瑕疵担保責任とは？不動産売買前に知りたい情報を解説

瑕疵担保責任は民法改正でどう変わった？

瑕疵（かし）担保責任とは、土地や建物などの売買物件に不具合や欠陥が見つかった場合、売主がその責任を負うことをいいます。売却が済んだ後でも責任を取らなければならないので、不動産売買を行う売主は注意したいポイントの1つです。

2020年4月には、不動産を含む売買契約に関する民法が改正されました。それに伴い、売主が負う責任についてもいくつかの変更がありました。そこで今回は、民法改正によって瑕疵担保責任の何が変わったのか、どのような対策を取ればよいのかなど、売主の立場から分かりやすく解説します。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

2020年4月の民法改正により、これまでの「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」という名称に変わり、内容も改訂されました。

不動産を含む売買契約に関する民法は、主に物件購入後のトラブルから買主を守るために取り決められています。土地や建物の瑕疵における物件購入後のトラブルは、次のように分類できます。

・物理的瑕疵：地盤沈下や雨漏りなど目に見える不具合。シロアリ被害も対象となる
・法律的瑕疵：建築基準法や都市計画法などの法律に触れる不具合。違反建築や既存不適格（建てたときは適法だったが法律の改正で適法でなくなったこと）の建物など
・心理的瑕疵：殺人事件や遺体の腐敗など不安感や嫌悪感を覚える事象
・環境的瑕疵：ごみ処理場や火葬場など嫌悪感を覚える施設の存在や、繁華街や大きな道路による騒音など周辺環境の問題

●心理的瑕疵に関する記事はこちら
心理的瑕疵とは？基準や告知義務を紹介

以上のような瑕疵が物件購入後に見つかった場合、買主は売主から「知らなかったからそちらで何とかしてください」といわれたら、困ってしまいますね。

このような事態を防ぐために、売主が事前に把握していなかった不具合 ＝ 「隠れた瑕疵」が売買後に発覚した場合、その責任は売主が取るという決まりが、民法改正前の瑕疵担保責任です。買主は、定められた期間内に隠れた瑕疵を申し出ることで、損害賠償請求、あるいは売買契約の解除を行うことができます。

ちなみに、売主には不具合についての告知義務があるので、知っていたにもかかわらず故意に伝えなかった場合には、期間外であっても損害賠償請求や契約解除の対象となります。

では、瑕疵に対する売主の責任は、民法改正後の契約不適合責任でどのように変わったのでしょうか？詳しく見ていきましょう。

責任追及の焦点

変更点の1つは、瑕疵に対する責任の問われ方です。旧法の瑕疵担保責任は、売買段階で売主が気付かなかった「隠れた瑕疵」に対して、その責任を追及できるというものでした。一方、新法の契約不適合責任の対象になるかどうかは、「その瑕疵が売買契約書に書かれているか」で決まります。

たとえば、買主が物件に雨漏りがあることを知ったうえで購入しても、それが契約書に書かれていなければ「契約書と異なるものを売った」として契約不適合責任を負うことになる恐れがある、ということです。

買主が請求できる権利内容

新法による契約不適合責任では、買主が請求できる権利が増加しました。買主が請求できる権利は、売主の「帰責事由」です。帰責事由とは、過失や落ち度により、責められるべき事柄のことをいいます。つまり、民法改正後は売主の帰責事由が増えたことになります。

帰責事由のなかでも、大きくは損害賠償が適用される範囲が以下のように広がっています。

「追完請求」とは、不具合が認められた場合に代替品への交換や修理によって、契約内容を満たすよう求めることをいいます。そして、交換や修理による追完請求ができない場合に、代金の減額を求めることが「代金減額請求」です。

民法改正後の現在は、「契約と話が違いますよ」と買主が売主にいえる事柄が増えました。民法改正前の瑕疵担保責任では、不動産売買契約によって買主が得られる権利は「信頼利益」でしたが、改正後は「履行利益」へと変わっています。

民法改正前の信頼利益は契約の成立を信じて支出した費用を保証するものであり、民法改正後の履行利益は契約が履行された場合に得られる利益を保証するものとなっています。

具体的にいうと、民法改正前の信頼利益においては「不動産売買が成立する」と信じて取り寄せた登記簿謄本や交通費などの諸費用が保証されましたが、民法改正後の履行利益においては不動産売買の成立後、購入した不動産を転売して得る利益のことまで保証することになっています。

権利行使期間

買主が瑕疵について権利を行使できる期間にも以下のように変化があります。

旧法では1年以内に権利行使しなければならなかったのに対して、新法では1年以内に不具合を伝えればよいとされています。ただし、売主に悪意や重過失（重大な不注意）が認められた場合には、1年という期間制限にかかわらず責任を追及されることになります。

ちなみに、買主が権利を行使できなくなる時効は以下の通りです。

つまり、引渡しから10年以上経過して発見された不具合については、売主は責任を追及されることはありません。また、買主が不具合を発見しても、その後5年間何もしなければ権利は消滅するということです。

瑕疵トラブルを防ぐためにできること

不動産売買契約における瑕疵トラブルの責任は売主側にあり、売主には瑕疵トラブルを防ぐ配慮が必要です。ここでは瑕疵トラブルを防ぐために売主ができることをお伝えします。

瑕疵トラブルを防ぐには「住宅の品確法」に従うことがポイントです。住宅の品確法とは、住宅の品質確保促進等に関する法律のことです。新築住宅の場合、建築の請負をする施工業者は家の柱のような構造耐力上主要な部分と、屋根のような雨水の浸入を防止する部分に対し、10年にわたり保証しなければならないという取り決めがあります。住宅の品確法による10年の責任期間を短縮することはできませんが、買主は延長保証保険に加入することで、期間満了後も補償を受けられます（保険期間は商品によって異なります）。

「建築の請負人 ＝ 売主」ではありませんが、買主が現れて不動産売買契約が成立すると、売主は買主に対して住宅の品質を保証する立場になります。

では、売主が瑕疵トラブルを防ぐ具体的な方法には何があるのでしょうか？

売買契約書の見直しをする

売買契約書を既に作成している、またはこれから作成する人は、瑕疵トラブルをカバーする内容になっているかどうかを入念に見直しましょう。

先述の通り、新法では、責任追及の焦点が「売買契約書」となっています。そのため、これからは売買契約書に記載する内容についてより注意しなければなりません。売買契約書類作成時の主な注意点は以下のようになっています。

・「特約・容認事項」の欄に、物件の状態や特徴を細かに記載する
・契約不適合責任の期間を、「納品から○か月以内」のように具体的に制限する
・売買契約書の内容について、事前に専門家のチェックや監修を受ける

このような点を心がけて、売買契約書を作成するとよいでしょう。

インスペクションを行う

売却する物件は、事前にインスペクションを行っておくとよいでしょう。インスペクションとは、売買契約前に行う住宅診断のことです。インスペクションは物件の状態を第三者の目で評価するのと同時に、建築の請負人である取引業者の仕事を確認することにもなります。そのため、インスペクションをすると、物件の引渡し後に瑕疵が発覚するリスクを抑えることができます。

●インスペクションに関する記事はこちら
インスペクションとは？メリットや依頼先の選び方をご紹介

●インスペクションの活用法に関する記事はこちら
トラブル防止は情報収集から…「ホームインスペクション」の活用法

瑕疵保険に加入する

万が一、瑕疵トラブルが起きてしまった場合に備えて、個人間売買用の既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくのもよい方法です。

個人間売買用の既存住宅売買瑕疵保険とは、売主に依頼された検査事業者が加入する保険です。検査事業者は売主の物件を検査し、一定の基準をクリアした品質であることを買主に保証します。その後、もしも瑕疵が見つかった場合には、買主は検査事業者に保険金での補修を求めることができます。

売主にも買主にも安心できる既存住宅売買瑕疵保険ですが、加入には一定の基準がある点、検査費用や保険料といったコストがかかる点には注意が必要です。

ちなみに新築住宅に瑕疵が見つかれば、施工を行った事業者に補修を行う責任がありますが、その事業者が倒産してしまった場合には、供託制度を利用して補修にかかる費用を得られる可能性があります。供託制度とは、事業者が法律で定められた金額の保証金を法務局のような供託所に預ける制度のことです。事業者が倒産した場合、消費者は補修にかかる費用を供託所に請求することができます。

親身になってくれる不動産会社を選ぼう

不動産売買を行うときには、瑕疵担保責任や契約不適合責任といったことをあらかじめ知っておくことが大切です。なぜなら、旧法でも新法でも「任意規定」とされているためです。

任意規定とは、強制するものではなく、双方が合意すれば排除することができる規定という意味です。つまり、売買契約書に特約を盛り込んで買主の権利行使に制限を付けたり、売主の責任範囲を狭めたりして、規定を排除・免責することは可能ということになります。

たとえば、上で述べたように契約不適合責任の期間を制限するほか、「○○の故障や不具合について、売主は修繕や損害賠償の責任を一切負わないものとする」といった内容を契約書に書き込むことで、売買契約後の売主の負担を軽くすることができます。

万が一に備えて瑕疵担保責任・契約不適合責任の情報を知っておくと、無用なトラブルを防ぐのに役立ちます。もちろん、こうした不安について親身になってくれる不動産会社を選んでおくことも大切です。売主も買主も安心できる対策を取って、不動産売却を成功させてくださいね！