オーナーチェンジ物件は売れない？売却しにくいといわれる理由と対処法を解説

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、賃借人が入居中のままで売買が行われる投資用物件のことです。購入者は新しいオーナーとなり、物件の所有権、家賃を得る権利などの貸主の権利を受け継ぎます。ただし、修繕、敷金の返還といった旧オーナーが負っていた義務も引き継ぐことになる点には注意しましょう。

投資用不動産の利益確定や資産整理のために売却されるオーナーチェンジ物件は、ほかの収益物件と比べて、売れにくい場合があります。今回は、オーナーチェンジ物件が売れないといわれる理由や売却が進まない場合の対処法を紹介します。

オーナーチェンジ物件が売れない理由

オーナーチェンジ物件が売れないとされる主な理由は以下の3つです。

・物件の内覧ができない
・住宅ローンが利用できない
・買い手が限られる

これらについてそれぞれ詳しく解説していきます。

物件の内覧ができない

オーナーチェンジ物件は、入居者が住んでいる都合上、状況によっては購入希望者が実際に部屋の中を見ることなく、購入を決めなくてはならないことがあります。特に投資目的で所有する物件について直接室内を確認できない状態では、その後の運用に不安が残るでしょう。

住宅ローンが利用できない

オーナーチェンジ物件は、低金利の住宅ローンを組んで購入することができません。理由としては、住宅ローンの利用には契約者の居住要件が設けられているためで、不動産投資を目的としたオーナーチェンジ物件では基本的に要件は満たせません。

オーナーチェンジ物件を購入する場合の支払い方法は、現金で一括払いをするか、住宅ローンよりも金利が割高な不動産投資用ローンを利用するかのどちらかに限られてしまいます。不動産購入という大きな出費において、低金利の住宅ローンが使えないことは買い手にとって大きな懸念点になるでしょう。

買い手が限られる

オーナーチェンジ物件は、大半の買い手が投資家です。もともと投資用物件であっても、空室であれば居住用物件としても売却できるためターゲットの層が広がります。しかし、オーナーチェンジ物件の場合は、賃借人が入居したままという点でどうしてもニーズが限られるため、空室物件に比べると売れにくい傾向があります。

オーナーチェンジ物件を売買するメリット

オーナーチェンジ物件の売買には、売り手と買い手の双方にメリットもあります。売却側と購入側、両方のメリットを知っておくと売却活動に役立つため、押さえておきましょう。

売却側のメリット

オーナーチェンジ物件の売り手側のメリットとしては、成約までの売却期間中にも月々の家賃収入を得られることが挙げられます。もし、買い手がなかなか現れない場合でも、収入が入り続けるため、賃借人がいるうちに売却を検討し始めるのもよいでしょう。

購入側のメリット

オーナーチェンジ物件を購入するメリットとして、空室物件と違って、購入後すぐに家賃収入を得られることが挙げられます。さらに、家賃収入がいくらか具体的に想定できるため、買い手側は購入後の資金計画が立てやすくなります。また、新たに賃借人を募集する手間が不要であることや、前のオーナーからの情報提供があれば賃貸経営がしやすくなることもメリットといえるでしょう。

オーナーチェンジ物件の売り出し価格の決め方

マンションやアパートなどの投資用不動産の売り出し価格の算出には収益還元法が用いられ、この収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。直接還元法は年間の純利益と還元利回りから価格を算出する方法で、DCF法は保有している間の収益や物件の売却価格を、現在の価値にして算出する方法です。

●不動産査定の基準や計算方法についての詳しい記事はこちら

これらの方法を用いた計算は複雑なことが多いため、実績豊富な信頼できる不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

売り出し価格の設定は、オーナーチェンジ物件の売却を成功させるために重要です。不動産会社に査定を依頼すれば、いくらで売れそうか、売却推定価格を知ることができます。査定は無料ですので、オーナーチェンジ物件の売却を検討している方は、ぜひご依頼ください。

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オーナーチェンジ物件が売れないときの対処法

オーナーチェンジ物件が売れないときの対処法は主に以下の4つがあります。

・物件のよさを伝える
・売却活動や不動産会社を見直す
・賃借人に退去してもらう
・一棟物件の場合は、空室対策を行う

1つずつ詳しく見ていきましょう。

物件のよさを伝える

オーナーチェンジ物件が売れないとき、まずは物件のよさを購入希望者に伝え切れているか振り返りましょう。物件自体の魅力はもちろん、購入後すぐに家賃収入が得られる、収入の目安が分かるためローンの返済計画が立てやすいといった、オーナーチェンジ物件のメリットを伝えることも、買い手に興味を持ってもらうために重要です。

売却活動や不動産会社を見直す

オーナーチェンジ物件が長期間売れない場合は、売却活動の内容を見直すことも対処法の1つです。人気の高い競合物件が売れるのを待ってから改めて売却活動を行ったり、売り出し価格を見直したりして対策してみましょう。

なお、オーナーチェンジ物件の売れやすさは不動産会社によっても異なる場合があります。投資用不動産の売買実績がある不動産会社に売却を依頼してみましょう。

賃借人に退去してもらう

なかなか売却できない場合は、現在契約中の賃借人に退去してもらい、オーナーチェンジ物件ではなく、居住用物件として売ることも1つの方法です。退去してもらう際は、トラブルに発展しないように、賃借人の納得が得られるように交渉しましょう。

一棟物件の場合は、空室対策を行う

一棟のマンションやアパートのオーナーチェンジ物件が売れない場合、空室対策をしっかり行うことが重要です。買い手はなるべく安定して家賃収入を得たいと思っています。そのため、空室が多いと収入が不安定になるリスクと捉えられてしまうでしょう。

既に空室がある場合は売却活動中も新たな入居者を探してできるだけ空室を埋めるようにしましょう。

オーナーチェンジ物件を売るなら買取と仲介のどちらがおすすめ？

オーナーチェンジ物件を早く現金化したい場合は、不動産買取も手段の1つになります。一般個人の買い手を探さなくても不動産買取業者がすぐに買い取ってくれるため、需要の低い物件や、築年数が経過した物件、空室の目立つ一棟物件でも売却できる可能性が高まります。

しかし、不動産買取の場合は、仲介で売却するより取引価格が安くなる傾向があることに注意しましょう。一般的に不動産買取で売却した場合の価格は、仲介の6～8割になってしまいます。そのため、急いで売却したい事情がなければ仲介での売却がおすすめです。

●仲介と買取についての詳しい記事はこちら

オーナーチェンジ物件の売却ならまずは不動産会社に査定を依頼

ここまで、オーナーチェンジ物件が売れないといわれる理由と売却を成功させるための対処法を解説してきました。オーナーチェンジ物件の需要はほとんどが投資家のため、独自の対策が必要になります。売れないリスクを回避するためには適切な売り出し価格を決め、慎重に売却活動をすることが重要です。なお、いろいろな対策を行ってみても売れない場合は、前述のように賃借人へ退去を交渉し、空室状態にしてから一般的な居住用物件として売り出す方法も検討してみましょう。

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