マンションの簡単な査定方法は？メリットや注意点、シミュレーション査定についても解説

簡単に受けられるマンション査定

マンションを売却したいと思ったら、まずは不動産査定を受けることがおすすめです。不動産査定の方法は、「シミュレーション査定」「簡易査定」「訪問査定」の主に3つで、それぞれに特徴があります。不動産会社に査定を依頼する場合は、3つのどの方法であっても、費用はかかりません。

この記事ではマンションの売却を検討している方に向けて、3種類の査定方法のうち、簡単に行えるシミュレーション査定を中心に解説します。

シミュレーション査定のメリット・注意点

マンション査定において最も簡単にできる査定はシミュレーション査定です。シミュレーション査定のメリットと注意点は以下の通りです。

シミュレーション査定では、売主や物件の基本情報とメールアドレスを入力するだけで査定結果が得られることに加えて、依頼から査定額の算出までWEB上で完結できるので、気軽に査定が受けられます。

一方で、AIが持っているデータのみで査定額が算出されるため、ほかの査定と比べて精度が低くなったり、不動産会社が所持しているデータ量が査定額の精度に影響したりする点には注意が必要です。

そのため、シミュレーション査定はできるだけ取引実績の多い不動産会社に依頼することがおすすめです。三井のリハウスでもシミュレーション査定（リハウスAI査定）を実施しています。豊富な取引実績により蓄積されたデータを用いて査定結果をお伝えしていますので、ぜひご活用ください。

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●シミュレーション査定に関する詳しい記事はこちら

簡易査定のメリット・注意点

簡単にできるマンションの査定方法には、簡易査定も挙げられます。簡易査定とは、不動産会社が物件の基本情報に加えて、類似物件の取引価格や「公示価格」などをもとに査定額を算出する方法です。

公示価格とは、国土交通省が発表する土地価格のことをいいます。簡易査定はそれらも加味した査定方法で、訪問せずに査定することから「机上査定」ともいわれます。簡易査定のメリットと注意点は以下の通りです。

簡易査定は、マンションの基本的な物件情報を入力するだけで査定額を算出でき、入力時間は5分程度でWEBやメール、電話で依頼が可能です。

一方で、簡易査定による査定額は、似た条件の物件の取引事例を参考にした概算の価格であるため、後にご紹介する訪問査定よりは精度が落ちてしまう点に注意しましょう。

不動産会社による訪問査定も検討しよう

訪問査定とは、類似物件の取引価格や公示価格を加味するだけでなく、不動産会社の営業担当者が実際にマンションを訪れて調査し、査定額を算出する査定のことです。シミュレーション査定や簡易査定を通じて、所有するマンションのおおまかな価値を把握し、売却の意志が固まったら訪問査定を受けてみるとよいでしょう。訪問査定の流れやメリット、注意点については以下の通りです。

流れ

訪問査定の前には、物件情報や本人確認書類などを準備しておきましょう。その後、不動産会社に訪問査定を依頼し、日程調整を行います。訪問査定にかかる時間は物件の広さにもよりますが、1時間程度を見ておきましょう。

メリット

訪問査定のメリットは、売り出し価格の基準となる査定額が把握できることです。訪問査定では、建物だけでなく共用スペース、室内の状態、周辺環境などもチェックされるため、資料やデータだけでは分かりにくい部分まで査定額に反映されます。そのため、ほかの査定方法と比べて、最も精度の高い査定であるといえるでしょう。

注意点

訪問査定は早ければ2～3日で結果を得られますが、最大で1週間ほどかかる場合があることに注意しましょう。そのため、既にマンションを売却する意志が固まっている場合には、シミュレーション査定や簡易査定を受けずに、訪問査定を依頼することがおすすめです。三井のリハウスでも訪問査定を実施しています。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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マンション査定で評価されるポイント

不動産会社は何を評価して査定額を決定するのでしょうか？評価されるポイントは多くありますが、ここではマンション査定で評価される主なポイントを3点ご紹介します。

築年数

一般的に、マンションの査定額は築年数が経過するにつれて低下していきます。これは、マンションの資産価値も、築年数の経過に伴って減少することが原因です。たとえば、同じような駅近の立地でも、築30年の中古マンションと新築マンションとでは、新築マンションのほうが資産価値は高くなります。

立地

マンションの立地は、資産価値に大きな影響を及ぼします。周辺の施設が充実していたり、駅からの距離が近かったりする立地のよいマンションは、需要が安定しているため、同じ築年数のマンションに比べて資産価値が下がりにくい傾向にあります。

構造

S（鉄骨）造やRC（鉄筋コンクリート）造、SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造といった建物の構造や、耐震基準も資産価値を左右するポイントです。マンションの構造でいえばRC造やSRC造、耐震基準であれば新耐震基準を満たしていると資産価値に好影響を与えます。

●中古マンションの査定で見られるポイントについて詳しい記事はこちら

査定前にマンションの資産価値を自分で調べる方法

不動産会社による査定額が、相場に見合ったものか判断するために、自分でも資産価値を把握しておきましょう。マンションの資産価値の調べ方は以下の2点です。

・固定資産税評価額を基準に判断する
・過去の取引価格を基準に判断する

固定資産税評価額を基準に判断する

固定資産税評価額とは、各自治体が固定資産税を決める際の基準として定めたものを指します。実際の価格相場とは異なりますが、固定資産税評価額と価格相場は連動して変化するという特徴を持つため、固定資産税評価額から相場を予測できます。

固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に添付されている課税明細書から確認することが可能です。また、固定資産評価証明書を役所で入手し、確認することもできます。固定資産税評価額について、より詳しく知りたい方はこちらの記事も併せてご覧ください。

●固定資産税評価額について詳しい記事はこちら

過去の取引価格を基準に判断する

同エリア内にある条件の似たマンションが、過去にどれくらいの価格で取引されたのかも資産価値の把握に役立つでしょう。過去の取引データはレインズ・マーケット・インフォメーションや、不動産情報ライブラリを用いることで調べられます。

レインズ・マーケット・インフォメーションとは、不動産流通機構が運営しており、過去の物件の成約価格を確認することが可能です。一方、不動産情報ライブラリとは、国土交通省が運営しており、不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格などを見ることができます。

これらの情報をもとに、自分が所有しているマンションと類似する物件の成約価格や取引価格を参考に、資産価値を予測できるでしょう。

●マンションの価値の調べ方について詳しい記事はこちら

●レインズ・マーケット・インフォメーションはこちら

●不動産情報ライブラリはこちら

マンション売却は不動産会社にお任せ！

査定結果を受けてマンション売却の意志が固まったら、不動産会社と媒介契約（物件売却の仲介を任せる契約）を結んで売却活動を行います。不動産会社は売却活動を行ううえで重要なパートナーとなるため、当然のことながら信頼できる会社を選ぶことが大切です。

査定は、不動産会社の対応を確認するよい機会となります。特に訪問査定では直接コミュニケーションが取れるため、不明なこと、不安なことを相談しながら、パートナーとして適切かどうかを見ておきましょう。信頼できる不動産会社との出会いは、マンション売却成功への近道です。よりよいパートナーを見つけて、納得できる売却を進めてくださいね。

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また、三井のリハウスでは、マンションの査定額と周辺相場を、都道府県ごとに調べられるサービスをご用意しています。売却したいマンションがある都道府県をクリックして、相場価格を確認してみてください。

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マンションの査定について、リアルな実態をプロにインタビュー

マンションの査定について、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

マンション査定に掃除は必要？

査定のためだけに部屋を念入りに掃除する必要はありません。ただし、ごみで床も壁も見えなかったり、お風呂がカビで真っ黒になっていたり、壁に穴が開いていたりなど、極端な汚れがある場合は査定額を下げる場合もあります。

査定ではどこを見る？

マンション査定で特に見るポイントは、希少性の高さ、競合物件の有無、個別性です。希少性が高いと高値で売れる可能性があるため、査定額も高めにします。たとえば、同じ12階建てのマンションでも10階以上であれば東京タワーが見える場合、眺望のよさという点で10階以上のほうが9階以下より希少性が高いといえるため、査定額も高くなります。

一方、同じエリア内に似た物件が既に売り出されている場合、価格競争にさらされる可能性が高いため、査定額は上げ過ぎないように注意が必要です。また、一般的でない間取りだったり内装が個性的だったりと、個別性が高く買い手が絞られるような場合も査定額は上げ過ぎないようにします。

【希少性の高さ（査定額を上げるポイント）】
・同じマンションでも人気の方角
・眺望がよい
・駅から近い
・駅と直結している
・商業施設と隣接している
・めったに売りに出ない
・人気の学区にある

【競合物件の有無（競合物件が多いと査定額を下げる）】
・同じエリア内に似た物件が既に売り出されている
・同じマンション内で複数物件が売り出されている

【個別性の程度（個別性が高いと査定額を下げる）】
・間取りが一般的でない
・内装が個性的

査定だけ依頼してもよいですか？

マンションの査定だけ依頼することも可能です。実際に、査定だけして仲介契約は別の会社と結ぶケースもあります。経験上、2～3社に査定依頼をし、各社の提案を聞いたうえで仲介会社を選ぶ方が多い印象です。

匿名で依頼できる？

匿名で依頼できる査定もあります。特にシミュレーション査定（AI査定）といわれる、過去に取引・成約した物件のデータをもとにAI（人工知能）がいくらで売れそうか算出する査定方法は、匿名で受けられる場合があります。シミュレーション査定は、すぐに売るつもりはないけれど自宅の査定額を把握しておきたいという方によくご利用いただいている印象です。三井のリハウスがご提供する「リハウスAI査定」は、電話番号の入力は不要なので、査定額を知りたいけれど電話連絡は避けたいという方におすすめです。