不動産売却にかかる税金にはどんなものがある？計算方法と節税対策について解説

不動産売却時には税金がかかる！

不動産の売却時にはさまざまな費用が必要となりますが、そのなかには税金も含まれます。マイホーム売却時にかかる税金について把握していないと想定外の出費に驚いてしまうかもしれません。

支払いにあわてないためにも、今回は、不動産売却時に必要な費用のうち、特に税金について解説していきます。できるだけ支払う税金を抑えるためにも、基礎知識として頭に入れておきましょう。

なお、不動産売却の際にかかる税金は大きく分けて、「売却手続きにかかるもの」と「売却益が発生したときにかかるもの」の2種類です。それぞれ、具体的に見ていきましょう。

売却の手続きにかかる税金

不動産を売却するときには、手続きの際にも税金がかかります。ここでは、手続きにかかる税金の種類と概要をご紹介します。

印紙税
印紙税は、不動産の売買契約書をはじめとした「課税文書」と呼ばれる特定の書面にかかる税金のことです。書面に収入印紙を貼り、消印することで納税したと見なされます。印紙税額は書面に記載された契約金額によって決められています。なお、2024年3月31日まで不動産売買契約や建築請負契約などについては、特例として軽減税率が適用されます。

納める金額の例は、以下の表の通りです。

登録免許税
登録免許税は、不動産や会社などの登記を申請する際にかかる税金です。

登録免許税の支払いは、不動産売買の場合、一般的に登記費用として、司法書士の報酬や書類の取得といった実費とともに請求されます。納税は、登記申請時に収入印紙を貼って行います。登記する事項があれば、売主と買主の双方とも登記申請に対して支払いが必要です。

売主の場合は、売却した物件に住宅ローンの抵当権が設定されていれば、売却資金でローンを完済したとき、その抵当権を抹消するため、「抵当権抹消登記」が必要です。これは「所有権移転」の登記の前に行う必要がありますが、通常は、売主の抵当権抹消登記と買主への所有権移転登記は、決済日に連件（続けて申請）で行います。そのほか、売買する時点で登記簿に登録されている売主（所有者）の住所が古い場合は、「住所変更登記」が必要なケースもあります。

一方の買主は、不動産の所有者を売主から変更するための「所有権移転登記」や、購入にあたって利用した住宅ローンの担保設定のための「抵当権設定登記」が必要となり、それらの登記申請時には登録免許税を負担しなければなりません。登録免許税の金額は、登記する事項によって異なります。

また、抵当権抹消登記の場合、登録免許税の費用は不動産1件につき1,000円です。このときの不動産1件とは、土地は1筆、建物は1つの建物で1件と数えます。そのため、土地2筆に1つの建物が建つ一戸建てなら、3件分の登録免許税がかかります。

仲介手数料の消費税
不動産売却では、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、売買が成立した際に不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料には、消費税がかかります。

仲介手数料は、一般的に売買価格に応じて金額が大きくなるため、それに伴って消費税の金額も大きくなります。仲介手数料の上限額は法律で決められており、売却価格が400万円を超える場合は、以下の計算式で求められます。

仲介手数料 = 売買価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

売却で利益が発生したときにかかる税金

不動産を売却した際に、譲渡益（売却益）が発生すると、その利益に所得税や住民税などが課税されます（一般には譲渡所得税といわれます）。この税金は、不動産や株式など特定の資産を売却した際、取得した際にかかった費用と売却にかかった費用を、売却金額から差し引いて求めた譲渡所得がプラスになったときに、課税される税金です。譲渡所得にかかる税金は、以下の3つで構成されています。

・所得税
・住民税
・復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興を目的とした税金で2037年までの支払いが義務付けられています。譲渡所得にかかる税金の具体的な金額や計算方法は、後ほどご紹介します。

譲渡所得にかかる税額は所有年数で税率が変わる

譲渡所得にかかる税金は、売却した不動産の所有期間や自己居住用か否かの用途によって、税率が大きく変わります。特に不動産売買で譲渡益が発生する場合、金額が大きいことも多く、その分譲渡所得にかかる税率の違いが大きな税額の差となります。

以下の表では、所有期間によって税率にどれほどの違いがあるかを示しています。所有期間が5年以下と5年を超える場合では、税率が20％近く異なることが分かります。

※1 譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えているかにより判断
※2 税率には復興特別所得税の2.1％相当が上乗せされています
※3 10年超所有軽減税率の特例は、マイホーム（居住用財産）を売って、一定の要件に当てはまる場合に適用。対象は自ら居住していた居住用のものに限ります

不動産の譲渡所得の所有期間は、売却した年の1月1日時点までの経過年数が所有期間となります。

たとえば、2018年6月20日に購入した不動産を2023年11月5日に売却したいと考えたとします。この年の6月20日で所有が5年を超えていても、売却した2023年の1月1日時点では5年を超えていないため、この場合は短期譲渡所得となります。つまり、売却する年の1月1日時点までの経過年数が所有期間として見なされるため、長期譲渡所得の税率を適用するには、2024年1月1日以降に売却する必要があります。

●短期譲渡所得と長期譲渡所得に関する記事はこちら
長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや計算方法、税金を抑える方法について解説

不動産売却時の譲渡所得にかかる税金の計算方法

不動産を売却した際に譲渡益が出た場合、不動産はもともと金額が大きいこともあり、譲渡所得にかかる税金の金額が大きくなることがあります。従って、自分がいくら支払わなければいけないか気になる方も多いでしょう。しかし、譲渡所得にかかる税金は物件の用途や所有年数によって税率が異なるため、仕組みがやや複雑です。

ここからは初めて不動産売却をする方にも分かりやすいように、順を追って譲渡所得にかかる税金の計算方法をご紹介します。

譲渡所得にかかる税金の額は、以下のように「譲渡所得」から「特別控除額」を差し引いた「課税譲渡所得」に、定められた「税率」をかけ合わせることで算出できます。

ここまでもお伝えしたように譲渡所得とは、不動産売却などで発生した所得（損益）のことです。そのため、譲渡所得にかかる税金の額を計算するにはまず、売却で発生した譲渡所得の金額を計算する必要があります。

[ Step1 ] では譲渡所得を把握する計算、[ Step2 ]では特別控除額を差し引く計算、[ Step3 ]では税率をかけ合わせる計算をご説明します。

[ Step1 ] 譲渡所得を把握する

譲渡所得を求める計算式は以下の通りです。

譲渡所得　＝　物件を売った金額等（譲渡収入金額） － （売却時の諸費用（譲渡費用） ＋ 物件を買った費用（取得費用））

このように、譲渡所得は売却物件を売って得た譲渡収入金額から、物件の購入時にかかった取得費用と、売却時にかかった譲渡費用を差し引いたものになります。

物件を売った金額（譲渡収入金額）
物件の売却代金と固定資産税・都市計画税の清算金の合計額となります。

売却時の諸費用（譲渡費用）
物件売却時にかかった仲介手数料や印紙税などの必要経費をまとめた金額です。

物件を買った金額（取得費用）
取得費は、以下の計算式のいずれかで算出し、通常は大きいほうの金額を使います。

減価償却費とは、簡単にいえば建物の経年劣化によって下がった建物の価値を表す費用で、土地には適用されません。建物の減価償却費を算出するには、定額法という方法で以下の通りに計算します。以下にある償却率とは、耐用年数に応じて定められた割合のことです。

経過年数の1年未満は、6か月以上は1年、6か月未満は切り捨てます。

また、償却率については国税庁のホームページでも確認できますが、判断が難しいケースもありますので、税務署や専門家である税理士に確認しましょう。

[ Step2 ] 特別控除額を差し引く

譲渡所得を算出したのち、居住用財産の3,000万円特別控除や空き家の3,000万円特別控除などの特例が適用される場合は、その特別控除額を差し引いて課税対象になる譲渡所得を求めます。

なお、居住用財産の3,000万円の特別控除を適用し、譲渡所得から3,000万円を引いてマイナスになる場合、課税譲渡所得はゼロとします。

[ Step3 ] 税率をかける

課税譲渡所得が算出できたら、そこに税率をかければ譲渡所得にかかる税金が計算できます。前述の通り所得税と住民税（譲渡所得税）の税率は、売却した物件の用途と所有期間で変わります。ここで「所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例」が適用される場合は、その適用税率となります。

では実際に、譲渡所得および所得税と住民税（譲渡所得税）の税額を、例を用いて算出してみましょう。まず、譲渡所得を以下の計算式を用いて求めます。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 − 取得費用 − 譲渡費用

たとえば、物件の購入代金が4,000万円で、購入にかかった諸経費が300万円だった物件を、5,000万円（譲渡収入金額）で売ったとしましょう。また、所有期間中の建物の減価償却費が100万円だとするとこの物件の取得費は4,200万円になります。さらに、売却にかかった譲渡費用が300万円としましょう。

上記の条件のもと、譲渡所得は以下のように求められます。

譲渡収入金額（5,000万円） − 取得費（4,200万円） − 譲渡費用（300万円） ＝ 譲渡所得（500万円）

この場合、譲渡所得500万円にかかる所得税と住民税（譲渡所得税）は、所有期間により以下の金額となります。

・所有期間5年以下（短期譲渡所得の場合）
譲渡所得税＝500万円 × 39.63％ ＝ 198万1,500円
（税金の内訳：所得税（復興所得税含む）153万1,500円 ＋ 住民税45万円）

・所有期間5年超（長期譲渡所得の場合）
譲渡所得税＝500万円 × 20.315％ ＝ 101万5,750円
（所得税（復興所得税含む）76万5,750円 ＋ 住民税25万円）

ただし、上記のケースでは譲渡所得が3,000万円以下のため、後述する特例が適用されれば課税されません。

詳しい長期譲渡所得の税額の計算方法についてはこちらの国税庁のサイトから、短期譲渡所得の税額の計算方法についてはこちらの国税庁のサイトから確認が可能です。

譲渡所得に対して利用できる特例4つ！

不動産を売却して売却益が出た場合に、少しでも節税するにはどうしたらよいのでしょうか？売主の税金対策として知っておきたいのが、不動産売却時の譲渡所得にかかる税金に対して適用される、特別控除や軽減税率などの税制上の特例です。

特例にはいくつかの種類があり、それぞれ適用要件が異なります。売却する物件や所有期間、取引条件などと照らし合わせながら、どの控除や特例が使えるかチェックしてみましょう！

なお、下記で紹介する特例はいずれの特例も売却した翌年に確定申告を行わなければ、適用されません。売却益が発生する場合は、特例を確認し、利用する場合は必ず確定申告を行うようにしましょう。会社員の場合でも、譲渡所得がある場合は年末調整とは別に申告を行う必要があります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

この特例は一定の要件を満たせば、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円の控除を受けられる特別控除です。居住用財産と定義される自らの居住を目的とした物件が対象で、賃貸用（投資用）のマンションやアパート、更地、一定の期間以上居住していない住宅などは含まれません。

適用となればメリットが大きい3,000万円特別控除ですが、利用する場合には3つの注意点があります。それぞれの注意点を見ていきましょう。

3,000万円控除と住宅ローン控除等との併用はできない
マイホームを売った年、前年、および前々年に買い替えや交換の特例の適用を受けた場合は3,000万円の特別控除は利用できません。また、この3,000万円の特別控除を使用した場合は、新たに住宅を購入して住宅ローンを利用した場合に住宅ローン控除を利用できなくなります。

住宅ローン控除とは「住宅借入金等特別控除」のことで、一定の要件を満たすマイホームを、住宅ローンを利用して購入した場合、住宅ローンの年末残高に応じて所得税の控除が受けられる制度のことです。住宅ローン控除が利用できれば、住宅を購入した後のローン返済といった経済的負担を軽減できます。

売却後に自宅を購入する予定がある場合は、どちらの控除が得かを事前に計算して、どちらの適用を受けるか決めておきましょう。

所有者が住んでいる住宅に限られる
3,000万円特別控除が適用される住宅は「所有者が住んでいた住宅」です。所有者が住宅を離れても一定期間内は適用されますが、その期間を経過すると適用されません。たとえば、所有者が老人ホームや施設に移り住んでいる場合は、その住宅から転居して3年目の年末までに売却すれば控除の対象になりますが、その期間を経過すると適用から外れてしまいます。

相続したマイホームは対象外になる
原則として相続したマイホームの場合、3,000万円の特別控除は対象外になります。ただし、相続した住宅は、要件を満たせば対象となる「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」という特例が別にあります。

上記のほかにも、さまざまな適用要件がありますので、この特例を利用したい場合は、必ず税務署や税理士などに確認するようにしましょう。なお、特例の詳細についてはこちらの国税庁のサイトをご確認ください。

●3,000万円の特別控除に関する記事はこちら
居住用財産の3,000万円控除とは？適用要件や必要書類も併せて解説！

所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例

この特例は、マイホームを売却した際に一定の要件を満たす場合、長期譲渡所得の税額を一定の部分までさらに低い税率で計算できるというものです。この特例を受けるための基本的な要件は、売却物件が自らの居住用財産で、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えていることです。

通常、長期譲渡所得にかかる譲渡所得税の税率は20.315％ですが、この特例が適用されると、税率は課税譲渡所得の6,000万円以下の部分までが14.21％まで軽減されます。なお、6,000万円を超える部分は、長期譲渡所得に対する税金の税率と同様です。

特例の詳細はこちらの国税庁のサイトをご確認ください。

被相続人の居住用財産（空き家）にかかわる譲渡所得の特別控除の特例

相続した空き家を売却する場合も、一定の要件を満たしていれば、3,000万円の特別控除が適用されます。この特別控除は、2023年12月31日までに空き家を売却することが条件となります。

しかし要件が多く複雑なため、売却する空き家が該当するか分からないときは専門家である税理士や会計士に相談してみるのもおすすめです。

●特例の詳細はこちら の国税庁のサイトをご確認ください
国税庁 | No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

特定の居住用財産の買い換えの特例

所有期間と居住期間がその年の1月1日時点で10年を超えているといった、一定の要件を満たして自宅を買い替える場合、売却時の譲渡益に対する税金の納税を将来に繰り延べられる特例です。

売却して譲渡益が発生する場合、売却金額よりも新しく買い換えた住宅の購入金額が高いケースでは、その時点で譲渡所得は課税されず、将来買い換えた住宅の売却時までに繰り延べができます。

逆に売却金額より新居の購入金額が低い場合は、購入金額と同じ額までは繰り延べられますが、差額には譲渡所得税がかかります。この特例は2023年12月31日までにマイホームを売却した場合に限ります。

詳しい要件については国税庁公式ページで確認をしましょう。

譲渡損失となった場合の特例

不動産を売却して譲渡所得がマイナスとなり、譲渡損失が出た場合は、基本的に確定申告をする必要はありません。しかし、売却をして譲渡損失が発生した場合、「損益通算」という制度を利用できます。損益通算とは、その年の所得の黒字と赤字を相殺できるというものです。損益通算を利用できれば、納税額の負担を軽減できます。

加えて、所有期間が5年超など一定の要件を満たす居住用財産の場合は、損益通算と繰越控除を併せた「特定のマイホームの譲渡損失と損益通算及び繰越控除の特例」という特例もあります。この特例は、住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じたとき、譲渡損失がその年の所得より大きい場合は、「譲渡損失の繰越控除」をして、ほかの所得と損益通算できるというものです。

また、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という特例もあり、この特例は、マイホーム（旧居宅）を2023年12月31日までに売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じれば、その譲渡損失をほかの所得から控除（損益通算）することができます。

これらの特例の適用により、譲渡損失の繰越控除として、売却した翌年から最大で3年間、譲渡損失を繰り越して税金を計算できるようになります。

●マイホームを売ったときの特例について詳しくはこちら
不動産売却時の税金

不動産売却でかかる税金の納付時期や納付方法は？

不動産売却にかかる税金には、売却時にかかる印紙税や、登録免許税などのほか、譲渡益が出た場合の譲渡所得にかかる税金など、さまざまな種類があることをご紹介しました。税金の種類が多く、どの税金をいつ、どこに納めればよいのか迷ってしまう方もいるかもしれませんが、支払い期限をすぎてしまうと、督促状が届き、延滞金を請求されるリスクがあります。納める時期や方法はそれぞれ異なるので、あらかじめスケジュールを把握しておけばスムーズに売却を進められるでしょう。

不動産売却時の売主にかかる税金ごとの納付時期と納付方法は以下の通りです。

税金に関する知識を持っておくことは、不動産売却においても外せないポイントです。まずは、どのような税金がどのタイミングでどれだけかかりそうか？特例にはどういったものがあるか？自分の不動産には、特例は適用されそうか？などポイントを絞って確認することから始めてみましょう。

支払い義務のある税金の種類と金額を知るには、自分の不動産の価値を知ることも大切です。不動産査定を行って、市場での価値が分かれば、自分の支払うべきおおよその税金を把握することができるでしょう。手始めに、不動産会社への査定依頼からスタートするのもおすすめです。

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この記事のポイント＜Ｑ＆Ａ＞

• Q不動産売却時にかかる税金にはどのようなものがありますか？ A主に、印紙税、登録免許税、仲介手数料の消費税、譲渡所得にかかる所得税、住民税などの税金があります。
  
  → 不動産売却時にかかる税金についてはこちら
• Q不動産売却時にできる節税対策はありますか？ A不動産売却時の譲渡所得にかかる税金に適用される特別控除や軽減税率などの税制上の特例があります。しかし、適用を受けるには条件があるため確認が必要です。
  
  → 不動産売却時の節税対策についてはこちら