不動産評価額とは？調べ方や計算方法、価格の種類も解説

不動産の評価額とは？

不動産の価値を表す価格として、不動産の評価額が用いられることがあります。不動産の評価額というと「固定資産税評価額」を思い浮かべる方も多いでしょう。しかし、不動産の評価額は固定資産税評価額以外にも、相続税評価額や不動産鑑定による評価額などがあります。ここでは、不動産の評価額について、身近な固定資産税評価額を中心にその用途や調べ方を見ていきます。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税を決める際の基準となる、課税標準額の算出に用いられる価格です。正式には「固定資産評価額」といい、固定資産税や都市計画税のほか、登記にかかる登録免許税や、不動産を取得したときに一度だけかかる不動産取得税も固定資産税評価額を用いて計算します。

固定資産税評価額は、土地や家屋などの評価方法を定めた「固定資産評価基準」にもとづいて、各市町村（東京都23区は都）が個別の不動産を確認して決めています。

固定資産税を算出する際の計算式は、以下の通りです。

固定資産税＝課税標準額×1.4％

基本的に、課税標準額は固定資産税評価額と同額になりますが、特例措置や軽減措置が適用された場合は、課税標準額が固定資産税評価額よりも低い額になります。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、毎年5月～6月ごろ不動産の所有者に送付される納税通知書や、市区町村の役所で固定資産評価証明書を取得することで調べられます。原則として、所有者（共有者も含む）しか固定資産評価証明書は取得できず、他人の土地の固定資産税評価額を所有者の許可なく調べることはできません。しかし、相続人や提訴する人などは取得できます。また、第三者が取得する場合は、所有者の許可（委任状）が必要です。

固定資産税評価額の計算方法

土地（宅地）の固定資産税評価額の計算には、「路線価方式」または「標準地比準方式」のいずれかが用いられます。宅地のうち、市街地では路線価方式が、農村部などの住宅が少なく路線価の設定がされていない場所では標準地比準方式が適用されます。

路線価方式
路線価方式とは、道路に設定された固定資産税路線価という価格から各種補正を行い、固定資産税評価額を算出する方法で、以下の計算式によって求められます。

固定資産税評価額＝固定資産税路線価×土地面積×評点

ただし、評点を求めるにはさまざまな補正が必要になるため、正確な評価額を求めるのは難しいといえます。そのため、不動産会社であっても所有者の許可を得て、役所で直接固定資産税評価額を確認することが一般的です。

なお、固定資産税路線価や相続税路線価は「一般財団法人　資産評価システム研究センター」が運営する「全国地価マップ」から、地域を選択することで、土地に面する道路の路線価として確認できます。また、相続税路線価は、国税庁ホームページ内の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」からも調べられます。

標準地比準方式
標準地比準方式とは、近くの標準的な土地（宅地）の価格をもとに、宅地の比準表を適用し、各種補正を行って固定資産税評価額を計算する方法で、以下の計算式によって求められます。

固定資産税評価額＝標準宅地1㎡あたりの価格×土地面積×補正率

この場合も、補正率を求めるのに複雑な手順が必要になるため、自分で固定資産税評価額を正確に算出するのは困難です。やはり固定資産税評価額を確認するには、役所で評価証明書を取得したほうがよいでしょう。なお、標準宅地の場所と価格は路線価と同じく「全国地価マップ」で確認できます。

建物の固定資産税評価額

建物の固定資産税評価額は、評価の対象となる家屋と同じものを新築した場合の建築費（再建築価格）をもとに再建築費評点数を算出します。評点数は、建物の構造（木造や鉄骨造など）や素材、設備などを市区町村内で定めた数値で算出するため、家屋ごとに異なります。その評点数に各種補正を行い算出します。

建物の固定資産税評価額についても計算が複雑で、評点のもとになる数値も公表されていません。自分で計算するのは困難なため、役所で評価証明書を取得するのが賢明です。

相続税評価額とは

固定資産税評価額以外にも、不動産の評価額としてよく知られるものに相続税評価額が挙げられます。相続税評価額とは、相続税や贈与税の基準となる、相続財産の価額です。すべての相続財産が対象になるため、相続税評価額は不動産に限った評価額ではありません。不動産のなかでも、土地の相続税評価額は「路線価方式」または「倍率方式」のいずれかを用いて算出されます。

路線価方式は、国税庁が毎年公表する相続税路線価をもとに以下の式によって相続税評価額が計算できます。

相続税評価額＝相続税路線価×土地面積×各種補正率

各種補正率には、土地の奥行きや間口の幅、土地の形状などに応じた係数が設定されています。

また、相続税路線価が設定されていない場合は、倍率方式によって相続税評価額を調べることになります。国税庁ホームページ上の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」から評価倍率を調べ、固定資産税評価額にその倍率をかけることで相続税評価額が求められます。

●路線価についてはこちら

評価額以外の不動産の価格

不動産評価額以外にも、不動産の価格には以下のようなものがあります。

・実勢価格（時価）
・公示地価
・路線価

それぞれについて、詳しく説明していきます。

実勢価格（時価）

実勢価格とは、実際に不動産が取引された価格のことをいいます。土地など不動産の取引の一部について国土交通省に取引データが集められ、物件が特定されない範囲のデータが公表されます。

なお、公表されている実勢価格には、土地の実際の形状や接道の間口、建物（家屋）の状態や階数、間取りといった情報が示されていません。そのため、個別の不動産の価格ではあるものの、価格決定に影響を与える条件が確認できないため、ほかの個別の不動産との比較に用いることができません。また、件数が限られ、公表までにタイムラグもあるため、あくまでも地域の相場を知るための参考の価格として扱うようにしましょう。

公示地価

公示地価とは、その年の1月1日時点での標準地1㎡あたりの価格を、国土交通省が地価公示法によって発表しているものです。実際の販売価格や市場の価格を表したものではありませんが、一般の土地取引価格の客観的な目安となる価格です。また、公示地価は、相続税評価、固定資産税評価の目安、公共用地の取得、金融機関の担保評価、企業が保有する土地の時価評価の基準としても活用されます。

公示地価のほかにも、土地の価格を表すものの1つとして「基準地価」があります。基準地価も、公示地価と同様に、公的機関が定めている基準地の1㎡あたりの土地の価格を表すものです。公示地価と基準地価は、公表している公的機関と対象としている地域、調査時期が異なります。公示地価は、毎年1月1日時点の都市計画区域内の標準地を国が調査・公表しているのに対し、基準地価は、地方自治体（都道府県）が毎年7月1日時点で、都市計画区域内外を問わず定めた基準地を対象として調査・公表しています。

路線価

路線価には、固定資産税路線価と相続税路線価があります。前述した固定資産税評価額や相続税評価額を求める際にもととなる価格で、その名の通り道路に面した土地1㎡あたりの価格（価値）を示すものです。路線価は、全国の主な道路ごとに1㎡あたりの価格が設定されています。

固定資産税路線価は、各市町村（東京都23区は都）による評価替えが3年に1度行われ、毎年4月ごろに価格が公表されます。価格の評価基準日は前年の1月1日で、公示地価の7割程度が目安です。

一方、相続税路線価は、国税庁が毎年公表します。公示地価と同様に、1月1日時点の評価にもとづいた価格が毎年7月初めに発表され、評価の見直しが行われます。「路線価」といえば、この相続税路線価を指すことが一般的です。しかし、固定資産税路線価と区別するため、相続税路線価と呼ばれます。相続税路線価は、路線（道路）に面する標準的な土地の価格を表しており、個別の条件を考慮した不動産の価格といえます。なお相続税路線価は、公示地価の8割程度が目安です。

評価額以外の不動産価格の調べ方

不動産価格を知るためには、インターネットや資料から自分で調べる方法や、専門家に依頼して不動産を査定してもらう方法があります。

実勢価格を調べる

実勢価格は、国土交通省が公表している「不動産情報ライブラリ」で調べられます。「地図表示」や「地域検索」のページから検索条件を設定し、「価格情報」を指定すると、条件に該当する物件の取引価格や成約価格を確認できます。

ただし、価格情報は、四半期ごとのデータで、時期が明確でないうえにデータとしては少し古いため、価格の変動が大きい時期には傾向を把握する程度と捉えておきましょう。具体的な相場価格（実勢価格）を知りたい場合には、不動産会社の査定や不動産鑑定士による鑑定を依頼するほうが確実です。

不動産会社に査定を依頼する
不動産の現在の相場価格を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼して売却が期待できる価格を見積もってもらいます。査定の方法には、大きく簡易査定と訪問査定があります。簡易査定は過去の取引データと対象物件の条件を机上で比較して査定を行う一方、訪問査定は営業担当者が実際に物件を訪れて査定を行うため、簡易査定より査定額の精度が高い傾向があります。また、簡易査定のなかでも、AIを使った「AI査定」も登場しており、特に取引データの豊富な地域では、高い精度で査定できるようになってきています。

不動産会社の査定は無料なので、自分で調べる手間をかけたくない方やより確度の高い不動産の市場価格を知りたい方は、一度査定を受けてみるのもおすすめです。

●不動産査定の方法についてはこちら

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不動産鑑定士に鑑定を依頼する
不動産の経済的価値を評価するプロである不動産鑑定士に鑑定を依頼することでも、不動産の価格を知ることができます。ただし、不動産鑑定には数十万円の費用がかかるため、相続でのトラブルを避けたい、裁判で利用する、個人間で不動産を売買するなど、公的な信用力のある鑑定額が必要になる機会に利用するとよいでしょう。

公示地価を調べる

公示地価も「不動産情報ライブラリ」で調べられます。実勢価格と同様に「地図表示」や「地域検索」のページから検索条件を設定し、「地価公示」を選択すると、公示地価を確認できます。

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目的に応じた不動産価格を知ろう

どのようなときにどの価格を調べればよいのか、それぞれの目的別に解説していきます。

不動産を売却するとき

不動産の売却を検討しているときは、実勢価格が参考になります。ただし、実勢価格は不動産の具体的な個別の条件が反映されたものでありながら、その不動産の条件が分からないうえに、公表された価格も少し前の時期のものであるため、あくまで参考として考えましょう。

実際の売り出し価格の参考となる相場価格を知りたい場合
直近の相場価格を知りたい場合は、不動産会社への査定依頼が一般的です。不動産会社はそれぞれ独自に査定を行って対象となる不動産の現在の相場価格、今売却するといくらぐらいなのかを調べます。査定してもらうことで、売りたい不動産の現在の市場価格を把握できます。

ただし、不動産会社が提示する査定額は、あくまでも相場からの見積もりであり、実際に取引が成立する「成約価格」を保証するものではない点には留意しましょう。

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土地の価格の推移を知りたい場合
土地の価格の推移を知りたい場合は、ご紹介した価格のうち、公示地価を確認しましょう。公示地価は、標準地として定められた一定の地点を継続的に調査している土地の価格であるため、過去からの価格の推移を知るのに適しています。

また、土地や一戸建て、マンションなどの価格を過去の水準と比較するなら、「不動産価格指数」を参考にするとよいでしょう。不動産価格指数とは、2010年の平均を100として、毎月国土交通省より不動産の種類、地域ごとに公表されている指数です。実際の取引価格をもとに算出されているので、現在の価格水準や傾向を知ることができます。

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固定資産税や不動産取得税などの金額を計算するとき

固定資産税や不動産取得税などを知りたい場合には、その算出の基準となる固定資産税評価額や課税標準額を知る必要があります。固定資産税評価額が分かれば計算できる税金もありますが、一方で、課税標準が分からないと計算できないものもあります。

課税標準の計算は複雑な場合があるため、正確な金額を把握するためには、納税通知書や評価証明書で確認するようにしましょう。

不動産を相続したとき

不動産を相続するにあたって、相続税をいくら支払うかを計算するために「相続税評価額を知りたい場合」と、相続税を支払うために不動産を現金化したらいくらか知りたい、あるいは相続人が複数いる場合に不公平にならないよう「相続した不動産の市場価値を知りたい場合」の2つのケースがあります。

相続税評価額を知りたい場合
税理士や会計士などに相談して相続税評価額を算出してもらい、あわせて相続税額も計算してもらうようにします。

相続した不動産の市場価値を知りたい場合
相続した不動産の市場価値を知りたい場合は、売りたい場合と同じく不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。なお、相続税の支払いのために不動産を早く売却したいといった事情がある場合は、早く売れるように相場よりも安価な価格で売却する場合もありますが、まずは相場を知ることが大切です。

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財産分与を行うとき

離婚による不動産の財産分与を行う際は、当事者間で合意ができればその内容に従った価格（金額）で分けます。この際、公的信用力のある不動産鑑定評価額で分割することがおすすめですが、財産分与と同時に不動産の売却を検討している場合は、不動産会社に依頼して査定額を提示してもらってもよいでしょう。

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贈与税の金額を計算するとき

贈与税の金額を計算する際も、相続税評価額が計算の基礎となります。土地の贈与税も相続税路線価が定められている地域は路線価方式、定められていない地域は倍率方式で算出され、建物には固定資産税評価額が用いられます。

贈与税の金額も税理士や会計士などに相談し、相続税評価額から算出してもらうことが賢明です。

裁判や調停を行うとき

財産分与や相続でトラブルが発生し、裁判や調停を行う場合は、法的な効力のある不動産鑑定士による不動産鑑定評価が用いられます。不動産鑑定評価は、ほかにも会計上の時価把握を目的とする場合や、税務署へ提出する根拠資料としても活用されます。鑑定費用は、不動産の種類や評価額によって異なりますが、一般的な一戸建ての土地と建物では20万円～40万円程度かかります。

そのほか、金融機関が不動産の担保としての価値を評価するときには、不動産鑑定評価額や不動産会社の査定額、固定資産税路線価、固定資産税評価額などが金融機関ごとに必要に応じて用いられます。

よくある質問

ここからは、不動産の評価額に関するよくある質問に回答します。

・不動産の価格は誰が決める？
・簡単に不動産の価格を知る方法は？

不動産の価格は誰が決める？

価格によって、それを決める主体は異なります。実勢価格は、基本的に実際の取引価格であり、個別の売主と買主が取引上で決定します。固定資産税評価額であれば、総務省が定める固定資産評価基準をもとに、各市町村（東京都23区は都）によって定められます。相続税評価額は、相続税路線価をもとに個別の不動産の条件に応じて専門家が計算しますが、最終的には役所の判断で決まります。公示地価は国土交通省の土地鑑定委員会が、路線価は国税局が定めています。

簡単に不動産の価格を知る方法は？

自分が所有する不動産や相続するかもしれない不動産の相場価格を簡単に知るには、不動産ポータルサイトで売りに出ている不動産の価格を調べるのがおすすめです。実際に市場に出ている価格なので、成約価格（実際に取引される価格）ではないものの、ほぼ今の価格と考えてよいでしょう。

具体的には、調べたい不動産と条件が似ている不動産の売り出し価格を調べるようにしましょう。土地や一戸建て、マンションといった不動産の種類、住所や駅からの距離といった立地、土地の面積や建物の面積、築年数、間取りといった条件が似ている物件の価格のほうが、より実際の相場価格に近い値を知ることができます。また、条件が似ていれば、多少の違い（立地が少し遠い、築年数が少し古いなど）を自分で考慮しておおよその価格は判断できるでしょう。

【口コミあり】査定で不動産の価格を調べるときのポイント

不動産の価格にはさまざまな種類があり、自分では計算できなくても調べることはできます。しかし、売り出し価格はそのときの物件や市場の状況に左右されるため、実際に不動産の売却を考えている場合は不動産会社の査定を受けるのがおすすめです。

査定を受けるときは、お客さまに寄り添った丁寧な説明を行ってくれる不動産会社であれば売却までの流れがスムーズになるでしょう。ここからは、三井のリハウスの査定を受けて、家の売却がうまくいった方の口コミをご紹介します。

【50代・2か月ほどで売却を成功させた方の体験談】
担当者の方の誠実で親しみやすい印象と、査定資料をいただく早さ、内容の客観性の高さとのバランスで、三井のリハウスさんにお願いすることに決めました。売買契約の締結からホームページへの写真の掲載、建物の検査やサポートメニューによる水回りリフォーム、内覧の準備など、売却活動はすることが多かったですが、一つひとつ丁寧に説明、準備していただきました。手続きも着実に進めていただいたおかげで、終わってみれば年末年始をはさんで2か月ほどの期間で、当初の希望価格での売却となりました。引越しまでの日程に余裕ができ、ゆとりを持って引越し準備をしているところです。移転先の準備もあるなかで、売却がとてもスムーズに進んだことに感謝しています。

自分の不動産の価値を正しく把握しよう！

これまで不動産にかかわるさまざまな価格をご紹介しましたが、それぞれの価格の特徴を理解し、目的に合わせた不動産の価格を知ることが大切です。

自分が所有している不動産の現在の価値を知っておくために、一度、査定を依頼してもよいでしょう。不動産会社による査定は無料なので、具体的な売却の予定が決まっていない方でも気軽に相談できます。

三井のリハウスでは、不動産の無料査定や売却に関する相談を行っています。売却に対する疑問や不安がある場合は、ぜひ一度お問い合わせください。

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