手付金とは？不動産売買における意味や知識をわかりやすく解説

手付金とは？

手付金とは、売買契約締結時に買主が売主に支払う金銭のことです。手付金は、買主と売主の双方が契約を成立、履行させるための役割を果たし、滞りなく契約が履行されれば、手付金は売買代金の一部として充当されます。なお、この場合の履行とは、契約によって決められた法律上の義務を果たすために行動することを指します。

不動産売買において手付金は、買主が売主に対し契約時に支払うことが一般的です。契約同時決済の場合を除き、契約締結から売買代金の支払い、引渡しまでには一定の期間があります。この間、手付金は売主と買主の法的関係を保つ担保のような役割を果たします。

この記事では、不動産売買における手付金の意味や基本知識を解説します。

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手付金が持つ3つの意味と役割

手付金には以下のような3つの意味と役割があります。

・証約手付
・解約手付
・違約手付

以下でそれぞれ解説します。

証約手付

証約手付とは、不動産売買契約が成立した証しとしての手付金の役割を指します。売買契約の締結で契約は成立しますが、手付金の支払いによって当事者が契約締結に合意したことを示します。

また、証約手付は、契約締結後から物件の引渡し（契約が完全に履行される）まで、当事者の意思を担保する意味も持ちます。

解約手付

解約手付とは、その支払いによって契約当事者である売主か買主、いずれか一方の都合で理由を問わず解約できる役割を持つ手付金のことです。具体的に契約を手付解除する場合は、以下のようにします。なお、手付解除には期限があります。

手付解除については後ほど詳しく解説します。

違約手付

違約手付は、売買契約の債務不履行（契約違反）が生じた際の違約金の役割を果たします。なお、債務とはこの場合、契約を履行する法律上の義務のことを指します。具体的な違約手付の扱いは以下の通りです。

債務不履行の主な例として以下が挙げられます。

・買主が中間金（内金）や残代金を支払わない
・売主が物件の引渡しを行わない
・対象物件が契約に適した物件でなかった
・買主、売主いずれかが契約書に定められた条項に違反した

なお、中間金とは契約締結後から引渡しまでに買主が支払う売買代金の一部のことを指し、内金ともいわれます。ただし、中間金は手付金とは異なり、法的な効力はありません。特に不動産会社が売主である場合、中間金は、手付金と合わせて所定の金額を超えると保全措置の対象となります。保全措置については後ほど詳しく解説します。

ここまでご紹介した3種類について以下にまとめていますので、参考にしてみてください。

手付金の相場はいくら？

手付金は、物件の売買価格に応じて売主と買主の相談で決めるのが一般的で、買主が支払える金額で調整されます。売買価格の5％～10％となることが多いです。

たとえば、5,000万円の物件の売買の場合、手付金は250万円～500万円前後となることが一般的です。また、売主が不動産会社の場合、上限が設定されています。以下で解説します。

宅地建物取引業法で定められた上限額

売主が宅地建物取引業者（宅建業者）である場合、手付金は売買代金の20％を超えて受け取ってはならないと宅地建物取引業法で定められています。これは、買主が不当に高額な手付金を支払ったり、解除権を制限されたりすることを防ぐための取り決めです。

宅建業者の要求する手付金が20％を超える部分は無効になり、解除権を制限する特約も無効になります。たとえば、5,000万円の物件を宅建業者から購入する場合、手付金の上限は1,000万円です。手付金が1,000万円を超えた場合、1,000万円を超えた部分は無効になり、解除権を制限する特約も無効になります。

保全措置が必要な条件

宅建業者が売主で、手付金や中間金の合計が一定額を超える場合は、保全措置をとる必要があります。保全措置とは、売主の不動産会社が契約中に倒産をはじめとする何らかの理由で、契約の履行を完了することも損害賠償をすることもできなくなった際に、買主に対する返金を一定額まで保証する措置です。保全措置が必要なケースは以下のような場合です。

なお、保全措置をとる場合、銀行をはじめとする金融機関と保証委託契約を結んだり、保険会社と保証保険契約を結んだりする必要があります。

手付金による契約解除の期限と方法

次に、手付金による契約解除の期限と方法について解説します。

解除の期限

手付解除ができる期限として、民法には「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」と記載があります。また、契約書に日付や期間として手付解除期限が定められている場合は、その期限までは相手方の同意なしで解除が可能です。ただし、手付解除には先ほどご紹介した手付放棄や、手付の倍額の返還が必要になります。

また、手付解除期限がすぎたり、相手方が契約の履行に着手してしまったりした場合、手付解除による契約解除はできず、別途違約金が発生する場合もあります。

しかし、「履行に着手する」というのは判例において、「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す」とされており、曖昧な部分があります。そのため、民法に対する特約として「手付解除期日」を当事者の合意により明確に定めることで、手付解除の期限を定めるケースも多いようです。

買主の履行の着手と見なされる例には、以下が挙げられます。

・手付金を除く中間金の支払い
・引越し業者への発注といった、新居への入居を前提とした付随契約行為の実施
・オーダー家具をはじめとする明確に新居に向けたものとわかるようなものの購入
・残代金の支払い（最終的な履行）

売主の履行の着手と見なされる例は以下の通りです。

・買主の希望に応じて土地の分筆登記を行う
・買主の希望に応じて、売買物件の一部の引渡しを行う
・所有権移転登記や抵当権抹消の準備として必要な書類を司法書士に送付する
・買主の事情で先行登記を行う

売主が解除する方法

手付解除期限内に、仲介の場合は仲介業者を経由して買主に手付解除の旨を伝えます。その後、買主から受け取っていた手付金を、買主指定の口座へ返還し、さらに手付金と同額のお金を買主に支払います。

買主が解除する方法

手付解除期限内に、仲介の場合は仲介業者を経由して売主に手付解除の旨を伝え、売主に支払っていた手付金を放棄します。そのまま契約が履行されれば、手付金は購入代金の一部に充てられますが、手付放棄をすれば違約金として扱われます。

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ここまで手付金に関連するさまざまな情報を解説してきました。手付金については役割の意味が難しい部分もありますが、正しく理解することで、売買契約に関する不安も少なくなり、取引をスムーズに進められることにつながるでしょう。

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