築50年のマンションって大丈夫？いつまで住めるか、売却は可能なのかを詳しく解説

築50年のマンションにはいつまで住めるの？

現在、築50年以上になるマンションに住んでいる方や、もうすぐ築50年に達するマンションに住んでいる方は「あとどれくらいここに住めるのだろう？」「資産価値はあるのかな？」と、不安に思うことがあるのではないでしょうか？

そこで今回は、「築50年のマンションに住み続けることはできるのか？」「売却することは可能なのか？」という疑問に対する答えに加えて、なるべく高く売却するコツについてご紹介します。

物理的には住めるマンションが多い

国土交通省の研究では、多くのマンションで見られる鉄筋コンクリートで造られた建物の物理的な寿命を117年と推定しています。そのため、築50年以上たっているマンションであっても、多くは住み続けられる可能性が高いといえます。

定期的なメンテナンスは必要

築50年以上たっているマンションに住み続けることは可能といっても、快適性と安全性を維持するためには定期的なメンテナンスが必要です。たとえば、水道管やガス配管などの寿命は30～40年といわれています。マンションによっては、長期修繕計画や修繕履歴を備えていることもあるので、これまでの修繕内容や今後の修繕計画を確認するようにしましょう。

また、耐震性の面から見ると、築50年以上のマンションは「旧耐震基準」に沿って建てられている可能性が高いと考えられます。1981年6月に改正される前までの旧耐震基準では、震度5強程度の地震が起こっても建物は倒壊せず、破損したとしても補修することが可能とされていますが、それ以上の揺れについては安全性が保証されていません。

ただし、物件によっては耐震改修や耐震補強工事を行っている、あるいは「新耐震基準」が施行されてから改めて耐震診断を行い、新耐震基準と同等の耐震性能を満たしていたというケースもあります。お住まいのマンションの耐震性と確認したいときは、過去の総会議事録の確認やマンションの管理会社・不動産会社に確認してみましょう。

新耐震基準と同等以上の耐震性を満たしていない物件は、購入時に住宅ローンが利用できない場合があります。そうすることで、買い手が付きにくくなってしまった場合は、「買取」も視野に入れるとよいでしょう。買取については、以下の記事で詳しくご紹介しています。

●不動産買取に関する詳しい記事はこちら
不動産買取とは？仲介との違いや基礎知識をメリット・注意点と併せて解説！

築50年のマンションの建て替えはある？

上記の通り、築50年以上たっているマンションでも、適切なメンテナンスが行われていれば住み続けることは可能です。しかし、2022年の東京カンテイが調査した結果によると、建て替えを行ったマンションの平均築年数は東京都で42.1年、全国で40.3年となっています※1。これは、マンションの法定耐用年数が47年とされているためです。法定耐用年数とは、税務上の減価償却を終えるまでの期間を指し、建物自体の物理的な寿命を示すものではありません。そのため、物理的にはまだ住めるものの、資産価値の観点から築50年を前にして建て替えに踏み切るマンションもあるということになります。

築50年前後のマンションにお住まいの方は「将来、うちも建て替えになるの？」と不安になるかもしれませんが、実際に建て替えを行うマンションの件数は多くありません。国土交通省の発表によると、2023年3月時点での全国のマンション建て替え実績は2004年からの累計で282件であり、前年は274件※2であったため、1年で8件しか行われていないということになります。

建て替えが少ない理由は、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要になることや、建て替えに莫大な費用がかかることなどが挙げられます。マンションの建て替えについて詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

●マンション建て替えの流れや必要な負担額に関する記事はこちら
マンションは建て替えするの？実施の流れや負担額を解説

築50年のマンションでも売却できる可能性がある

築50年のマンションは、新築マンションや築浅のマンションと比べると売れにくい、あるいは売れたとしても安い価格になってしまうといわれています。なぜなら、マンションは築年数が古くなればなるほど資産価値が低下していくためです。新築で購入しても、住み始めるとすぐに価格は落ち始め、築20年ほどたつとようやく横ばいになります。しかし、その頃には築5年以下の物件の半分以下の価格になるのが一般的です。

また、設備老朽化の恐れがある法定耐用年数の47年を過ぎていると、住宅ローンの借入審査に通りにくいといった理由もあります。

だからといって、築50年のマンションに買い手が付かないというわけではありません。むしろ、古いマンションだからこその需要もあります。ここでは、築50年のマンションが売却できる可能性がある理由についてご紹介します。

築年数別の成約率は伸びている

近年、築年数が古いマンションの成約率は伸びています。東日本不動産流通機構の調べによると、首都圏にある築31年以上の中古マンションの成約率は、2012年では全体の20.6％でした。しかし、10年後の2022年では全体の31.5％に増加し、年を追うごとに増えています※3。不動産価格の高騰から、比較的価格が安い築年数の古い中古マンションへの需要は高まっていることが分かります。

買い手へのメリットがある

買い手にとっては、築年数の古いマンションを購入することで得られるメリットもあります。

新築よりも安い価格で購入できる
築年数の古いマンションを購入する最大のメリットは、価格の安さです。特に築50年のマンションの場合、立地や間取りの条件が同等なら築浅のマンションの半分くらいの価格で購入できます。また、資産価値の下落についてもほぼ横ばい状態になっていることから、この先大幅に価値が下落するリスクも少ないといえるでしょう。

つまり築50年のマンションは、「費用を抑えてマンションを購入したい」という人にとって非常に魅力的な物件なのです。

立地に優れている物件が多い
築50年のマンションの多くは、立地条件がよいこともメリットの1つです。なぜなら、50年ほど前から住宅購入用の融資制度が新設されたことをきっかけに、建築会社が競うように次々と好立地にマンションを建て始めたからです。こうした物件は駅近で生活利便性が高いので、賃貸として運用しても借り手が付きやすいでしょう。賃貸であれば、築年数をそれほど重要視せずに借りる人も多いので、物件の所有者は賃貸運用から安定した収入を得られる可能性があります。

リノベーション・リフォームがしやすい
築年数が古いマンションは、リノベーションやリフォームをして「自分好みの生活空間を作っていきたい」という人にも人気です。古いマンションであれば新築の分譲マンションよりも安い価格で購入できるため、その分リノベーションやリフォームにお金をかけやすくなります。

ちなみに注意点として、古いマンションを購入してリノベーションやリフォームを行いたいと考えている方は、柱や梁の位置を不動産会社に確認しましょう。これらは構造上動かせないため、位置によっては思うような間取り変更ができないこともあります。また、マンションによっては管理規約等でリフォーム内容を制限している場合もありますので、注意が必要です。

築50年のマンションをより高く売るコツ

前述のように、売却の可能性は十分にある築50年のマンションですが、より高く売るためにやっておくとよいことがあります。売却を検討している方にはぜひ知ってほしい、3つのコツをご紹介しましょう。

ターゲットを明確にする

改めて、築50年のマンションはどんな人に需要があるのかを押さえておきましょう。

・マンションをなるべく低価格で購入したい人
・好立地のマンションを購入したい人
・購入価格を抑え、自由にリノベーションしたい人
・賃貸として貸し出すための物件が欲しい人

所有している物件は、上記のなかでどの層に最も響くか考えてみると、最適な売却方法が見えてくるでしょう。

たとえば、リノベーションをしたい人にとって魅力的な物件であれば、売却前にリフォームや修繕を行うと逆効果になってしまう恐れがあります。逆に、賃貸用としての需要が大きいのであれば、修繕を行ったほうが買い手が付きやすい可能性があります。

建て替えが終わってから売却する

もし、現在住んでいる築50年のマンションに近々建て替えの予定がある場合、それが終わってから売却するのがよいでしょう。建て替え後は新築物件として扱われるため、高値で売れる可能性が高まります。

内覧に向けてハウスクリーニングをする

本格的に売却活動をしていて、内覧の可能性が出てきたときはハウスクリーニングをしておくのがおすすめです。ハウスクリーニングを頼むと掃除の専門業者が風呂場のカビやキッチンの油汚れなどの水回りまできれいにしてくれます。内覧時に細部まできれいにされていると、購入希望者も物件に対して好印象を持ちやすく、購入につながる可能性が高まるでしょう。

築50年のマンションを売るなら査定から

築50年前後のマンションでも、適切なメンテナンスが行われていれば住み続けることは十分可能であり、市場でも独自のニーズがあります。

現在、築50年前後のマンションに住んでいて、売却を考えているという方は、まずはマンションの価値を知る不動産査定から始めてみませんか？三井のリハウスでも、「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」を無料で受付中です。100万件以上の取引実績で積み上げた知見を生かし、精度の高い査定結果をご提供します。売却をご検討中の方はぜひご利用ください。

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※出典1：東京カンテイ プレスリリース（2022年10月31日）,株式会社東京カンテイ 市場調査部
https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf
（最終確認：2023年9月19日）

※出典2：マンション建替え等の実施状況,国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001623968.pdf
（最終確認：2023年9月19日）

※出典3：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2022年）,公益財団法人 東日本不動産流通機構
http://www.reins.or.jp/
（最終確認：2023年9月19日）