マンションの査定のやり方って？簡単な査定方法や流れも解説

マンション査定のやり方は3通りある

マンションを売却したいと思ったら、まずは不動産査定を受けることがおすすめです。不動産査定のやり方は、「シミュレーション査定」「簡易査定」「訪問査定」の主に3つで、それぞれに特徴があります。不動産会社に査定を依頼する場合は、どのやり方でも費用はかかりません。

まずは、3つの査定方法について簡単にご紹介します。

査定額の目安が知りたいならシミュレーション査定

マンション査定において最も簡単なやり方は、シミュレーション査定です。シミュレーション査定とは過去の成約情報をもとにAIが査定額を算出する方法で、AI査定とも呼ばれます。シミュレーション査定は物件の基本情報と簡単な個人情報を入力するだけですぐに査定結果が得られるうえに、依頼から査定額の算出までWeb上で完結できる気軽さが特長です。電話番号の登録も不要のため、営業担当者と連絡を取る手間も省けます。

シミュレーション査定では不動産会社の取引データから査定額が算出されるため、取引実績の多い不動産会社に依頼することがおすすめです。三井のリハウスでもシミュレーション査定（リハウスAI査定）を実施しています。豊富な取引実績から蓄積されたデータを用いて査定結果をお伝えしていますので、ぜひご活用ください。

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売却するか迷っているなら簡易査定

簡単なマンション査定の方法には、簡易査定も挙げられます。簡易査定とは、物件の基本情報に加えて、類似物件の取引価格や国土交通省が発表する公示価格をもとに、不動産会社が査定額を算出するやり方です。

簡易査定の主なメリットは、2日～3日でAI査定より精度の高い査定結果を得られる点、不動産会社の訪問が不要なので手軽という点です。ただし、簡易査定による査定額は、類似物件の取引事例を参考にした概算の価格です。そのため、後にご紹介する訪問査定のほうが精度は高くなる場合がある点には注意が必要です。

売却が決まっているなら訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が実際にマンションを訪れて調査することで査定額を算出するやり方です。訪問査定では基本的な物件情報だけでなく、設備の状態やリフォームの有無などの実際に訪れないと分からない情報も査定額に反映されるため、より精度の高い査定を行えます。

一方で、訪問査定は査定結果が出るまで早くて2日～3日、最大で1週間程度と、ほかの査定方法と比較すると長くなります。そのため、売却意思が固まっており、精度の高い査定額を知りたい方におすすめです。また、訪問の際は不動産会社の担当者と対面できるため、プロに相談したいことがある方も訪問査定がよいでしょう。三井のリハウスでも訪問査定を実施していますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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訪問査定の流れやマンションの資産価値を調べるやり方については、この後詳しくご紹介します。

マンション査定で評価されるポイント

マンション査定のやり方は、不動産会社によって細かい違いはありますが、主に築年数や立地、構造などのポイントがチェックされます。

築年数

一般的に、マンションの査定額は築年数が経過するにつれて低下していきます。これは、マンションの資産価値が築年数の経過に伴って減少することが原因です。たとえば、同じような駅近の立地でも、築30年の中古マンションと築浅マンションとでは、築浅マンションのほうが査定時の評価は高くなります。

立地

マンションの立地も資産価値に大きな影響を及ぼします。周辺の施設が充実していたり、駅からの距離が近かったりする、立地のよいマンションは需要が安定していることが多いため、そうではない同じ築年数のマンションに比べて資産価値が下がりにくい傾向があります。

構造

RC（鉄筋コンクリート）造やSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造、S（鉄骨）造といった建物の構造や、耐震基準も資産価値を左右するポイントです。1981年6月1日に施工された「新耐震基準」を満たすRC造やSRC造のマンションであれば、資産価値に好影響を与えるでしょう。

●中古マンションの査定で見られるポイントについてはこちら

●鉄筋と鉄骨の違いについてはこちら

マンション訪問査定の流れ

マンションの訪問査定を受けるには、不動産会社のWebサイトや電話から申し込みます。その後、営業担当者が実際に物件を訪れて評価し、査定結果が後日送られてくる、というのがマンション査定の一連の流れです。

事前準備を行う

査定時に必要な書類はなく、売買契約時までに準備できていれば問題ありません。ただし、訪問査定の際に、物件の情報や売却理由などについて不動産会社の担当者から質問されることがあるため、スムーズに答えられるように整理しておくとよいでしょう。

また、物件のおおよその価値を把握しておくと、不動産会社の査定額が妥当かどうかを判断しやすくなります。

査定を依頼する・査定を受ける

査定を受ける準備が終わったら、不動産会社のWebサイトや電話から査定を依頼し、訪問査定の日程を調整します。訪問査定当日は営業担当者が物件を訪れ、1時間程度かけて調査を行います。

●訪問査定にかかる時間についてはこちら

査定結果を受け取る

訪問査定当日から早ければ2日～3日、最大1週間ほどで査定結果の連絡が届きます。査定額に納得し売却活動に移る場合は、そのまま不動産会社と媒介契約（物件売却の仲介を依頼する契約）を結びます。

資産価値の調査のやり方

不動産会社が提示する査定額が相場に見合っているか判断するためには、自分でも資産価値を把握しておくことが重要です。マンションの資産価値を調べる主なやり方には、以下の2つがあります。

・固定資産税評価額を基準に判断する
・過去の成約価格・取引価格を基準に判断する

固定資産税評価額とは、各自治体が固定資産税を決める際の基準として定めた価格を指します。固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に添付されている課税明細書や役所で入手できる固定資産評価証明書から確認できます。

●固定資産税評価額についてはこちら

また、条件が近いマンションの過去の成約価格からも資産価値の予測が可能です。過去の取引データは「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」や「不動産情報ライブラリ」で調べられます。具体的には、レインズマーケットインフォメーションでは過去の取引の成約価格を、不動産情報ライブラリでは成約価格や地価公示価格を閲覧できます。

●家の価値の調べ方についてはこちら

査定のやり方を知って適切な売り出し価格を設定しよう

マンションの査定額と売却額（成約価格）は、必ずしも一致するとは限りません。より高くマンションを売るためには、査定額や類似物件の売り出し状況などを踏まえ、適切な売り出し価格を設定する必要があります。そのため、査定を依頼するなら、取引実績が豊富で精度の高い査定が期待でき、エリアごとの不動産市況にも精通している不動産会社がおすすめです。

三井のリハウスでは、豊富な取引実績をもとにした無料査定を行っています。査定後にマンション売却を行う場合も、最後まで丁寧にサポートしますので、ぜひご検討ください。

●マンションを売りたい方はこちら

また、三井のリハウスでは、マンションの査定額と周辺相場を、都道府県ごとに調べられるサービスをご用意しています。売却したいマンションがある都道府県をクリックして、相場価格を確認してみてください。

首都圏
東京都
神奈川県
埼玉県
千葉県
茨城県

関西
大阪府
兵庫県
京都府
滋賀県
奈良県

中部
愛知県
岐阜県
三重県

ほかのエリア
北海道
宮城県
広島県
岡山県
福岡県

マンションの査定について、リアルな実態をプロにインタビュー

マンションの査定について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

マンション査定に掃除は必要？

査定のためだけに部屋を念入りに掃除する必要はありません。ただし、ごみで床も壁も見えなかったり、お風呂がカビで真っ黒になっていたり、壁に穴が開いていたりなど、汚れや傷がある場合は査定額を下げる場合もあります。

●マンション査定に伴う掃除についてはこちら

査定ではどこを評価する？

マンション査定時の評価ポイントは、希少性の高さ、競合物件の有無、個別性です。希少性が高いと高値で売れる可能性があるため、査定額も高めにします。たとえば、同じ12階建てのマンション内でも「10階以上は眺望がよい」など階数によって差があるときは、9階以下より10階以上のほうが希少性が高いといえるため、査定額も高くなります。

一方、同じエリア内に似た物件が既に売り出されている場合、価格競争にさらされる可能性が高いため、査定額は上げ過ぎないように注意が必要です。また、特殊な間取りや個性的な内装は、個別性が高く買い手が絞られるような場合も査定額は上げ過ぎないようにします。

【希少性の高さ（査定額を上げるポイント）】
・同じマンションでも人気の方角
・眺望がよい
・駅から近い
・駅と直結している
・商業施設と隣接している
・めったに売りに出ない
・人気の学区にある

【競合物件の有無（競合物件が多いと査定額を下げる）】
・同じエリア内に似た物件が既に売り出されている
・同じマンション内で複数物件が売り出されている

【個別性の程度（個別性が高いと査定額を下げる）】
・特殊な間取り
・個性的な内装

査定だけ依頼してもよいですか？

マンションの査定だけ依頼することも可能です。実際に、査定だけして媒介契約は別の会社と結ぶケースもあります。経験上、2社～3社に査定依頼をし、各社の提案を聞いたうえで不動産会社を選ぶ方が多い印象です。

●マンションの査定だけの依頼についてはこちら

匿名で依頼できる？

匿名で依頼できる査定もあります。特にシミュレーション査定（AI査定）といわれる、過去に取引・成約した物件のデータをもとにAI（人工知能）がいくらで売れそうか算出する査定方法は、匿名で受けられる場合があります。シミュレーション査定は、すぐに売るつもりはないけれど自宅の査定額を把握しておきたいという方によくご利用いただいている印象です。三井のリハウスがご提供する「リハウスAI査定」は匿名ではありませんが、電話番号の入力は不要で最低限の入力で査定結果が見られるので、査定額を知りたいけれど電話連絡は避けたいという方におすすめです。

●三井のリハウスの無料査定はこちら