中古マンションの査定で見られるポイントは？流れや不動産売却をスムーズに進めるコツも解説

中古マンションの相場を知るには？

中古マンションの売却を検討している方のなかには、「大体いくらで売れるのか売却価格を知りたい」という方が多いのではないでしょうか？所有する物件がいくらで売却できるか、その目安を知る方法の1つが「不動産査定」です。

不動産査定は、不動産会社に依頼することによって無料で受けられます。この記事では、中古マンションの売却を予定している方や、売却を検討している方に向けて査定で見られるポイントや流れ、不動産売却をスムーズに進めるためのコツをお伝えします。まずは不動産査定の種類から見てみましょう。

不動産査定の種類

不動産査定には、「AI査定」、「簡易査定」、「訪問査定」という3つの方法があります。ここからは、それぞれの特徴について詳しく解説します。

AI査定

AI査定とは、過去の膨大な量の取引事例を記憶したAI（人工知能）が査定額（査定価格）を算出する方法です。物件情報とメールアドレスを入力するだけですぐに査定額が算出されます。一般的に電話番号を記載する必要がないため、営業担当者から電話がかかってくる心配もなく、ほかの査定方法と比べて不安要素が少ないですね。

AI査定は「査定シミュレーション」といわれることもあります。マンションは、同じマンション内の取引事例を使えば建物の品質や築年数、土地の立地条件などに差がないため、AI査定との相性がよいといえるでしょう。

また、不動産会社の担当者と直接やりとりをすることがないため、中古マンションの売却を迷っている段階の方にもおすすめです。ただし、物件情報のみで査定額を算出するため、訪問査定に比べると精度が低くなる傾向にあります。

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簡易査定

簡易査定とは、物件情報、類似物件の取引価格、国土交通省が発表する公示価格、そして国税庁が発表する路線価などをもとに、不動産会社が査定額を算出する方法です。簡易査定は「机上査定」とも呼ばれます。

簡易査定のメリットは、査定結果が数日以内で得られることです。AI査定と比較すると精度の高い結果を得られますが、物件を直接見たうえで判断する要素を価格に反映できないため、売却意思が固まっている場合は、訪問査定を受けましょう。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に売却予定の物件を見て査定額を算出する方法です。建物や部屋の状態、周辺環境など詳細な部分まで確認したうえで査定額を導き出すため、AI査定や簡易査定に比べて精度の高い査定額が期待できます。

査定結果を得るまでに1週間程度かかりますが、より詳しい結果が分かるため不動産売却の意思が固まっている方におすすめです。また、訪問査定では、不動産会社の担当者と直接会話ができるので、対応の誠実さや、知識の豊富さを確認できるのが魅力です。

査定を依頼した会社に仲介を依頼するケースが多いため、査定時に営業担当者の対応をよく見て売却活動を安心して任せられるか確認しましょう。

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査定で見られるポイント

実際に査定を依頼した際、不動産会社はどのような点を評価して査定額を算出するのでしょうか？ここからは、中古マンションの査定で見られるポイントについてご紹介します。

建物

建物部分の査定では、「築年数」「構造」「共用スペース」などが査定額に大きく影響するポイントです。

築年数
中古マンションの資産価値は劣化が進むことにより、築年数に応じて下がる傾向にあります。築30～40年頃まで下がり続けますが、その後の下がり方は比較的緩やかです。ただし、築年数がたっていても、駅近マンションやブランドマンションなど希少性の高い物件は高く売却できる可能性があります。

構造
建物の構造とそれに伴う耐震基準も査定額に影響します。中古マンションの構造には、RC（鉄筋コンクリート）造やS（鉄骨）造、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造などがあり、なかでもRC造とSRC造が耐震性に優れているとされています。

また、「新耐震基準」に即しているかどうかも査定で見られるポイントです。新耐震基準とは「震度6強から震度7程度の地震の際にも人命に危害を及ぼすような倒壊等の被害が生じないことを目標としている建築※」と定義づけられており、原則として1981年6月1日以降に建築確認申請を通した建物が該当します。売却を検討している中古マンションの耐震性について事前に調べておくとよいでしょう。

共用スペース
マンションの共用スペースからチェックされるポイントは、管理状況です。外観や外壁では大規模修繕計画による長期的な管理がなされているか、エントランスや植栽では日々の管理がなされているかを調査します。長期的・短期的な視点で、建物の管理状態が良好だと判断されれば評価が高まる傾向があります。

また、24時間ごみ出しOKの設備や宅配ボックス、自走式駐車場があったり、防犯設備が充実していたりすると、査定の評価が高くなるでしょう。

部屋

部屋の状態は住み心地に直結するため、査定額にも影響します。では、どのようなポイントがあるのか詳しく見ていきましょう。

位置
部屋の位置や、方角、階数などは査定額に大きく関連するポイントです。

方角だと、南向きの部屋は高い評価になります。日当たりがよいと、洗濯物が乾きやすい、カビが発生しにくいといったメリットがあるためです。また、風通しのよい角部屋や、眺望がよい高層階も人気が高い傾向にあり、評価額が高く査定されるでしょう。

間取り
部屋の間取りも、査定額に影響します。分譲マンション購入者の主要ターゲットであるファミリー層に使いやすい3LDKは、人気が集まりやすく、さらにバリアフリー対応があることでポイントが高くなる場合もあります。

また、設備や内装の状況も査定で見られるポイントです。キッチンやバスルーム、トイレといった水回りの設備や給湯設備、冷暖房などは最新であるほど査定額が上がる可能性が高くなります。

加えて、天井や壁、床などは傷がなくきれいに維持されていることも高評価につながります。リフォーム履歴や最新設備の導入時期などを明記した書類があれば、査定時に提示するとよいでしょう。

周辺環境

中古マンションの査定では、マンションを取り巻く環境も問われます。順に見ていきましょう。

立地
最寄り駅までの距離やバス停の運行状況などといった交通の便も査定額に影響する項目の1つです。通学や通勤に便利なため、最寄り駅に停まる電車の本数が多い場合や、急行列車が停車する主要駅が近い場合は、評価が高まる傾向があります。また、電車よりも車の使用が多い地域では、駐車場の有無や幹線道路までのアクセスなども考慮されるポイントです。

住環境
査定の際には、住環境も見られる場合が多いです。住環境とは、住まいを取り巻く社会環境や施設の充実度などを指します。

スーパーや商店街などの商業施設、病院や郵便局などの公共施設、評判のよい学区の学校などが近くにあると評価がされやすいでしょう。また、治安のよい地域や広い歩道が多いエリアは人気が高く、一方で墓地やパチンコ店などの嫌悪施設があると評価が下がることがあります。

騒音や振動
騒音や振動も、査定額を大きく左右します。近くに大きな国道や高速道路、線路がある場合、車の走行音や振動が気になる人もいるため、評価が下がる要因となります。また、周辺道路の交通量が多い場合は、排気ガスによる健康被害の問題も懸念されるため査定においてネガティブな要素となりやすいでしょう。

中古マンション売却までのステップ

中古マンションの査定を受けて売却の意思が固まったら、いよいよ売却活動がスタートします。ここからは、具体的な売却活動の流れについてお伝えします。

［ 1 ］ 査定

不動産会社に査定を依頼して査定額を算出してもらいます。売却を迷っている場合はAI査定もしくは簡易査定、売却の意思が固まっている場合には訪問査定を受けることがおすすめです。

●査定の基礎知識に関する記事はこちら

［ 2 ］ 媒介契約

売却を任せられると感じた不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、中古マンションの売却活動を依頼する不動産会社と契約を結ぶことです。不動産会社への報酬は買主との売買契約が成立したときに支払うため、ここでは発生しません。

媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。詳しくは以下をご覧ください。

●媒介契約についてはこちら

［ 3 ］ 売却活動

売却活動では、まず不動産会社による広告作成や宣伝活動が行われます。そして、購入希望者が現れたら内覧を実施し、実際に物件を見学してもらいます。その際、売主は内覧に備えて、家の掃除や片付けをしておきましょう。また、内覧時には、その家の所有者だからこそ感じる物件の魅力を購入希望者に伝えられるとよいですね。

［ 4 ］ 売却完了、売買契約

売却活動で購入希望者との交渉が成立したら、買主を見つけるための売却活動は終了です。不動産会社が重要事項説明書によって、売却する中古マンションの水道や電気、ガスなどのインフラや売買契約上の条件などを買主に説明し、買主が納得したら売買契約が成立します。

なお、売買契約の段階で買主から売主に手付金が支払われることが一般的です。また売主は不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。

［ 5 ］ 引渡し

引渡し時には、売買契約時に説明されたことを現場で確認します。その後、買主からは手付金を除く売買代金の残金および固定資産税の精算金などが売主に支払われ、売主は不動産会社に仲介手数料の残額を支払います。

●固定資産税清算金に関する記事はこちら

中古マンションをスムーズに売るコツは？

中古マンション売却のためのステップをご紹介しましたが、ここからは、売却をスムーズに行うためのコツを見ていきましょう。

信頼できるパートナーを選ぶ

不動産売却におけるパートナーとは、不動産会社のことを指します。売却活動中は不動産会社の担当者とコミュニケーションを取る機会が多いため、良好な関係を構築できる不動産会社を選ぶことが重要です。

訪問査定は、不動産会社の営業担当者の対応を見極めるよい機会です。相談や質問がある場合には積極的に伝えて、十分な知識があるか、親切な対応かなどを確かめましょう。

売却後の修繕サービスをはじめ、サポートサービスが充実している不動産会社なら安心して売却の仲介を依頼できますね。三井のリハウスでは、設備や建物の調査や、トラブル時の緊急駆付けなど、360°お客さまに寄り添ったサポートを行っています。中古マンションの売却を検討の際にはぜひご相談ください。

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売り出し価格のほか、上限・下限価格も設定しておく

中古マンションの売り出し価格は、査定額を参考に売主自身で決定します。売り出し価格の設定と同時に、「上限価格」と「下限価格」の2つの価格を決めておきましょう。上限価格とは、査定額から導き出した「これくらいで売れたらベスト」という価格、そして下限価格は、購入価格や住宅ローンの残債などから導き出した「これ以下にはできない」という価格です。これらの価格は、売り出し価格を告知した後、購入希望者との交渉で必要になります。

売り出し価格や上限価格、下限価格は査定額や相場を把握したうえで、不動産会社と相談しながら検討していくことがおすすめです。各段階で、その都度情報収集をしていきましょう。

売却計画を立てる

売却活動は、3か月から長くて1年程かかることもあるため、長期的なスケジュールを立てて行うのがよいでしょう。時間に追われてしまうと、売却条件を妥協しなければならないケースが考えられるため、特に住み替えの期限がある場合は注意が必要です。希望価格での売却をするためにも、余裕を持って計画を立てましょう。

また、訪問査定の際には不動産会社の営業担当者、内覧の際には購入希望者が家を訪れるため、部屋の片付けをしておく必要があります。こうした時間も考慮して売却計画を進めることがおすすめです。

相場を把握する

中古マンションを売却するにあたって、売主自身でも相場を把握しておくことが大切です。あらかじめ相場を知っておくことで、不動産会社によって算出された査定額が適切かどうか判断できますよ。

相場を知るためには、自分が売ろうとしている中古マンションの類似物件を探すとよいでしょう。類似物件が売却された際の成約価格や、売り出し中の類似物件の価格を知ることで相場が分かります。具体的には、以下のような方法が挙げられます。

●マンションの売却相場に関する記事はこちら

中古マンションの売却は査定から！

ここまで、中古マンションの売却を検討している方へ向けて査定を受ける際のポイントや注意点、不動産売却をスムーズに進めるためのコツをお伝えしてきました。

中古マンションを売却するには、まず査定を受ける必要があります。中古マンションの売却を迷っている方はAI査定か簡易査定、売却する意思が固まっている方は訪問査定を受けることがおすすめです。なお、三井のリハウスでは、AI査定、簡易査定、訪問査定の3種類の査定を受けることができます。ぜひ一度、三井のリハウスでマンションの査定を受けてみませんか？満足のいく、よりよい売却活動になるようサポートいたします。

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※出典：マンションの耐震性等についてのQ&Aについて，国土交通省
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha05/07/071208_2_.html
（最終確認：2023年6月22日）