不動産売却後の固定資産税は誰が支払う？基礎知識や計算方法を解説

不動産売却後の固定資産税は誰が負担する？

固定資産税とは、毎年1月1日に土地や建物の所有者に課される税金です。たとえば、家やマンションを所有している場合、土地と建物の両方が固定資産と見なされ、課税対象となります。またそれらの固定資産を所有している限り、固定資産税を支払い続ける義務が生じます。

1年の途中で売買が行われた場合も、1月1日時点の所有者である売主が全額納税する必要があります。ただし、一般的には、引渡し日を基準に日割り計算を行い、残代金と合わせて買主が売主に日割り清算分を支払います。

今回は、不動産売却後の固定資産税について、基礎知識を解説していきます。

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納税義務者は1月1日時点の所有者

固定資産税の納税義務は1月1日時点の不動産の所有者に課されます。そのため、1年の途中で不動産を売却した場合でも、納税義務者は変わらない点に注意が必要です。1月1日以降に不動産を売却した場合、元の所有者である売主が、売却年の固定資産税を支払う必要があります。

売主と買主による日割り清算

とはいえ、売却後は所有権がないにもかかわらず、このように売主のみに納税義務があるのは不平等といえるでしょう。そのため、実際は、売主と買主の話し合いによって負担割合を決めることが一般的です。この場合多くは、固定資産税を日割り清算し、引渡し以降の固定資産税額を買主が売主に対して支払います。

このように、売主と買主の双方が固定資産税を分担する場合であっても、法律上の納税義務者は売主のままで変わりません。そこで、買主は分担した引渡し以降の固定資産税を売主に支払うことで負担の割合に偏りが出ないようにするのが一般的です。

日割り清算を行う際に重要となるのが、起算日です。起算日とは、固定資産税を日割り清算する際に必要な、売主と買主の所有期間を決める基準となる日を指します。固定資産税等の公租公課の起算日は下記2通りの考え方があります。

・暦に合わせて1月1日～12月31日であるとする考え方
・国の会計年度に合わせて4月1日～翌年3月31日であるとする考え方

関西と九州では慣習で4月1日を起算日とすることが多いです。たとえば、起算日が1月1日の場合は、売主は1月1日から買主への引渡し前日までを負担し、買主はその後の12月31日までを負担します。一方、起算日が4月1日の場合は、売主は4月1日から買主への引渡し前日まで、買主はその後、翌年の3月31日までを負担します。

このように、起算日が異なる場合、負担する固定資産税等の清算金額も変わるため、注意が必要です。日割り清算を行う際には、後のトラブルを避けるためにも、起算日が契約書に明記されていることを確認しましょう。

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固定資産税等清算金とは？

固定資産税等清算金とは、不動産の売買を行うときに、対象不動産に賦課されるその年の固定資産税や都市計画税を、所有日数に応じて買主が売主へ支払うお金のことです。不動産を売買するとき、買主は、固定資産税等清算金を売主に支払い、売主と固定資産税の負担を分担することが一般的です。この固定資産税等清算金ですが、「どのようなお金で、いくらかかるのか」知らない方が多いのではないでしょうか？

不動産売買の際に買主が支払う

売主は物件を引渡す前日までの分の固定資産税を負担し、買主は、引渡日以降の固定資産税を負担します。特に、買主が負担する金額のことは、引渡日以降の固定資産税に相当する金額のため、「未経過固定資産税等に相当する額」と呼ばれています。

この固定資産税等清算金は、不動産の購入を行ったときに一度だけ売主に支払うものです。翌年以降の固定資産税は、買主が支払います。

義務ではないが慣例になっている

固定資産税等清算金の支払いは、法律的に規定はありません。しかし、不動産取引の契約において、売買契約書のなかに必ず条項として組み込まれています。

また、都市計画税は、都市計画の区域内に不動産を持っている人に毎年賦課される地方税で、都市計画区域外の土地や家屋にはかからない税金です。そのため、不動産の所在地により、固定資産税等清算金に、都市計画税が含まれる場合があります。都市計画税を支払わなければならない場合は、固定資産税同様、売主と買主で日割り計算されることが一般的です。

固定資産税等清算金はいくら支払うの？

固定資産税や固定資産税等清算金について分かってくると、具体的にどのくらいの費用を支払う必要があるのか気になりますよね。ここでは、固定資産税等清算金の計算方法をご紹介するとともに、具体的な負担額のシミュレーションも行います。

清算額の決まり方は？

売主宛に送付された納税通知書記載の納税額をもとに清算することが一般的です。ただし、売主が納税通知書を紛失してしまった場合は、市区町村役場で取得する公課証明書（市区町村により呼び名は異なります）に記載の相当額をもとに清算する場合があります。

また、起算日（1月1日や4月1日）から、売主に納税通知書が送付されるまでの間（年税額が不明なタイミング）で引渡し日が設定されている場合は、下記のようなパターンが考えられます。

・年税額が確定してから清算を行う
・前年度の税額で清算する
・前年度の税額で仮清算を行い、売主に納税通知書が届いた段階で再清算を行う

どの方法で清算を行うかは、買主との話し合いで決め、売買契約書に記載します。

負担額をシミュレーション

それでは、次の条件で固定資産税等清算金の負担額のシミュレーションをしてみましょう。

・起算日 1月1日
・引渡し日 5月16日
・固定資産税 10万円
・都市計画税 5万円

5月16日に不動産の引渡しを行ったとすると、1年のうち、売主の所有日数は135日となります。固定資産税等清算金は、固定資産税と都市計画税を合わせた額なので、15万円となり、売主と買主の負担額は次のような計算で求められます。

売主：15万円×135日÷365日＝5万5,479円
買主：15万円－5万5,479円＝9万4,521円

この場合、買主は、売主に9万4,521円を、残代金決済日に不動産売買代金とは別に支払う必要があります。残代金決済日は、売買代金から、手付金を引いた残りの分を支払う日を指しています。

また、上記の例は、うるう年（366日）ではない場合の例です。うるう年であることを見落としてしまうと、清算額に誤りが生じてしまうので注意しましょう。

固定資産税を支払う際の注意点は？

不動産売買では一般的に、固定資産税等清算金を買主から売主に支払うということを上記でお伝えしてきました。ここでは、実際に固定資産税等清算金を支払う場合、また受け取る場合に注意しておきたいことを解説します。

固定資産税等清算金には消費税がかかる場合も

固定資産税等清算金に消費税が課税されるのは、売主が課税事業者である場合です。個人がマイホームを売却する場合には、消費税の課税対象にはなりません。ただし、個人であっても賃貸収入を得ていた物件を売却する場合には固定資産税等清算金は消費税がかかります。また、消費税が課税されるのは建物のみで土地には課税されない点にも注意しましょう。

正しい知識を持って気持ちのよい取引を！

不動産売却を行う際は、固定資産税の基本を理解しておくことが大切です。また、売主と買主で固定資産税の負担割合を決める場合には、売買契約書にその旨が記載されているか確認しましょう。売買契約前に負担額を知りたい方は、仲介に入る不動産会社に相談すると計算してもらえるでしょう。

不動産売却における固定資産税の取り扱いには、ほかにも、条件によって支払う金額が変化するといった複雑な点が多くあります。そのため、売却のパートナーには、信頼できて相談しやすい不動産会社を選ぶことが大切です。

三井のリハウスでは、不動産売却に関するご相談を承っています。スムーズな取引をサポートするほか、不動産売買におけるさまざまな疑問についてもお答えします。豊富な取引データにもとづく査定を無料で受けることができますので、まずはお気軽にご依頼ください。

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