不動産査定が高すぎる場合は注意？妥当な査定額か見極めるコツも解説

不動産の高すぎる査定額はあてにならない？

不動産会社から提示された査定額（査定価格）が高すぎる場合、全てが信頼できないわけではありませんが、慎重になる必要があります。なぜなら、契約を獲得するためにあえて相場より高い査定額を提示しているケースも否定できないためです。従って、査定額が高いというだけでその不動産会社に仲介を依頼するのは、リスクがあるといえます。

そもそも査定額とは、不動産会社が物件の状態や立地、築年数などの物件情報を踏まえ、過去の取引事例や公示価格、相場などのデータをもとに3か月以内に売却可能と推測する価格のことです。査定額は売り出し価格を決定する際の参考となるため、査定額が適切でないと、その後、不動産を売却する際に支障が出てしまう場合があります。もし相場に合っていない価格で売り出すと、売却活動が長期化したり、損をしてしまったりすることも考えられるでしょう。

そこでこの記事では、査定額がそれぞれの会社で異なる理由や、高額な査定額を提示された場合のリスク、査定額を確認するときのポイントなどについて解説します。

なお、三井のリハウスではAI査定、簡易査定、訪問査定を行っております。100万件を超える豊富な取引実績と知見から、精度の高い査定を無料で提供いたしますので、査定に不安のある方はぜひご相談ください。

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不動産査定額が高すぎたり低すぎたりする理由

不動産査定では、取引事例比較法、原価法、収益還元法といった複数の算出法が用いられます。査定対象の不動産や不動産会社によって採用する方法は異なり、複数の方法を併用するケースもあります。そのため、どの算出法を用いるかによって査定額に一定の幅が生じるのです。

さらに、各会社によって用いるデータや企業戦略に違いがあることも査定額に差が生じる理由の1つです。具体的な要因としては、以下が挙げられます。

・経験や取扱実績が異なるため
・売却戦略が異なるため
・多くの媒介契約を獲得しようとするため

それぞれ見ていきましょう。

経験や取扱実績が異なるため

不動産会社によって査定額に大きく差が出る要因として、それぞれの不動産会社の経験や取扱実績が異なることが挙げられます。査定額は、自社で取引した事例を中心とした、過去の成約事例をもとに算出されることが多いため、経験や取扱実績、取引事例データに差があれば査定額にもずれが生じるのです。実績が豊富な不動産会社であれば、より多くの取引事例データが利用可能なため、精度の高い査定額を算出できる傾向があるといえます。

三井のリハウスでは、100万件以上の累積仲介取扱件数で培った経験と知識、豊富なデータから、物件の無料査定を行っております。不動産査定についてお悩みの方は、ぜひ一度お問い合わせください。

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売却戦略が異なるため

不動産会社によっては、戦略的に査定額を高めに提示する場合もあります。たとえば、売却時期の期限がない場合には、あえて相場よりも高い価格で売り出してみて市場の反応を探るという売却戦略があります。時間はかかってもできるだけ高く売りたいのか、それとも早く売却したいのかといった希望条件を整理し、不動産会社に相談することがおすすめです。

多くの媒介契約を獲得しようとするため

売却の媒介契約を結ぶために、あえて高すぎる査定額を提示するケースもあります。一括査定サイトでは、競合他社に勝つためにこのような手法がとられることも少なくありません。高い査定額であっても、豊富な実績が確認できる会社や、納得できる根拠を説明してもらえる会社なら信頼できるでしょう。しかし、査定額が異常に高いのに根拠が不十分であり、実績が確認できない会社は注意が必要です。査定額が高すぎると感じたら、まずはその根拠を尋ねてみましょう。

不動産査定が高すぎた際のリスク

不動産会社に提示された査定額が相場よりも高すぎる場合、その後の売却の過程に大きな影響を及ぼすことがあります。具体的には以下の通りです。

・成約価格との差が生まれやすい
・売却活動が長期化する可能性がある
・値下げをしても売れ残る場合がある

詳しく説明していきます。

成約価格との差が生まれやすい

不動産査定が高すぎる場合のリスクとして、成約価格との乖離が生じやすいことが挙げられます。査定額はあくまで不動産会社の売却予想価格であり、成約価格を保証するものではありません。特に他社と比較して高すぎる査定額の場合は、相場とずれている可能性があり、買い手が現れない状況に陥ることがあります。

売れない状況が続いて、時間だけが経過し売却を急がなければならない状況に陥った場合には、売り出し価格を下げざるを得ません。結果として、想定していた価格よりも低い水準、査定額を下回る価格で成約する可能性もあるのです。

売却活動が長期化する可能性がある

売却活動が長引いてしまう可能性があるのも、不動産査定額が高すぎる場合のリスクです。売り出し価格は、売主が査定額を参考にして決定します。そのため、高く見積もられた査定額を参考に売り出し価格を決めると、売却までに予想以上の時間がかかることも少なくありません。もし売却活動が長期化すると、固定資産税等の税金、マンションであれば管理費、修繕積立金といったランニングコストがかかり続けるため、金銭的な負担が大きくなってしまいます。

値下げをしても売れ残る場合がある

高い査定額を参考に相場よりも高すぎる売り出し価格で売り出しても、なかなか買い手がつかなかった場合、大幅に値下げしても売れ残ってしまうことがあります。何度も値下げを行うと、購入検討者に「欠陥があるのかな」という印象を抱かせてしまったり、「売り出し価格がもっと下がるのを待とう」という心理を働かせてしまったりするケースがあります。その結果、値下げをしてもスムーズに買い手が見つからない事態に陥ることもあるでしょう。

不動産査定額が妥当かチェックするポイント

不動産査定額が高すぎないか、妥当かをチェックする際は、まずは自らも物件の情報を把握しましょう。そのうえで、ほかの物件と比較したり、不明点について不動産会社に質問したりすることが大切です。不動産査定額をチェックする際の具体的なポイントとして、以下のものがあります。

・会社の取引事例が豊富か確認する
・相場を把握する
・査定の根拠を説明してもらう

不動産売却は、最初に設定する売り出し価格が売却成功のカギを握っており、その売り出し価格の基準となる査定額は非常に重要です。些細なことでも気になることがあれば積極的に確認しましょう。

会社の取引事例が豊富か確認する

まずは不動産査定を依頼する不動産会社の取引事例が豊富かどうかを確認してみましょう。取引事例が多いほど、査定に用いるデータも充実するため、さまざまな視点から精度の高い査定額の算出が可能と考えられます。

また、不動産会社によって、タワーマンションの仲介実績が豊富、特定の地域に強いなどのように取扱の多い物件の種別や得意なエリアも異なります。そのため、売却したい不動産の条件に近い物件の取扱件数が多いかを、不動産会社に直接確認してみましょう。

なお、100万件以上の取引実績を誇る三井のリハウスは、地域密着で展開し、エリアや物件の種別によらず不動産売却のサポートを行っております。また、担当者による偏りが出ないようチームで対応し、高品質なサービスをご提供しておりますので、不動産売却をご検討の方はぜひ三井のリハウスをご利用ください。

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相場を把握する

査定額が相場に合った妥当な価格かどうかを確認できるよう、自分でも売却相場について調査しておくことも、ポイントの1つです。相場は、国土交通省が運営する不動産取引価格を閲覧できるサイト「不動産情報ライブラリ」から調べられます。また、国土交通大臣に指定された不動産流通機構が運営する「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」でも、過去の成約事例の閲覧が可能です。

三井のリハウスのWebサイトでは、地域ごとにマンションの相場価格や購入検討者情報を確認できます。さらに、築年数や間取りごとに見ることも可能なので、ぜひご自身の地域を選択してご活用ください。

【エリアごとのマンションの相場価格】
・首都圏
東京都 神奈川県 埼玉県 千葉県 茨城県

・関西
大阪府 兵庫県 京都府 滋賀県 奈良県

・中部
愛知県 岐阜県 三重県

・ほかのエリア
北海道 宮城県 広島県 岡山県 福岡県

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査定の根拠を説明してもらう

なぜその査定額になったのか、特に査定額が高すぎる場合はその根拠を不動産会社に確認しましょう。相場より高い査定額であっても、その額で購入を希望する方がいるといった根拠があれば安心です。

また、査定の判断材料として、築年数や間取り、物件の状態がどの程度影響しているか、周辺環境や社会情勢を踏まえた結果なのか、参考にした過去事例なども説明してもらいましょう。その際、不動産会社が納得できる説明をしてくれるかをチェックすることで、妥当な査定額か、信頼できる会社かを見極める判断材料になります。

より精度の高い査定額を知るには？

精度の高い査定額を知るためには、信頼できる不動産会社を選択し、最適な手段で査定を依頼することが重要です。以下で具体的に解説します。

机上査定より訪問査定にする

査定額の精度を上げるためには、訪問査定を依頼するのがポイントです。不動産査定には、主に机上査定と訪問査定の2種類の方法があります。机上査定とは、不動産の築年数や立地、間取りなどのデータから査定をする方法です。一方、訪問査定では、担当者が実際に現地へ出向いて、物件の細部や周辺環境まで直接確認して査定を行います。机上査定では、物件の劣化や不具合が分からないため、実際の価値より高すぎる査定額が出ることがあるでしょう。反対に、リフォーム箇所などが考慮されず、低すぎる査定額になることもあります。精度の高い査定額を求める場合は訪問査定がおすすめです。

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適切な不動産会社選びをする

精度の高い査定額を知るためには、どの不動産会社を選ぶかも重要です。不動産会社を選ぶ際には、取引実績の豊富さを重視しましょう。査定額を算出する際に必要な取引事例データが不足していると、精度に欠けることがあります。また、経験が長い不動産会社を選ぶということも1つの方法です。不動産会社の「会社概要」を確認するのもよいでしょう。

その不動産の地域に詳しい会社を選ぶこともポイントです。実際にその地域での取引実績が多くある場合は、相場を把握しやすくなります。査定額の根拠をきちんと説明してくれるか、また過去に誇大広告や重要事項説明義務違反といった行政処分を受けたことがないかなども、確認すると安心です。行政処分の有無については、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」や各都道府県Webサイトの「宅建業者名簿」などから閲覧できます。

また、複数社に査定を依頼する方法もあります。不動産会社ごとの査定額を比較したい場合は、選択肢の1つになり得るでしょう。

ここで、三井のリハウスを利用してマンション売却を成功させた方の体験談をご紹介します。

【40代・査定を受けてマンション売却に成功した方の体験談】
査定額のエビデンスをしっかり作って提示してくださり、媒介契約を結んでからは、物件紹介の媒体に我が家を掲載する作業もとても早かったです。すぐに数組のお客さまの内覧を取り付けてくださり、1か月とちょっとで、買主さまが見つかりました。しかも想定より高く売っていただき新居の購入の資金面でも大変助かりました。担当営業さまには、感謝の意をお伝えしましたが、「お客さまが今まで丁寧に住んでいただき、内覧に合わせて毎回、きれいにお掃除してくださったおかげです。私共もよい形でお客さまに物件紹介できてよかったです」と、私たちへの労いのお言葉を逆にいただき、本当に感動いたしました。

よくある質問

不動産査定額が高すぎる場合によくある質問に答えていきます。

高すぎる不動産査定額は信用できる？

不動産査定額が相場よりも高すぎる場合は、あてにならないこともあります。査定額はその価格で売却できると保証するものではないためです。不動産会社の企業戦略や、経験・データの不足によって、相場と大幅に乖離した査定額が提示されている可能性があります。その査定額の根拠をしっかりと確認し、相場と比較して、信用してよいかどうか見極めましょう。

査定額は成約価格に直結する？

査定額と成約価格には、平均5％～10％程度のずれがあるとされています。高値での売却を目指し、査定額に少し上乗せして売り出し価格を決め、購入希望者から価格の交渉があったりした結果、成約価格は売り出し価格より少し下がるというのが一般的な流れです。査定額を目安にしつつ、ご自身の希望も考慮して適切な売り出し価格を決定しましょう。

まずは不動産査定を受けて売却を成功させよう！

査定額は高ければ高いほどよいというわけではなく、その査定に正当な根拠があるかどうかが大切です。根拠を把握できないまま高額な査定額を信用してしまうと、「家の売却が長期化してしまった」「査定額を参考にした売り出し価格では売れず、大幅な値下げをしての売却になった」といった失敗につながります。そのため、査定額を提示された際には、本当にその価格で売却できる見込みがあるのか、不動産会社に納得のいく根拠を説明してもらいましょう。

三井のリハウスでは100万件の取扱件数で積み重ねた経験や知見をもとに、精度の高い無料査定を行っています。また、地域に根差した規模で展開しているため、全国の相場を踏まえた査定が可能です。不動産売却をご希望の方は、ぜひ三井のリハウスをご検討ください。

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