越しをする方法や注意点などの情報を紹介してきました。住宅ローンが残っているマンションを売却して住み替える際、住宅ローンの残債を売却代金でどれくらい返済できるかで選択する方法が異なります。

マンションを買ったけど引っ越しをしたい方には、取引実績が豊富で、精度の高い査定をしてくれる不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。精度の高い査定額を把握できれば、資金計画を立てやすく、その後の活動をスムーズに進められる可能性があるからです。

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