不動産売買契約書とは？記載内容や確認ポイント、注意点のまとめ

不動産売買契約書とは？

不動産売買契約書とは、土地と建物の売買契約締結時に作成する書類です。売買代金の支払い日、金額、土地や建物の地番、面積、売主と買主の氏名等が記載されています。マンションの場合は、先に述べた項目に加えて、専有部分、敷地権といった土地の詳細情報も記載されています。

不動産売買契約書は、売買契約時に、売主と買主の双方で契約内容に相違がないかを確かめる大切な書類です。また、文書で契約内容を残しておけば、購入から時間が経過しても、売主と買主の意見の食い違いを防げるメリットがあります。

重要事項説明書との違い

不動産売買契約書は取引上の取り決めを明記しているのに対し、重要事項説明書は取引で重要な情報を買主へ提供することを目的にした書類です。

不動産会社が売買取引を仲介する場合、宅地建物取引業法にもとづき、売買契約が成立する前に、宅地建物取引士による重要事項の説明が義務付けられています。具体的には、売買する不動産に関する登記簿情報や適用される法律・法令など、売買契約書よりも細かな情報が提供されます。

不動産取引に必要な手続きはオンラインでも可能

2022年5月の宅地建物取引業法改正により、不動産取引関連の多くの書類で電子化が認められました。これにより、重要事項説明書や不動産売買契約書も電子契約での取り交わしが可能となりました。

取引相手が遠方にいる場合や外出が困難な場合でも、オンラインなら手続きがスムーズに進むでしょう。また、印紙税は「紙の文書」に課せられる税金のため、電子契約書には印紙税がかからないというメリットもあります。

不動産売買契約書の内容と確認ポイント

続いて、不動産売買契約書に記載される内容と確認ポイントについて、詳しく見ていきましょう。

不動産売買契約書の主な内容

不動産売買契約書は、売主と買主の合意のもと、売買の仲介を行う不動産会社によって作成されます。主な内容は、次の11項目です。

1．売買物件の表示
不動産売買契約書には、売買が行われる対象物件の情報が記載されています。この情報は、法務局で取得できる登記簿謄本から確認できます。なお、一般的に使われる住所と、登記簿上の地番が異なるケースもあるので、登記簿謄本を確認する際には注意が必要です。

2．売買代金、手付金の額、支払期日
売買代金の支払い方法や、支払期日など、売主と買主の双方で合意にもとづく内容が記載されています。手付金とは売主に対して売買代金の一部を現金で支払う費用で、売買契約の成立を証明する意味合いがあります。一般的に、手付金は売買代金の5％～10％程度です。

3．所有権の移転と引渡しの時期
不動産の取引では、「購入代金の支払い」「物件の引渡し」「所有権移転登記の手続き」を同じ日に行うことが一般的です。これを同時履行といい、「引渡しをしたのに売主が代金を受け取れない」「購入代金を払ったのに引渡しをしてもらえない」といったトラブルを防ぐ目的があります。

4．付帯設備等の引き継ぎ
住宅やマンションの売却時には、家電や敷地内の植物など、売主から買主に引き継がれる設備を明確に定めなければなりません。売買契約書によっては、引渡し後7日以内に発生した主要設備の故障や不具合は、売主側に責任があると規定されることもあります。なお、付帯設備の具体的な記載は、設備表等の別紙に記載されます。

5．抵当権等の抹消
売主は所有権を移転するまでに、「抵当権」のように所有権を損害する要因を、事前に抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンの借入者がローン返済できなくなった場合に、金融機関が担保物件から優先的に返済を受けることができる権利です。

6．税金の清算
売買代金のほかに、固定資産税等の清算が必要です。固定資産税等は、原則、1月1日時点で所有している人に対して1年分の税金が課され、全額を所有者（売主）が納税します。しかし、1年の途中で売買が行われた場合、引渡し日を基準に日割り計算を行い、残代金と合わせて買主が売主に日割り清算分を支払うことが一般的です。日割り計算の起算日は、暦に合わせて1月1日とする場合と、国の会計年度に合わせて4月1日とする場合があります。たとえば、起算日が1月1日の場合は、買主は引渡し日から12月31日までを売主に支払うことで清算します。不動産売買契約書には、清算の起算日や清算方法について記載されます。

7．手付解除の期限
手付解除とは、購入契約の成立から引渡しまでの間に、契約を解除できるようにするものです。売買契約を結んだ後に、買主の都合で契約を解除する場合、手付解除の期限内に手付金を放棄すれば解除できます。売主都合の場合は、手付金の2倍の金額を買主に支払います。なお、手付解除の有効期限は売主と買主の当事者間で決定します。

8．契約違反による解除
売主か買主のどちらかが、契約に違反した場合の取り決めです。契約に違反した側が違約金を支払い、契約を解除する方法が一般的です。基本的には、違約金は売買代金の20％までの範囲で設定されます。

9．引渡し前の滅失・損傷
売買契約の成立から引渡しまでの間に、対象となる不動産が損傷した場合の売主と買主が負う責任についても、契約書に記載します。自然災害等で不動産に修復不可能な損傷が発生したときには、両者ともに契約の解除が可能です。ただし、補修することで契約の履行が可能であれば、売主が補修して引き渡すことが定められていることもあります。なお、契約を解除する場合は、売主は買主から受け取った金銭を無利息で返還しなければなりません。

10．反社会的勢力の排除
売主および買主が反社会的勢力でないこと、物件を反社会的勢力の事務所、その他の活動拠点にしないことを明記します。なお、取引相手が反社会的勢力とのかかわりがあると発覚した場合は、契約を解除できます。

11．契約不適合責任
契約不適合責任とは、契約書に記載されたものとは異なるものを売ったときに売主が課される責任のことです。免責事項として売買契約書に記載されていない欠陥があった場合、買主は売主に対して建物の修繕や売買代金の減額（個人間の売買ではないものが多い）、契約解除、損害賠償などの請求ができることを規定しています。なお、以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、民法改正により名称や法的な責任範囲が変更されました。

不動産売買契約の流れと必要書類

ここからは不動産売買の契約の流れと、必要な書類について見ていきましょう。

契約の流れ

契約のおおまかな流れは以下の通りです。

1．必要書類の準備
契約の前に、土地・建物登記済証または登記識別情報、印鑑証明書などの必要書類を準備します。詳しい必要書類の内容については、この後お伝えします。

2．重要事項説明書の合意
必要書類がそろったら、重要事項説明書を読み合わせて、合意形成を進めます。このとき、売主と買主の双方が立ち会います。

3．不動産売買契約書の合意
重要事項説明書の内容に合意したら、不動産売買契約書の読み合わせをします。

4．内容を確認後、署名と押印
契約内容を確認し、互いに納得できたら、両者の署名、押印のうえ、収入印紙を貼り付け、消印を行います。

5．売買契約の成立
署名、押印、印紙消印の全てが終わった段階で、買主は売主に手付金を支払い、売買契約が成立します。

なお、不動産売買契約書は、同一の書面を2通作成し、割り印をしたうえで、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管することが一般的です。紛失しないよう、十分に注意しましょう。

●売却までの流れについてはこちら

売主の必要書類

不動産の売買契約で、売主が必要な書類を一覧表にまとめました。

引渡し時に必要となる主な書類は以下です。

上記に加えて、契約をする本人の実印や、不動産会社に支払う仲介手数料（売買契約時は半金）が必要です。

●不動産売却にかかる税金についてはこちら

●不動産売却にかかる手数料についてはこちら

買主の必要書類

買主の必要な書類は以下の通りです。

買主は上記の書類に加えて、手付金や、仲介手数料の半金を準備する必要があります。また、住宅ローンを利用する場合は実印が必要です。

不動産売買契約書をチェックするときの注意点

不動産売買契約書を確認するときは、以下の内容を押さえておきましょう。

記載されている数字や内容に誤りがないか

契約金額や面積、日付などの細かい数字も丁寧に確認して、内容に漏れや誤りがないかをチェックしましょう。契約書の小さな間違いが、トラブルに発展することもあります。

たとえば固定資産税等の清算や所有権の移転といった取り決めは、いつまでに、誰が、何をするかが明確になっているかという点が重要なチェックポイントです。

無理のある条件はないか

支払期日や引渡しの時期、手付解除の期間などが、無理のある条件になっていないか、よく確認しましょう。ただし、契約成立後に、双方の状況が変わることもあり得ます。契約違反による解除をはじめリスクに備えた内容も、双方に無理がない条件で細かく記載しておくと安心です。

信頼できる不動産会社の選択を！

不動産売買契約書の内容はどれも重要ですが、不動産取引に関する知識が豊富でないと、契約内容の全てを自分1人で理解するのは難しいかもしれません。そういったときは、信頼できる不動産会社に一度相談することをおすすめします。不動産会社のサポートにより、不動産売買がスムーズに進む可能性が高くなるでしょう。

三井のリハウスでは、不動産売買契約書の作成をはじめ、査定から建物チェックや住まいのクリーニングまで、売却に関するサポートをさまざまな角度から行っています。家の売却を検討中の方は、まずは無料査定から、お気軽にご相談ください。

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