不動産売却の仲介手数料が安い場合の注意点を分かりやすく解説

不動産売却における仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼した際、売買契約を結んだときの「成功報酬」として支払う費用のことです。仲介手数料の基本についてご紹介します。

仲介手数料の内訳

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。媒介契約を結んだ後、不動産会社はチラシやポータルサイトを通じて物件情報を公開し、売主の売却活動を支援します。仲介手数料に含まれるのは、販売活動の過程で発生した物件情報サイトへの掲載料、購入検討者の内覧対応といった営業活動費、物件調査費などです。

さらに、不動産会社は契約から引渡しまでの事務手続きを行います。具体的には売主と買主の間に立った契約条件の調整や契約書類の作成などです。これらの代行費用も仲介手数料に含まれます。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、買い手が見つかり、売買契約が成立した後に支払います。通常、不動産会社には売買契約時に半金を支払い、引渡し時に残りの半金を支払うことが一般的です。

ただし、売買契約後に売却を取りやめたり、買主が購入を取りやめたりした場合でも、仲介手数料を請求されることがあります。契約の解除も想定した資金計画を事前に検討することが重要です。

仲介手数料の相場

不動産会社が受け取る仲介手数料には明確な「相場」がありません。代わりに、宅地建物取引業法により定められた上限額があります。不動産会社は、この上限額を超えて仲介手数料を請求することはできません。しかし、上限額以内であれば自由に金額を決められます。

不動産会社が法定の上限を超える仲介手数料を請求することは法律違反です。ただし、下限は設けられていないため、不動産会社によって仲介手数料に差が生まれることがあります。仲介手数料無料や半額を売りにした不動産会社があるのはそのためです。

仲介手数料の上限額は以下の通りです。

●詳しい仲介手数料の計算方法についてはこちら

●仲介手数料の相場についてはこちら

仲介手数料を抑える方法と注意点

ここからは仲介手数料を抑える方法について2つ、ご紹介します。

個人間取引を行う

売主と買主が個人間で不動産の取引を行えば、仲介手数料がかかりません。個人間取引は、売主と買主が知人や友人である場合に多いケースですが、売主と買主の間を取り持つ不動産会社が介入しないため、売買契約の成功報酬である仲介手数料を支払う必要はありません。

しかし、不動産の売買には専門的な知識が求められ、理解しないまま行うと両者に不利益が発生する場合があります。たとえば、売買契約書等の不備が原因で住宅ローンの審査に通りづらくなったり、売却後に不動産の欠陥が見つかったりといったリスクが考えられます。これらのトラブルによって売主と買主の関係が悪化する恐れもあるため、仲介手数料が発生したとしても不動産売却は不動産会社に依頼するのが安心です。

初めから仲介手数料が無料・半額の不動産会社を選ぶ

仲介手数料には下限がないため、仲介手数料無料や半額と謳っている不動産会社が存在します。しかし、仲介手数料の安さのみを重視するのは避けたほうがよいでしょう。不動産仲介では、仲介手数料のみを追求すると、早く売るために相場より安く売り出すことを勧められ、売主が不利益を被ることもあります。また、仲介手数料以外の費用が請求されることも考えられるでしょう。

従って、仲介手数料の安さだけでなく、不動産会社の信頼性と能力も重要な選択基準です。安易に仲介手数料の安さだけを重視せず、信頼できる不動産会社を選ぶよう心掛けましょう。

仲介手数料の安い不動産会社を選ぶデメリット

仲介手数料の安い不動産会社を選ぶことは注意が必要です。不動産会社にもよりますが、積極的な販売活動をしてくれない、物件が希望通りに売れないといったことが起こり得るからです。また、仲介手数料以外の費用がかさみ、結果的に高くなることがあります。仲介手数料の安い不動産会社を選ぶデメリットは以下の通りです。

・サポートが不十分な場合がある
・高く売るための交渉が不十分になるリスクがある
・売買契約後にも不安が出てくる恐れがある
・仲介手数料以外の費用がかかるケースもある
・経験不足の担当者になるリスクがある

それぞれ紹介していきます。

サポートが不十分な場合がある

仲介手数料を抑えるために、不動産会社としてのサポート内容に物足りなさを感じる可能性があります。その結果、物件の魅力を十分にアピールできない、買主との交渉で不利な条件を受け入れてしまうといったリスクがあります。

高く売るための交渉が不十分になるリスクがある

仲介手数料が安い不動産会社は、早期売却を優先するあまり、物件の本来の価値を正当に評価できないことがあります。その結果、大切な資産を相場よりも低い価格で売却してしまう恐れがあります。

売買契約後にも不安が出てくる恐れがある

仲介手数料が安い不動産会社は、売却後のサポートも中途半端になる可能性があります。売買契約後に生じるさまざまな疑問や問題に対して、迅速かつ丁寧な対応が期待できないかもしれません。

仲介手数料以外の費用がかかるケースもある

仲介手数料が安い不動産会社は、「広告宣伝費」といった名目で追加費用を請求することがあります。しかし、本来これらの費用は仲介手数料に含まれているはずです。そのため、安く見えても結果的にほかの費用で高くつく可能性があります。

経験不足の担当者になるリスクがある

仲介手数料が安い不動産会社では、駆け出しの担当者が対応することもあります。そのため、不動産取引の複雑なノウハウに精通しておらず、適切な価格交渉や売却戦略を立てられない可能性があります。結果として、売主にとって不利な取引になってしまうかもしれません。

安さだけで決めずに信頼できる不動産会社を選ぼう

仲介手数料は、不動産会社の報酬に直結するため、安さを売りにする不動産会社と安易に媒介契約を結んでしまうと、積極的な販売活動をしてくれないケースがあります。そのため、仲介手数料の安さだけで、不動産会社を決めるのは控えましょう。特に中古物件では、不動産の売り方次第で売却価格が100万円単位で変わることもあります。

適切な不動産会社を選ぶには、仲介手数料の安さだけにとらわれず、「物件をスムーズに高く売ってくれる」不動産会社を選ぶようにしましょう。その際に役立つ指標として、実績があるかを見るのがおすすめです。実績の多さは不動産売却についての知識や経験が豊富であることを示すため、その不動産会社が信頼できるかどうかの指標となるでしょう。

不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。仲介手数料を安くしようとするのではなく、信頼できる不動産会社に仲介を依頼して物件自体を高く売るか、仲介手数料以外の費用を抑えることが大切です。

●信頼できる不動産会社の選び方についてはこちら

仲介手数料よりも税金を軽減できるかをチェックしよう

仲介手数料ではなく、不動産売却にかかる税金なら、条件を満たせば費用を抑えられる場合もあります。ここでは、不動産売却時に利用できる税金の軽減措置についてご紹介していきます。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、居住用の不動産売却時に発生する譲渡所得のうち、3,000万円分の所得までの税金を控除できる制度のことです。正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。利用には主に以下の条件を満たす必要があります。

・マイホームを、住まなくなってから3年以内に売る
・マイホームを売るまでに土地活用をして利益を得ていない
・売った年から3年前までこの特例を受けたことがない
・売主と買主に親子といった特別な関係がない

詳しくは以下の記事をご覧ください。

●3,000万円特別控除に関する記事はこちら

特定居住用財産の買換えの特例

この特例は、買換えを前提に不動産売却をする場合、居住用不動産を取得した際に活用できる特例です。正式名称は「特定の居住用財産の買換えの特例」です。譲渡利益の課税を繰り延べできるので、新居購入の資金を確保しながら、不動産売却を進められます。ただしあくまで繰り延べなので、税金がかからないということではありません。利用する場合は、主に以下の条件を満たす必要があります。

・新たに取得する住宅は築25年以内、もしくは一定の耐震基準を満たす
・床面積50㎡以上
・売却年の前年から翌年までの間に、新しい不動産を取得する
・新たに取得する土地面積が500㎡以下
・一定期間の居住を満たす

詳しくは以下の記事をご覧ください。

●特定居住用財産の買換えの特例についてはこちら

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、譲渡所得のうち、6,000万円以内の部分については、通常20.315％（長期譲渡所得）の税率が14.21％になる制度のことです。利用条件として、不動産の所有期間が10年以上なら利用できます。ただし、「特定の居住用財産の買換えの特例」との併用はできないため、注意が必要です。

不動産売却は頼れる不動産会社へ

不動産売却にかかる仲介手数料を抑える方法や、仲介手数料が安い不動産会社を選ぶデメリットについて紹介しました。仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと後悔することもあるため、注意しましょう。不動産会社は、不動産売却を納得のいく方向へ導くパートナーだからこそ、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

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よくある質問

ここからは不動産売却の仲介手数料について、よくある質問をご紹介します。

不動産売却でかかる税金は？

不動産売却をする際には、仲介手数料以外にも主に以下の税金がかかります。

税金は時期や条件によって、軽減措置が適用されることがあります。軽減措置が受けられるか事前に確認しておきましょう。

不動産売却で仲介手数料以外にかかる諸費用は？

そのほかの諸費用についても、費用を抑えられる可能性があります。たとえばハウスクリーニングは必須ではありません。また、住宅ローンを完済した家を売却して住み替える場合、新居を購入してから売却すれば仮住まいが不要となり、引越し費用が1回で済むでしょう。このように、余分な出費を抑えるためにも、不動産会社に相談することがおすすめです。