不動産売買の基礎知識！流れを分かりやすく解説

不動産売買とは？

不動産売買とは、文字通り不動産の売却および購入を指します。不動産売買は、「売る側」「買う側」ともに完了するまでの工程が長く複雑で、必要な準備も多くあります。不動産売買に初めてかかわる方にとっては、疑問や不安を感じる場面があるでしょう。

そこでこの記事では、不動産を「売りたい」「買いたい」と考えている方に向けて、不動産売買の流れや必要書類、費用といった基礎知識を解説します。これらのポイントを身に付けて、不動産売買の取引をスムーズに進めましょう。

不動産売買の仲介とは？

不動産仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に立って、売買契約成立までのサポートをすることです。この不動産仲介において、売主が不動産会社と結ぶ契約を「媒介契約」といいます。

以下で、媒介契約の種類について見ていきましょう。

契約の種類

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。不動産会社に不動産売却の仲介を依頼する際、売主はこの3種類のなかから自分の状況に合った方法を選んで契約します。

●媒介・仲介について詳しい記事はこちら

仲介手数料

売買契約が成立すると、仲介を行った不動産会社に対して仲介手数料が発生します。この仲介手数料は、売主・買主双方が不動産会社へ支払う必要があります。ただし、仲介手数料は成功報酬のため、売買契約に至らなければ発生しません。

仲介手数料は法律によって、以下のように上限額が決められています。

また、不動産売買には、不動産仲介とは別に、個人間で取引をする「個人売買」という方法もあります。しかし、個人間の不動産売買は仲介による不動産売買と比べ、トラブルが起きる危険性が高くなります。そのため、不動産売買は、プロである不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。

不動産売買の取引方法について、詳しくは以下の記事でご紹介しています。

●不動産売買の仲介手数料について詳しい記事はこちら

●不動産の個人売買について詳しい記事はこちら

不動産売買の流れ

次に、不動産売買について理解するために、売買がどのように進められていくのかを解説します。不動産を「売る」場合と「買う」場合に分けて、それぞれの流れを見ていきましょう。

「売る」流れ

不動産会社の仲介による売却の流れは、次の通りです。

［ 1 ］ 査定の依頼
物件の売り出し価格を決めるため、信頼できる不動産会社を選び、査定を依頼します。不動産査定には「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類があります。

AI査定とは、物件情報を入力するだけで、膨大な量の取引データを学習したAIが即時に査定額を算出する仕組みです。そもそもの戸数が多いだけでなく、データが蓄積しやすいマンションの査定に適しています。なぜなら、間取りや施工会社、デザインなど、物件ごとの個別要素が一戸建てよりも少ないからです。

簡易査定は、不動産会社が持っている過去の取引のデータベースをもとに、おおよその販売価格を計算してもらう査定方法です。インターネットや電話で、築年数・間取り・敷地面積といった情報を伝えるだけで査定してもらえる点はAI査定と同様ですが、こちらは不動産会社の担当者が査定を行います。

訪問査定は、営業担当者が物件を直接訪問して査定額を出す方法です。実際に建物の劣化状況や周辺環境などを確かめてから査定額を提示するので、簡易査定よりも精度が高いという特長があります。

最終的な売り出し価格は、不動産会社ではなく売主が決める必要があります。査定を受けて相場を知っておくと、適正な売り出し価格を決めるのに役立ちますよ。

［ 2 ］ 媒介契約の締結
査定を依頼した不動産会社と売買の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約は、先述したように一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類に分類され、売却活動における売主の自由度や、不動産会社に課される義務がそれぞれ異なります。違いを理解し、自分の状況に合う契約方法を選びましょう。

［ 3 ］ 売却活動
媒介契約を結んだ不動産会社とともに、売却活動を進めます。不動産会社は、広告・宣伝を通して購入希望者を募り、内覧をセッティングします。居住中であれば、内覧の対応は不動産会社の担当者とともに行います。なお、内覧は立ち会わず不動産会社に任せることも可能です。

［ 4 ］ 売買契約の締結
不動産の買い手が決まったら、売買契約を結びます。このとき、不動産や契約者の詳細が記載された不動産売買契約書を作成します。また、購入意志の確認として、引渡しまでの間に買主から手付金を受け取ることが一般的です。

［ 5 ］ 決済・引渡し
物件の引渡しは決済と同日中に行われることがほとんどです。また、所有権を売主から買主へと移す「所有権移転登記」の手続きも、同時に行います。所有権移転登記は買主側が行うことが一般的となっており、専門家である司法書士に手続きの代行を依頼するケースが多くみられます。

一方で、売主側は抵当権の抹消登記が必要な場合があります。抵当権とは、借主が住宅ローンを返済できなかった場合に、金融機関が物件を差し押さえて競売に出し、得た利益を返済費用に充てられる権利です。

抵当権は、住宅ローンの返済が終わっても自動的に抹消されることはありません。抵当権を設定したままだと不動産を譲渡できないため、住宅ローンを利用して物件を購入した売主は住宅ローンを完済したら、必ず抵当権抹消登記を行いましょう。登記手続きは自分で行うこともできますが、こちらも司法書士への依頼が一般的です。

●抵当権に関する記事はこちら

［ 6 ］ 確定申告
不動産売却により生じた利益は、譲渡所得といいます。この譲渡所得は、所得税や住民税の課税対象となります。

ただし、居住していた住宅を売却して得た譲渡所得については、「3,000万円の特別控除」や「買い換えの特例」といった特例によって、税金が軽減される場合があります。譲渡所得の確定申告を行う際は、利用できる特例があるかどうか、あらかじめチェックしておくとよいでしょう。

●不動産売却にかかる税金と節税方法に関する記事はこちら

「買う」流れ

不動産は、取引の形態によって「売主物件」と「仲介物件」の2種類に分けられます。それぞれの違いは、以下の表の通りです。

売主物件は新築マンションや新築一戸建てに多く、仲介物件は中古一戸建てや中古マンションに多いという特徴があります。中古物件は売主が個人の場合が多いので、取引の際は不動産会社が仲介に入るのが一般的です。

売主物件、仲介物件のどちらも購入の流れはほぼ同じですが、仲介物件には仲介手数料を支払うステップが発生するのが主な違いです。

［ 1 ］ 希望条件の整理・情報収集
家族構成やライフプランをもとに、エリア・居住地域や家の広さ・入居時期といった希望条件を洗い出し、優先順位を付けていきます。このとき、新築物件にするか中古物件にするか、一戸建てとマンションのどちらにするかについても考えておくとよいでしょう。

新築と中古では、購入金額や探し方が異なるだけでなく、保証内容や利用できる控除の条件も異なる場合があります。より自分の状況に合った物件を見つけるためにも、金額やきれいさだけではなく、さまざまな面から比較検討することが重要です。

［ 2 ］ 予算決め・資金計画
洗い出した希望条件からおおよその購入価格を調べ、資金計画を立てます。資金計画を立てる際は、初期費用をどのくらい用意できるか、住宅ローンを無理なく返済していけるかといったように、短期・長期の両方の視点から考えましょう。

また、希望条件を全てかなえた物件の購入が予算的に厳しい場合は、希望条件の取捨選択をする必要があるかもしれません。

［ 3 ］ 物件選び・住宅ローン選び
インターネットで検索したり、不動産会社に相談したりして、希望条件に合う物件を探していきます。また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関ごとの利用条件を比較し、金利や諸費用、返済期間についてのおおまかな見通しを立てておくと安心です。

［ 4 ］ 内覧・現地見学
気に入った物件が見つかったら、物件の内覧を申し込みましょう。実際の物件を訪問できる場合もあれば、モデルルームを見学する場合もあります。

［ 5 ］ 購入申し込み
内覧した物件のなかから、実際に購入したい物件を絞り込めたら、売主のハウスメーカーや仲介する不動産会社、マンションデベロッパーなどに対して、購入の申し込みを行います。

［ 6 ］ 住宅ローンの事前審査
住宅ローンを借り入れる場合は、事前審査を受ける必要があります。住宅ローンの事前審査は、申請者に返済能力があるかを簡易的にチェックするもので、数日から1週間以内に結果が出ることが一般的です。

［ 7 ］ 契約内容の確認・重要事項の説明
購入にあたっての契約内容や重要事項について、宅地建物取引士から説明を受けます。ここでは、登記（物件の所在地や所有者を登録すること）の内容や購入金額、支払い日などに間違いがないかを口頭で説明されますが、前もって書類に目を通して内容をしっかりと確かめましょう。

［ 8 ］ 売買契約の締結
契約内容に間違いがないことが分かったら、売買契約を結び、手付金を支払います。手付金は、購入の契約を結んだ証拠として支払うものです。中古は物件の購入金額の5％、新築は10％が相場となります。しかし、物件ごとに異なるため、詳細は重要事項説明の際に、確認しておきましょう。

また、上記でもお伝えしたように、仲介物件の場合には不動産会社に対して、仲介手数料を支払う必要があります。支払うタイミングとしては、売買契約の締結時と物件の引渡し時の2回に分けて半金ずつ支払うのが一般的です。

［ 9 ］ 住宅ローンの本審査・契約
住宅ローンを借り入れる場合、売買契約の後に住宅ローンの本審査を受け、借り入れの契約を結びます。本審査は事前審査よりも必要書類が多く、結果が出るまでに日数を要する傾向にあります。

［ 10 ］引渡し・融資実行
物件の引渡しを受けるのと同じ日に、住宅ローンの融資の実行と、不動産の登記の手続きを行います。不動産購入に関する登記手続きには、中古住宅の所有権が移動したことを示す「所有権移転登記」、住宅ローンを利用する際に金融機関と共同申請する「抵当権設定登記」などがあります。

不動産売買に必要な書類

不動産売買では、契約を結ぶ際や登記の手続きを行う際に、さまざまな書類を準備する必要があります。不動産売買をスムーズに行うには、先ほど解説した売買の流れのなかで、書類が必要となるステップを押さえ、スケジュールに余裕を持って用意することが大切です。

ここからは、不動産を「売りたい」場合と「買いたい」場合のそれぞれについて、必要書類をご紹介します。

「売る」ときの必要書類

不動産を売却する際は、購入する際に比べて、必要書類が多くなります。というのも、中古物件の売却では、権利の所在を示す書類や土地面積が分かる書類を不動産会社に提出しなければならなかったり、物件の固定資産税額を示すために、年税額が分かる書類を準備する必要があったりするためです。

なかでも、以下に挙げる書類は重要度が高い書類です。

・登記済証（権利証）または登記識別情報
・土地測量図・境界確認書
・付帯設備表
・告知書（物件状況報告書）
・固定資産税・都市計画税納税通知書

これら以外にも、不動産会社に用意を任せる書類や、買主に提出してもらう書類などが複数存在します。不動産売却で用意すべき書類については、以下の記事で詳しく解説しています。

●不動産売却の必要書類に関する記事はこちら

●土地売却の必要書類に関する記事はこちら

ただし、必要書類とひと口にいっても、必ず用意すべきものから、スムーズな売却のために用意するのが望ましいといったレベルのものまで、必要性の度合いには差があります。また、一戸建てとマンションのどちらを売却するかによっても、必要書類は異なります。そのため、実際に不動産売却に臨むにあたっては、必要書類について不動産会社に詳しく尋ねてみることが望ましいでしょう。

「買う」ときの必要書類

不動産購入時の必要書類は以下の表の通りです。

不動産の売却時に比べると用意する書類の数は少なくなりますが、いずれも不動産を購入するために欠かせない書類です。必要になったときに慌てないよう、計画的に用意しましょう。

不動産売買にかかる費用

不動産売却には諸費用が発生し、税金にかかわる譲渡所得を算出するには、売却金額から諸費用を差し引く必要があります。また、不動産購入に際しても、物件そのものの購入金額以外に、不動産会社や金融機関に対して手数料を支払ったり、国や地方自治体に対して税金を納めたりといったように、さまざまな種類の出費が発生します。

ここでは、不動産売買にかかる費用について、「税金」「そのほかの費用」の2種類に大別して紹介していきます。

「売る」ときの費用

不動産を売却する際の費用の項目は、以下の表の通りです。

「買う」ときの費用

不動産を購入する際は、購入金額を除き、以下のような費用が発生します。

不動産売買にかかる諸費用の主な項目を上に挙げましたが、計算方法や節約方法といった、より詳細な情報については、以下の記事で解説しています。今後の資金計画に役立てたい方は、ぜひチェックしてくださいね。

●不動産売却にかかる税金の算出方法・節税の方法に関する記事はこちら

●抵当権抹消登記の進め方と注意点に関する記事はこちら

売買するなら不動産情報も随時チェックしよう

不動産を売却する際には、物件があるエリアの不動産情報をチェックしておきましょう。相場を把握することで、適正な売り出し価格を設定しやすくなり、スムーズな売却にもつながります。

相場を調べるにはさまざまな方法がありますが、最も手軽な方法は、不動産売買サイトで売り出し情報をチェックすることです。三井のリハウスのWEBサイトでは、全国の不動産相場価格を簡単に検索できます。下記からご自身のエリアの相場を把握し、ぜひ不動産売買にお役立てください。

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不動産売買は会社選びから

この記事では、家を「売りたい」ときと「買いたい」とき、それぞれの視点から、不動産売買の基本的な流れやポイントを解説してきました。

冒頭でもお伝えしたように、不動産売買では大きなお金が動くうえに、いくつものステップを踏む必要があるものです。さらに、取引方法については電子化が進んでおり、踏むべきステップや用意すべき書類なども変化していく可能性があります。そのため、不動産売買を納得できる形で進めていくには、最新の情報を収集しながら、お金とスケジュールの計画を綿密に立て、信頼できる不動産会社と取引を進めていくことが大切です。

特に、マイホームを買い替える場合は、不動産売却と購入を並行して進めることになり、手続きが多い分、留意すべきポイントも増えてきます。マイホームの買い替えについては、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

●マイホームの買い替えの流れや注意点に関する記事はこちら

不動産売買は、人生のなかでも、特に大きなお金が動く重要なイベントの1つといえるでしょう。三井のリハウスでは、不動産売却・購入ともにさまざまなサポートを行っています。売却を考えている方や、物件の売却や購入でお悩みの方は、ぜひ三井のリハウスにお問い合わせください。

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