家の査定を受けよう！無料査定の注意点とコツ

家の査定には3種類ある

家の査定を不動産会社に依頼する場合は、大きく分けて以下の3つから査定方法を選びます。

・AI査定
・簡易査定（机上査定）
・訪問査定

それぞれの査定の特徴と、おすすめの人を見ていきましょう。

AI査定

AI査定とは、過去に取引された成約事例をもとに、AI（人工知能）を用いて不動産の査定額を算出する方法です。Webサイト上で、物件情報とメールアドレスを入力することで即時に査定額が提示されます。AI査定は氏名や電話番号の入力が不要な場合も多いため、不動産会社からの営業電話を避けたい人におすすめです。また、過去の取引事例をもとに査定額を算出するため、特に中古マンションの価格を知りたい人に適しています。マンションは一戸建てに比べて建物の仕様や土地の個性に差が出にくいため、過去のデータと照らし合わせることで査定の精度が高まります。

三井のリハウスの「リハウスAI査定」は、100万件を超える取扱実績のデータを使用してマンションの推定成約価格を算出します。実際に取引された膨大な成約事例をAIが学習しているため、精度の高い推定成約価格をチェックすることが可能です。

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簡易査定（机上査定）

簡易査定は、電話やWebサイトを通じて査定依頼者から提供された情報に加えて、住宅地図や取引事例などの外部から入手できる情報をもとに行われる査定です。不動産会社の担当者が物件を訪れることがなく、机上の情報をもとに査定を行うため、机上査定とも呼ばれます。簡易査定では、築年数や面積（土地面積、建物面積）、所在地などの物件情報、類似物件の成約価格をもとに査定額が算出されます。

簡易査定は営業担当者との対面のやりとりが不要で、気軽に依頼することができます。そのため、不動産売却を検討しており、どのくらいの金額で売れるかを知りたいものの、訪問査定には踏み切れない方におすすめです。また、簡易査定はAI査定よりも査定に活用する情報量が多いため、精度が高い傾向があります。

訪問査定

訪問査定は、AI査定や簡易査定で押さえる情報に加えて、担当者が現地に出向いて物件や周辺環境を調査したうえで査定を行います。不動産会社の担当者を自宅に招くため、簡易査定と比べると少し手間はかかりますが、より精度の高い査定結果を得られるため、不動産売却の意思が固まっている方には適した査定方法といえるでしょう。また、営業担当者の対応を直接確認して、不動産会社選びの参考にしたい方にもおすすめです。

いずれの査定方法を選ぶにしても、査定を通して家が「いくらで売れそうか」を知るだけではなく、どの不動産会社が信頼できるかを見極めることが重要です。

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家の査定の費用

家の査定は依頼先によって費用が異なります。具体的には、不動産会社の査定は無料で、不動産鑑定士に鑑定を頼む場合は有料です。以下で費用が異なる理由について見ていきましょう。

不動産会社の査定は無料

不動産会社に査定を依頼する場合は、無料で受けられます。「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」により、査定等に要した費用は、依頼者に請求できないと決められているからです。不動産会社に支払う必要があるのは、売却が決まった際の成功報酬である仲介手数料です。査定はまだ売却が成功していない時点で行うため、無料で依頼することができます。

不動産鑑定士に頼む場合は有料

不動産鑑定の国家資格を持った不動産鑑定士による家の鑑定は、有料で行われるのが一般的です。不動産鑑定士による家の鑑定は、税務署や裁判所に対して証拠資料を提出するといった特別なケースで利用されることが多いためです。不動産の相続や、離婚時の財産分与などのために鑑定が必要な場合は、不動産鑑定士が、国土交通省が定めた不動産鑑定評価基準にもとづいて評価額を算出します。なお、一般的な家の売却では不動産会社による無料査定で十分でしょう。

ここから先は、不動産会社による無料査定に焦点を当てて解説していきます。

家の無料査定の流れ

家の無料査定は以下の2ステップで簡単に受けることができます。

1．申し込みをする
2．査定してもらう

まず、査定の申し込みを行います。申し込みは、Webサイトか電話で依頼します。

AI査定と簡易査定はWebサイトから依頼することができ、AI査定はその場で、簡易査定は数日以内に結果が分かります。また、訪問査定もWebサイトから依頼できることが多く、その場合は、申し込み後に不動産会社から日程調整の連絡が入ることが一般的です。

●ネットでの家の査定についてはこちら

簡易査定と訪問査定は、電話でも依頼できます。売却する物件に近い不動産会社に連絡を取り、査定を依頼しましょう。電話口の対応から不動産会社の雰囲気を確かめることができます。

三井のリハウスは、業界最大級の店舗数を誇っており、全国的にサービスを展開しています。売却したい物件の近くに三井のリハウスの店舗があれば、ぜひ無料査定を依頼してみてください。

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訪問査定の場合、査定の依頼が完了したらメールや電話などで日程調整を行い、担当者が実際に物件を訪問して査定を実施します。訪問査定でチェックされる主なポイントは、物件の状態や周辺環境、権利関係などで、一戸建てや土地の場合は土地の状態や隣地との境界の確定状況も確認されます。査定時に気になる点があれば、不動産会社の担当者に質問や相談をするとよいでしょう。

●家の査定で見られるポイントについてはこちら

●中古マンションの査定で見られるポイントについてはこちら

査定を受けて、売却活動に進まない場合は、このステップで終了しても問題ありません。査定を受けたからといって必ず売却しなければならないというわけではないからです。

●不動産査定だけの依頼についてはこちら

査定を受けて、実際に売却に進む場合は、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を行います。

●家を売る際の流れについてはこちら

家の査定のコツ4選

不動産会社に無料査定を依頼する際のポイントは以下の4つです。

・自分でも家の相場を調べる
・住宅ローンの残債をチェックする
・書類や情報を整理しておく
・依頼する不動産会社を慎重に選ぶ

1つずつ詳しく解説します。

自分でも家の相場を調べる

家を売却する際は、査定額を参考に、売主自身が売り出し価格を決めます。適正な売り出し価格を設定するコツは、相場価格を知ることです。地域や間取り、広さなど、自分の家と似た条件の不動産価格はいくらなのかを調べておきましょう。相場の調査には、以下のWebサイトを活用するとよいでしょう。

・不動産情報ライブラリ
・REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）
・売り出し物件情報の検索サイト

三井のリハウスでは、ご自身の不動産があるエリア周辺の相場情報や、エリア内の購入希望者数、売却中の物件情報などを調べることができます。ぜひご活用ください。

●自分の家の相場情報についてはこちら

住宅ローンの残債をチェックする

住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消するために引渡しと同時に家の残債を全額、一括で返済しなければなりません。そのため、査定の段階で住宅ローンの残債を把握しておくことが、資金計画を上手に立てるコツといえます。

住宅ローンの残債が家を売却して手元に残る額よりも少なければ、売却で得たお金を使って一括返済できますが、多い場合は、自己資金も加えて返済する必要があります。ローン残債は、毎年金融機関から送られてくる残高証明書や住宅ローン契約時に金融機関から届く返済予定表、インターネットバンキングなどから確認できます。

●抵当権についてはこちら

書類や情報を整理しておく

家の基本情報に関する書類や情報を整理しておくことも、納得できる査定に近づくためのコツです。家の無料査定を不動産会社へ依頼する際、必ず用意しなければならない書類や情報はありません。しかし、間取りや敷地面積といった家の基本情報が多ければ多いほど、査定結果の精度は高まります。

また、以下の情報は不動産会社に聞かれることが多いので、事前にある程度考えておくのがおすすめです。

・売却する理由（住み替え、転勤、離婚など）
・売却希望期間（いつまでに売却したいか）
・売却希望額

売却希望額は、市場価格を十分に調べたうえで伝えるのが理想的です。なお、査定をスムーズに進めるために、以下のような書類を用意しておくのがおすすめです。

・本人確認書類
・登記済証（権利証）または登記識別情報
・土地測量図／境界確認書（マンションの場合は不要）
・確認申請書、確認済証、検査済証（マンションの場合は不要）
・固定資産税、都市計画税納税通知書の写し
・住宅の施工業者、リフォーム業者が分かる資料
・リフォームや修繕、リノベーションなどの履歴や内容が記された書類
・住宅性能評価書や耐震性・耐震補強を証明する書類など
・住宅ローン残高証明書

●不動産売却に必要な書類についてはこちら

依頼する不動産会社を慎重に選ぶ

査定は各社の販売実績にもとづいて行われるため、不動産会社によって査定額に差が生じます。査定額を提示されたら、価格の根拠を確認し、納得できる回答が得られるかどうかを判断しましょう。

同時に、媒介契約を結んだ際の販売戦略についても確認するとよいでしょう。具体的には、その不動産会社がターゲットとする顧客層や広告の出し方、実際に売却活動を始めた後の報告の内容や方法、頻度といった要素が挙げられます。また、依頼する不動産会社を選択する際には、大手と中小を比較し、それぞれのメリットや注意点を理解しておくとよいでしょう。

●大手・中小どちらがよいかについてはこちら

また、依頼する不動産会社を見極める際の参考になるポイントは以下の通りです。

・物件のあるエリアに精通している
・営業店舗が多い
・売却実績がある
・インターネット広告が豊富
・対応がスピーディー
・アドバイス力がある
・親身に対応してくれる
・ハウスクリーニング会社の紹介や建物調査等のサービスがある

不動産会社選びについてより詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。

●不動産会社の選び方についてはこちら

家の無料査定時の注意点

家の査定から売却までスムーズに取引を進めるためには、以下の点に注意が必要です。

・プラス面もマイナス面も隠さずに伝える
・売却の戦略や修繕の必要性を不動産会社に確認する
・査定額が相場とかけ離れていたら理由を聞く

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

プラス面もマイナス面も隠さずに伝える

家の査定を不動産会社に依頼する際は、査定額にプラスに働きそうなセールスポイントはもちろん、マイナスポイントも正直に伝えるようにしましょう。

セールスポイントとしては、過去5年くらいの間に行われたリフォームや、一戸建ての場合は、耐震のための改修や修繕などが挙げられます。ほかにも、以下の項目に当てはまる場合は、伝えると査定額がアップするかもしれません。

・長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅などに認定されている
・住宅の設計や施工についての客観的な評価を示す「住宅性能評価書」を取得している
・専門家による建物の調査である「インスペクション」を実施している

また、耐震のための改修や、増改築を行った場合は、耐震診断結果報告書や増改築等工事証明書を準備しておきましょう。書類を提示することで、物件の耐震性能向上や増改築による補強、改善性能などの証明につながり、査定額がアップする可能性が高まります。

●インスペクションについてはこちら

一方、正確な査定をするには、マイナスポイントも重要な要素の1つです。マイナスポイントとなる例には、以下のようなものが挙げられます。

・雨漏り
・シロアリ被害
・家の傾き
・設備の故障

このようなマイナスポイントを隠してしまうと、売却後にトラブルになることもあります。なぜなら、家を売却した後、売主は買主に対して、契約不適合責任を負うからです。契約の目的に適合しない物件を売却してしまうと、売主は、買主から追完請求（主に修繕の請求）または契約解除、および損害賠償のいずれかを追及される恐れがあります。

トラブルを防ぐためには、売主が知っている欠陥については正直に告知し、売買契約書に記載して売却することが重要です。無料査定の段階で、家のセールスポイントだけでなく、マイナスポイントも隠さずに伝えるようにしましょう。

三井のリハウスでは、建物チェック＆サポートサービスというサービスを提供しています。建物チェック＆サポートサービスでは、対象物件について売買契約前に独自の基準で雨漏り・シロアリの害など建物の状態を目視調査するだけでなく、引渡し後3か月間の補修・駆除費用を最大500万円までサポートします。

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売却の戦略や修繕の必要性を不動産会社に確認する

査定後に設備の故障や壁・床の破損などの欠陥を修繕することで家が売れやすくなることもあるため、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

中古の不動産を売却する場合は、内装や設備のリフォームを行わずにそのまま売却することもあります。リフォーム費用よりも、推定成約価格と比べた実際の成約価格の上がり幅のほうが少なく、リフォーム費用を回収できないケースがあるためです。しかし、状況によってはリフォームをすることで利益が増えたり、売却が早まったりする場合もあるので、不動産会社の売却戦略を聞いて判断するようにしましょう。

査定額が相場とかけ離れていたら理由を聞く

相場からかけ離れた査定額を提示された場合は、理由を確認するようにしましょう。相場よりも低過ぎる額を提示された際には、売主が損をしてしまいます。

また、高過ぎる額を提示された場合も、注意しなければなりません。不動産会社のなかには、契約を取るために、意図的に高額な査定額を提示するところもあります。査定額が相場に見合っていないと、買主が見つからず売却が長期化し、結果的に成約価格が査定額を大きく下回る恐れもあります。相場と極端に異なる査定額を提示された際は、根拠を尋ねて、しっかりした回答を得られるかを確認しましょう。

家の無料査定について、リアルな実態をプロにインタビュー

家の無料査定について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問に対する、不動産売却のプロの回答を参考にしてください。

家のシミュレーション査定（AI査定）はどんな人におすすめですか？

シミュレーション査定（AI査定）は、すぐに売るつもりはないけれど自宅の査定価格を把握しておきたい方や、査定価格を知りたいけれど不動産会社からの営業電話は避けたいという方におすすめです。シミュレーション査定とは、過去の成約事例から不動産の査定額を算出する方法で、AI査定とも呼ばれています。特に、100戸以上の大規模マンションや築10年以上のマンションは、過去の成約事例があるケースが多く、査定の精度が高くなる傾向があるためおすすめです。

一方、一戸建ては間取りや設備に差が出やすく、類似データが少ないため、査定の精度がマンションより下がるといわれています。また、リフォームをした場合は査定価格が上がるのが一般的ですが、シミュレーション査定ではその点が考慮されずに算出されてしまいます。一戸建てや築浅マンション、リフォーム歴がある物件の査定を希望する方や、精度の高さを重視する方には訪問査定がおすすめです。

なお、三井のリハウスでは、地域ごとのマンションの相場価格や購入検討者情報を調べられるリハウスAI査定をご用意しています。専有面積や間取り、築年数ごとにもチェックできるので、ぜひご自身のエリアを選択してみてください。

【エリアごとの相場価格を調べる】
●首都圏
・東京都
・神奈川県
・埼玉県
・千葉県
・茨城県

●関西
・大阪府
・兵庫県
・京都府
・滋賀県
・奈良県

●中部
・愛知県
・岐阜県
・三重県

●ほかのエリア
・北海道
・宮城県
・広島県
・岡山県
・福岡県

よくあるトラブルは？

無料査定の際、近隣トラブルや騒音といった売却理由をお話しいただけない場合、後々トラブルになるケースがあります。特に騒音は、売買契約の際の告知事項に項目があるので、事実と異なる記載をすると引渡し後にトラブルになる恐れがあります。スムーズに売却するためにも、売却理由を隠さずに告知しましょう。

売主側が事前にやっておくとスムーズなことは？

リフォーム履歴はアピールポイントになるため、事前にリフォーム履歴をまとめておくとスムーズです。たとえば、築20年のマンションでも、お風呂を1年前にリフォーム済みなら、設備性能が最新の場合があり、査定額を上げるポイントになります。特に水回りを気にされる買主が多いので、いつ・どこをリフォームしたのか、設備のメーカーや性能などをまとめておくことをおすすめします。

家を売る前にどこまで片付ければよい？

売る予定の家に居住中の場合は、購入検討者の印象を悪くしない程度に、できる範囲で片付けておくとよいでしょう。売却予定の家に住んでいない場合は、引渡しができるくらいに片付けておくとやりとりがスムーズです。

また、エアコンや照明器具などの「付帯設備」は、引渡し時には原則として撤去します。ただし、買主との合意のうえ、セットで売却してもよいと考えている付帯設備は撤去せずに残しておきましょう。付帯設備に関しては、不動産会社から付帯設備表を受領した後、売主自身で不具合の有無や、撤去または残置の方針を記載しておき、売買契約の際に買主に提示します。

なお、不動産会社による査定では、見た目のきれいさで査定額に差は出ないため、入念な掃除は必要ありません。リフォームについては査定後に不動産会社と相談することをおすすめします。

営業担当者によって査定額は変わる？

営業担当者が1人で査定するような場合は、担当者の経験や、市況感をどのくらい把握しているかによって査定額が変わることがあります。人によっては新着物件を毎日チェックして、どのような物件が売り出されているかや、売れずに残っている物件、すぐに売れた物件を把握します。つまり、市況感をよく把握している営業担当者は、より精度の高い査定額を算出できる可能性があるでしょう。

三井のリハウスでは、営業担当者のスキルによってご提供するサポートに差が生まれないよう、チームで動く「ユニット制」を採用しています。経験が浅い社員は、先輩や上長と一緒に査定を行うため、サービスのクオリティが経験や知識に影響されません。

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家の無料査定なら三井のリハウス

査定は、売却額の目安を知るだけにとどまりません。家を売る側にとっては、不動産売却のパートナーである、不動産仲介会社を選ぶ機会でもあります。

三井のリハウスでは、家を売りたい方に向けて無料査定を含むさまざまなサービスをご提供しています。また、安心して売却活動を行っていただけるよう、査定だけでなく売買契約前の建物調査や、物件引渡し後のトラブル対応まで、多数のサポートサービスをご用意しています。

不動産の売却が初めてで不安な方や、「売却したいけれどよく分からない」とお悩みの方は、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。経験豊富な担当者が売却をサポートいたします。

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