接道なしの土地を売却する方法は？売るときのコツを解説

接道なしの土地って？

接道のない土地とは、公道や私道など、建築基準法で定められた4m以上の道路に2m以上接していない土地のことを指します。このような土地は、建築基準法の規制によって建物の再建築が制限されることもあり、一般的には売れにくいといわれています。ここからは、接道のない土地の主な種類について詳しくご紹介します。

周りがほかの土地に囲まれている

周囲がほかの土地に囲まれ、道路に直接接していない土地は、接道のない土地です。このような土地は「袋地」と呼ばれます。さらに、池や沼、河川、水路、海などを通らなければ公道に到達できない土地や、崖が存在して土地と公道の間に著しい高低差がある土地のことを「準袋地」と呼びます。

袋地や準袋地は、建築基準法の制約により建物の建築が制限されるため、注意が必要です。また、袋地に建てられた建物には、非常時の避難経路が確保されにくいといったリスクも伴います。

接道義務が満たされていない

道路に接する部分があったとしても、接道義務を満たしていない土地は、接道のない土地といえます。建築基準法第43条では、建築物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められており、この基準に満たない土地は接道義務を満たしていないため、原則として新たな建築が認められません。ただし、接道義務は、都市計画区域および準都市計画区域内にのみ適用される規則であるため、その区域外の土地には原則適用されませんが、自治体によっては条例で接道義務を定めている場合もあります。

接道義務を満たしていない土地の購入では、将来的な建築計画が制限されるリスクを考慮し、専門家の助言を受けることが重要です。また、既存の建物（物件）のリフォームについても、接道義務を満たしていない場合、大規模な改修や増築は原則認められていません。

接道のない土地はなぜ売れにくいのか

接道のない土地が売れにくい理由は、主に以下の3つです。

・建て替えや大きなリフォームができない
・住宅ローンの審査が通りにくい
・隣人トラブルが多い

それぞれ詳しく解説します。

建て替えや大きなリフォームができない

接道義務を満たしていない土地では、建築基準法によって新たに建物を建てることが制限されます。さらに、建て替えや大規模なリフォームを行う場合でも、同様の接道義務が適用されるため、現行の建物を改修するための許可を得るのは困難です。この結果、接道のない土地では、建物の老朽化に対応した修繕や再建築が十分に進められず、不動産の価値が下がる原因となります。

住宅ローンの審査が通りにくい

接道のない土地が売れにくいもう1つの理由として、住宅ローンの審査が通りにくいことも挙げられます。金融機関は、貸し付けた資金が確実に回収できるよう、担保となる不動産の価値を重視します。接道のない土地は、上述の建築基準法の制約により建物の新築や大規模なリフォームが難しく、将来的な利用価値が低いと評価される傾向があります。そのため、担保価値が低いと見なされ、ローンの審査が通りにくくなる恐れがあります。

●住宅ローンの審査についての詳しい記事はこちら

隣人トラブルが多い

接道のない土地では、隣人とのトラブルが発生するリスクが高いでしょう。公道に出るための通路を確保する必要がある場合、通路の所有者に承諾を得たり、隣接する土地の所有者と交渉したりしなければなりません。さらに、通行権を得た場合でも、その使用条件やメンテナンスに関する摩擦が生じることもあるでしょう。

たとえば、通路や敷地の利用時間や頻度、維持費の負担などで意見が対立し、隣人とトラブルになることが考えられます。こうしたトラブルは日常生活に支障を来すだけでなく、法的な争いに発展するかもしれません。そのため、接道のない土地は購入希望者にとってリスクが高く、売れにくい傾向があります。

接道のない土地を売る方法

接道のない土地を売れやすくする2つの方法についてご紹介します。

43条但し書き（43条2項）の許可を取得できるか確認する

建築基準法第43条第2項では、特定の条件下で接道義務を緩和する制度が定められています。自治体の許可が認められると、接道のない土地でも既存の道路や通路を活用して建築物を建てられることがあります。接道義務を満たすことが難しい袋地のような土地でも、許可が得られれば建物を建てることができ、購入希望者を増やせるでしょう。

特例許可の実績の有無や第43条第2項1号の認定基準、第43条第2項2号の許可基準を満たすかどうかなどは、事前に市区町村役場で確認しておきましょう。

接道義務を満たすようにする

接道義務を満たすことで、建て替えやリフォームが可能になり、売れる可能性が高くなります。隣接する土地の全部や一部を購入することで接道義務を満たせるのであれば、購入を検討しましょう。たとえば、隣地の所有者と交渉して道路に面した部分を購入し、自分の土地と一体化することで接道義務を満たせる場合があります。この方法は、隣地所有者の協力が必要ですが、成功すれば建築基準法の制約をクリアし、土地の価値を高められます。

接道していない土地の固定資産税

接道していない土地の固定資産税は、通常、接道している土地よりも低く設定されやすいでしょう。固定資産税は土地の立地条件や利用可能性などによる評価額にもとづいて計算されます。そのなかでも、接道していない土地は、アクセスが制限されて利便性が低いとされ、評価額も低くなる傾向があります。しかし、長期間にわたって土地を所有している場合、累積的な税金の負担が大きくなるでしょう。

接道していない土地の所有が経済的な負担となる場合もあるため、接道していない土地は売却を検討することが推奨されます。売却によって、固定資産税の支払いがなくなるだけでなく、得られた資金をほかの土地の購入や有効な投資に充てられるでしょう。

さらに、売却することで管理の手間やコストからも解放されます。接道していない土地は、維持や管理が難しく、放置すると雑草が繁茂するなど環境に悪影響を及ぼすこともあります。このようなリスクも踏まえて、接道していない土地は売却を検討するのがおすすめです。

接道のない土地を売るためのコツ

接道のない土地を売るためには以下のポイントを押さえることが大切です。具体的に見ていきましょう。

実績が豊富で、親身に寄り添ってくれる不動産会社と契約する

接道がない土地の売却では、特に仲介を依頼する不動産会社選びが重要です。実績豊富な不動産会社は、接道のない土地の売却に関する知識と経験を備えており、適切なアドバイスや戦略のもとで売買活動を行ってくれるでしょう。また、広範なネットワークを持った不動産会社なら、購入希望者へ効果的に魅力を伝えることができます。

三井のリハウスは、豊富な取引実績をもとに、最後まで親身にサポートを行っています。土地の売却に不安がある方は、ぜひご連絡ください。

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内覧の対応をよくする

内覧時の対応をよくすることも、土地を売れやすくするための重要なコツといえます。内覧の希望があったときには、購入希望者に対して好印象を与えることが非常に大切です。内覧前に土地や建物内をきれいに掃除し、雑草やごみを取り除くなどして見栄えをよくするとよいでしょう。第一印象は購入検討者に直接アピールするための大切な要素のため、きれいに整った状態で内覧を迎えましょう。

接道なしの土地を売るなら三井のリハウスへ

今回の記事では、接道なしの土地について、売却の方法やコツについて詳しく解説しました。接道なしの土地の売却活動を成功させるためには、建築基準法第43条但し書きの許可（43条2項）の取得や、接道義務を満たして再建築可能にすることが大切です。また、取引実績豊富な、信頼できる不動産会社と契約することで、接道のない土地でも売却がスムーズに進む可能性が高まるでしょう。

三井のリハウスでは、不動産の無料査定を常時承っており、累計取扱件数100万件を超える実績があります。不動産売却に関するさまざまなご相談に対し、経験豊富なスタッフが親身に対応します。接道のない土地の売却でお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。

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