築50年のマンションは売れない？いつまで住めるか、高く売却するコツも解説

築50年のマンションは本当に売れない？

築50年のマンションが売れないといわれる理由には、旧耐震基準による安全性の懸念や、建物の老朽化、住宅ローンの借り入れの難しさなどがあります。しかし、経験豊富な不動産会社に依頼することで売却できる可能性はあり、できるだけ高く売るためのサポートを受けられます。

物件が古くなると、資産価値が低下し、買い手が付きにくくなると不安に感じている方もいるのではないでしょうか？しかし、築年数が経過した中古マンションでも購入ニーズはあり、実際に一定数取引されています。公益財団法人 東日本不動産流通機構のデータによると、中古マンションの成約物件のうち、築41年以上経過している物件の割合は近年上昇しており、2025年には全体の23.5％を占めています。（※1）

特に、築50年以上のマンションのなかでも、人気エリアや駅近などの好立地な物件や、リフォームを行い管理状態が優れている物件は、需要が見込めます。そのため、築年数だけで「売れないだろう」と売却を諦めずに、所有しているマンションのアピールポイントをまとめたうえで、中古物件の売却実績が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。

三井のリハウスでは、マンション売却のプロが豊富な取引実績を活かして、お客さまの事情に合わせた提案を行っています。また、築50年以上の物件であっても、全国に広がる販売網や集客力を活用したサポートができますので、築古マンションの売却にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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築50年のマンションの資産価値

マンションの資産価値は、築年数が経過するにつれて低下する傾向があります。公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」を見ても、築年数の経過に伴い成約価格が下落する傾向があることが分かります。（※1）

（※1）公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」より引用

ただ、資産価値は、土地と建物の2つに分けて算定され、その合計で決まります。土地は建物のように築年数の経過の影響を受けないため、築50年以上のマンションであっても資産価値が0円になるとは限りません。また、建物の資産価値が低下するからといって必ずしも売却できないわけではありません。たとえば、首都圏や都心部など立地条件のよいマンションの場合、築年数が経過しても購入ニーズがあります。

そこで重要なのが、売却を依頼する不動産会社をどう選ぶかです。築古物件の売却実績が豊富な不動産会社に依頼すれば、ご自身の状況に合った適切な売却プランの提案を受けられ、売却に成功する可能性が高まるでしょう。

三井のリハウスでは、築古物件の売却の経験が豊富な担当者が、お客さまの事情に合わせて最適なプランを提案いたします。また、売却後にもシロアリの害や雨漏り、給排水管の故障といった建物の不具合を補修・駆除対応し、費用を負担するサービスを提供しています。築年数が経過しているマンションの売却にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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築50年のマンションにはいつまで住める？

マンションの売却を検討する前に、このまま住み続けられるのか気になるという方もいらっしゃるでしょう。築50年のマンションに住み続けられるかどうかは、建物の構造の状態、耐震性、設備の劣化状況、修繕・管理の状況などによって決まります。たとえば鉄筋コンクリート造のマンションの場合、建物そのものは100年以上維持されるといわれています。給排水管や外壁などの各種設備も、定期的に大規模修繕などによる適切な点検・更新が行われていれば、長く住み続けることが可能です。

築50年ほどのマンションを所有していて、「売却したいけど、買い手が付かなかったらどうしよう…」と心配な場合でも、マンション自体が適切なメンテナンスによってコンディションを保っていれば、売却できる可能性があります。ここから、建物と設備の寿命について詳しく解説していきます。

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建物の物理的な寿命

建物そのものの寿命については、築50年以上のマンションであっても、さらに長く住める可能性があります。多くのマンションに採用されている鉄筋コンクリート造の場合、建物の物理的な寿命は120年との知見があります。そのため、築50年以上の築古物件でも、管理体制が整っていて耐震性や設備状況が良好な場合は、住み続けても問題ないといえるでしょう。

一方で、資産価値の参考にされることもあるマンションの法定耐用年数は、47年と定められています。法定耐用年数とは、減価償却費の算出のために財務省によって定められた税務上の基準で、住めるかどうかとは異なる観点のものです。

金融機関によっては、この法定耐用年数の残存期間を建物の「担保評価」の参考にする場合があります。そのため、法定耐用年数が間近に迫っていたり超えていたりすると、借入期間が短く設定されるなど、一部の金融機関ではローンの借り入れ条件が厳しくなる側面があることは知っておく必要があります。

ただし、現在の住宅ローン審査においては、法定耐用年数よりも「借りる人の返済能力」や「マンションの立地・管理状況」を重視する金融機関が増えています。そのため、法定耐用年数を超えているからといって、必ずしも住宅ローンが利用できなくなるわけではありません。

法定耐用年数を超えた築50年以上のマンションであっても、築古のマンション売却に精通した不動産会社に依頼することで、購入希望者が見つかる可能性は高まります。立地やリフォーム状況など、買い手にとって魅力になるポイントをしっかりとアピールすることで、売却の成功につながるでしょう。

三井のリハウスでは、不動産売却のプロがお客さまの要望を丁寧にヒアリングし、ご希望に沿うプランを提案しております。所有している中古マンションが売却できるのか、どこがアピールポイントになるのか、売却に関してお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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設備の寿命

築50年のマンションでは、建物そのものだけでなく設備も劣化していき、寿命を迎えることがあります。たとえば、水道管や排水管の寿命は利用している配管種別にもよりますが、一般的に30年～40年といわれています。マンションによっては、長期修繕計画や修繕履歴をまとめて記録していることもあるので、これまでの修繕内容や今後の修繕計画を確認するとよいでしょう。

また、耐震性の面から見ると、築50年以上のマンションは1981年（昭和56年）の建築基準法改正前に建てられているため、「旧耐震基準」に沿って建築されています。ただし、物件によっては耐震改修や耐震補強工事を行っている、あるいは改めて耐震診断を行い、一定の耐震性能を満たしているというケースもあります。お住まいのマンションの耐震性を確認したいときは、マンション管理組合の総会議事録、耐震診断の結果、修繕履歴などを確認するほか、マンションの管理会社に問い合わせてみましょう。

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築50年のマンションが売れない理由

築50年のマンションが売れないといわれる背景には、安全性や設備状況、金銭面の問題が大きな影響を与えています。地震が多い日本では、建物の耐震性や設備の管理状態が重要視されるポイントの1つです。また、住宅ローンの利用が難しい場合があることや多額のメンテナンス費用は、購入のハードルを上げる要因となる可能性が考えられます。ここで改めて、築50年のマンションが売れにくいとされる具体的な理由を、以下の一覧表で見ていきましょう。

なお、現在の住宅ローン控除は築年数要件が撤廃され、1982年以降に建築された物件であれば原則適用されます。しかし、1981年以前に建築された物件（旧耐震基準）で控除を受けるためには、「耐震基準適合証明書」や「既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書」などの書類を別途取得する必要があります。

こうした理由から築50年のマンションは売れにくい傾向がありますが、必ずしも売却できないわけではありません。築古マンションを売却する際の重要なポイントとなるのが、不動産会社選びです。中古マンションの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことで、迅速かつ納得のいく売却につながる可能性が高まるでしょう。

三井のリハウスは、豊富な取引実績を活かした売却プランを提案するのはもちろん、全国のネットワークを活用して集客を行うため、買い手の見つかるスピードが早まる可能性があります。築50年以上のマンションが売れないことにお悩みの方は、ぜひご相談ください。

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築50年のマンションでも売却できる可能性がある

築50年のマンションは、市場での売れ行きが近年増加しており、購入者に対するメリットの点からも売却できる可能性があるといえます。公益財団法人 東日本不動産流通機構が発表した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」（※1）によると、築41年以上のマンションは、新築に比べて購入費用を抑えられるため、マンション価格の高騰が続くなかでも比較的購入しやすく、需要が増え続けていることが分かります。また、中古マンションのなかでも特に築年数が古い物件は、好立地に建てられていることが多いのも特徴で、購入希望者にとってのメリットがあり、売却の可能性につながっています。

一方で、売却できる可能性があるとはいえ、築50年以上が経過している中古マンションを売却するためには、信頼できる不動産会社に依頼し、物件に合う売却プランを立てることが重要です。不動産会社を選ぶ際には、査定価格の根拠は十分にあるのか、担当者の対応は丁寧かつ迅速かどうかなどの判断基準を設けるとよいでしょう。

三井のリハウスでは、不動産売却のプロがお客さま一人ひとりに合わせたサポートを行っています。売却について何か不安な点があっても、知識豊富な担当者がお答えしますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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成約物件における中古の構成比率が伸びている

築50年以上のマンションは、中古マンションの成約物件のなかでも構成比率が上昇していることから、売れる可能性があるといえます。公益財団法人 東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏の成約した中古マンション全体における築41年以上のマンションの構成比率は、2015年では8.1％でした。しかし、直近の2025年では23.5％に増加し、年を追うごとに増えている（※1）ため、不動産価格の高騰から、比較的価格が低い中古マンションへの需要が高まっていることが分かります。

買い手へのメリットがある

築50年のマンションは、価格や住みやすさなどの面で買い手にとってメリットがあるといえます。具体的なメリットには、以下の3つが挙げられます。

・新築よりも低い価格で購入できる
・立地に優れている物件が多い
・リノベーション・リフォームで好みの空間にできる場合がある

築年数の古いマンションを購入する最大のメリットは、物件価格の安さです。特に築50年のマンションの場合、立地や間取りの条件が同等なら築浅マンションの半分程度の価格で購入できるケースがあります。つまり築50年のマンションは、「費用を抑えてマンションを購入したい」という人にとって非常に魅力的な物件なのです。

築50年のマンションの多くは、駅近・水害や地震に強い高台など立地条件がよいことが多いのもメリットの1つです。なぜなら、50年ほど前から住宅購入用の融資制度が新設されたことをきっかけに、建築会社が競うように次々と好立地のマンションを建て始めたからです。こうした物件は生活利便性が高いため、買い手が付きやすいでしょう。

築年数が古いマンションは、リノベーションやリフォームをして「自分好みの生活空間を作っていきたい」という人にも人気です。古いマンションであれば新築や築浅のマンションよりも低い価格で購入できるため、その分リノベーションやリフォームにお金をかけやすくなります。

なお、売り出す前に所有している古いマンションをリノベーションやリフォーム、フルリフォームしたいと考えている方は、柱や梁の位置を不動産会社に確認しましょう。これらは構造上動かせないため、位置によっては思うような間取り変更ができないこともあります。また、マンションによっては管理規約などでリフォーム内容を制限している場合もありますので、あらかじめ確認しておくことが必要です。

また売却前に、間取りを変更するようなリノベーションや、床材を全面張り替えるような大規模リフォームをしても必ず高く売れるわけではありません。そのため、リノベーションやリフォームをする前に、不動産会社に相談し、リフォーム可能な範囲や適切な改修内容を検討するとよいでしょう。三井のリハウスでは、築50年以上の古いマンションの売却やリフォームなどに関するご相談を、経験豊富な担当者が丁寧にサポートしていますので、ぜひ一度お問い合わせください。

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築50年のマンションをより高く売るコツ

築50年のマンションを高く売るためには、購入者のニーズと売却のタイミングを見極めることが重要です。中古マンションの売れ行きは高まっていますが、購入者のニーズを分析すると、ターゲットごとに最適な売却戦略が異なってきます。不動産会社に相談して、適切な売却戦略を立ててもらうことが、納得のいく売却への近道といえるでしょう。また、マンションの再建築が決まっている場合は、売却のタイミングを検討することで、より高価格で売れる可能性があります。中古マンションをより高く売るにはどうすればよいのか、以下の2つについてご紹介します。

・ターゲットを明確にする
・内覧に向けてハウスクリーニングをする

さらに、築50年のマンションの売却を成功させるためには、仲介を依頼する不動産会社の適切な選定が欠かせません。特に、中古マンションの売却の実績が多数あり、知識豊富な担当者がいる不動産会社に依頼することで、早期売却の可能性が高まります。マンション売却にお悩みの方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

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ターゲットを明確にする

築50年以上の古いマンションを売却する際、効果的な売却戦略を立てる第一歩として、ターゲットを明確にすることが重要です。築古マンションの主なターゲットとしては、以下の4つのパターンが考えられます。

・マンションをなるべく低価格で購入したい人
・好立地で価格を抑えてマンションを購入したい人
・購入価格を抑え、自由にリノベーションしたい人
・賃貸として貸し出すための物件が欲しい人

所有している物件が、上記のなかでどの層に特に響くかを把握することで、最適な売却プランが見えてくるでしょう。

たとえば、リノベーションをしたい人にとって魅力的な物件であれば、売却前にリフォームや修繕を行うと逆効果になってしまう可能性があります。逆に、賃貸用としての需要が大きいのであれば、修繕を行ったほうが買い手が付きやすい可能性があります。マンションのリノベーションを含めた売却戦略にお悩みの方は、実績のある不動産会社に相談し、最適なプランを提案してもらうのがおすすめです。

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内覧に向けてハウスクリーニングをする

売却を検討している築50年のマンションの汚れが目立つ場合は、ハウスクリーニングを検討してみるとよいでしょう。ハウスクリーニングを依頼すると、落としにくい風呂場のカビやキッチンの油汚れまで、掃除の専門業者がきれいにしてくれます。内覧前に室内をきれいにしておくと、購入検討者も物件に対して好印象を持ちやすく、購入につながる可能性が高まるでしょう。

築50年のマンションが売れなかった際の対応策

築50年のマンションを売却するために、不動産会社に依頼したものの、売れる目途が立たない場合は、セカンドオピニオンを検討してみるのがおすすめです。セカンドオピニオンとは、現在仲介を担当している不動産会社の営業方針や売り出し価格を、ほかの不動産会社やファイナンシャルプランナーなどに評価してもらうことです。

宅地建物取引業法上、売却のために不動産会社と結ぶ媒介契約の有効期間は、「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」の場合、最長3か月と定められており、期間の定めがない「一般媒介契約」でも原則3か月の場合が多いため、3か月が経過しても売却されない場合はセカンドオピニオンを受けてみましょう。特に売却活動を進めている不動産会社の営業方針や、売り出し価格に不安や不満を感じている場合や、サポートが不十分な場合は、ほかの不動産会社に相談してみるのも一案です。

三井のリハウスでは、中古マンションの豊富な取引実績や全国のネットワークを活かして、お客さまが納得できる売却プランを提案しています。築50年のマンションがなかなか売れず悩んでいる方は、ぜひ一度ご相談ください。

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【体験談あり】築50年のマンションの売却は信頼できる不動産会社に依頼する

所有している築50年のマンションを売却する際の重要なポイントは、いかに信頼できる不動産会社に依頼するかです。信頼できる不動産会社を見極めるポイントは、中古マンション売却の実績が豊富か、担当者の対応は丁寧か、口コミの評判はよいかなどによって判断してみましょう。ここでは、三井のリハウスへ中古マンションの売却を依頼し、売却に成功した方の体験談をご紹介します。

【60代・短期間でマンション売却に成功した方の体験談】
今回のマンションの売却では、とても短期間で、希望に近い売却金額で契約が進み、大変お世話になり、ありがとうございました。特に営業担当の方におかれましては、丁寧で迅速な対応は毎回助かり、安心感が持てました。遠方からの依頼となることが多いなか、電話、メール、郵送と素早く対応いただき、とても満足しています。

三井のリハウスでは、お客さま一人ひとりの事情やご要望に合わせた提案を行うのはもちろん、売却に関する疑問に迅速かつ丁寧に対応しています。また、売却した後もアフターサポートを提供しており、売主さま・買主さまの双方の不安を和らげる制度が整っています。中古マンションの売却に不安を感じている方は、まずはご相談ください。

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後悔せずに築50年のマンションを売るなら実績のある不動産会社に相談

築50年前後のマンションでも、管理会社による修繕工事など適切なメンテナンスが行われていれば住み続けることは十分可能であり、市場でも一定のニーズがあります。

現在、築50年前後の物件を所有していて、マンション売却を考えているという方は、まずはマンションの価値を知る不動産査定から始めてみませんか？三井のリハウスでは、「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」を無料で行っております。100万件以上の取引実績で培った知見を活かし、精度の高い査定を行っておりますので、売却をご検討中の方はぜひご利用ください。

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※1出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）、公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）
https://www.reins.or.jp/
（最終確認：2026年9月15日）