土地価格の調べ方は？実勢価格や公示地価をもとにした算定方法も解説

土地価格の基礎知識

土地の価格にはいくつかの種類があり、指標によって以下の表のように5つに分けられます。

土地価格の種類ごとに算定方法は異なるため、それぞれが何をもって価格を決めているのかを詳しく見ていきましょう。

実勢価格

実勢価格とは、土地が実際に売買された価格を指します。実勢価格は、公示地価や基準地価とは異なり、市場の状況や売り手と買い手の交渉といった要因で変化するのが特徴です。周辺にある類似の広さや形状の土地の実勢価格を調べることで、土地価格のおおよその目安になるでしょう。

公示地価

公示地価とは、国土交通省が毎年3月下旬ごろに発表している、その年の1月1日時点での標準地の価格のことです。標準地とは、国土交通省土地鑑定委員会が事前に選定した調査地点のことで、2人以上の不動産鑑定士が標準地を調査し、土地鑑定委員会での審議を経て価格が決まります。毎年同じ地点の価格を調査するため、価格の推移が分かりやすいのが特徴です。

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基準地価

基準地価とは、各都道府県が選んだ基準地の7月1日時点の価格で、毎年9月下旬に発表されています。基準地は標準地と異なり、都市部だけでなく郊外の地点も選ばれるため、基準地価は公示地価を補完する役割として捉えるとよいでしょう。

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固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、総務省によって定められた固定資産評価基準をもとに、各自治体が決めた土地の価格のことを指し、固定資産税・都市計画税・登録免許税といった税金を算出するために用いられる指標です。固定資産税評価額は各地方自治体が3年ごとに更新しており、更新の年は、その年の4月～5月ごろに送付される納税通知書で把握できます。固定資産税評価額は、土地だけでなく家屋にもかかります。

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路線価

路線価とは、相続税や贈与税を算出するために国税庁が定めている土地の価格のことを指し、毎年1月1日の土地の価格が7月1日に発表されています。路線価では、主要な路線（道路）に接した土地の価格が調査されているため、個別の地点に応じた土地価格を推測できます。

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【実勢価格】土地価格の調べ方と算定方法

実勢価格はインターネットから簡単に調べることができます。土地価格を算定する際は、所有する土地と似た条件の実勢価格を用いて計算します。

実勢価格の調べ方

実勢価格は国土交通省の不動産情報ライブラリから確認することができます。

●不動産情報ライブラリはこちら

不動産情報ライブラリにアクセスしたら、以下のステップで実勢価格を確認しましょう。

1．「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」から「データの検索・ダウンロード」をクリックする
2．検索条件を入力する
3．「取引総額」の列を確認する

これらのステップで実勢価格を確認することが可能です。実勢価格を確認できるページには、最寄り駅からの距離、面積、形状といったさまざまな要素が記載されています。売却を検討している土地に近い条件を探し、参考にするとよいでしょう。

実勢価格をもとにした土地価格の算定方法

面積以外で似た条件の土地が見つかれば、以下の式で売却を検討している物件の目安の土地価格が分かります。

似た条件の土地の取引総額÷面積×所有する土地の面積＝目安の土地価格

実勢価格をもとにした目安の土地価格は、売り手と買い手の交渉や市場状況も関係したリアルな価格をもとにしているため、実際の成約価格に近いといわれています。しかし、この価格もあくまで目安であるため、参考程度にとどめるようにしておきましょう。

【公示地価・基準地価】調べ方と算定方法

公示地価と基準地価も不動産情報ライブラリから調べられます。

公示地価の調べ方

公示地価は、不動産情報ライブラリの「地価の情報をご覧になりたい方へ」というページから確認できます。

1．「地価の情報をご覧になりたい方へ」から「データの検索」をクリックして「地価公示」をチェックする
2．検索条件を入力する
3.「価格（円／㎡）」の列を確認する

これらのステップで公示地価を確認することが可能です。

基準地価の調べ方

基準地価は、不動産情報ライブラリへアクセスし、以下のステップで確認しましょう。

1．「地価の情報をご覧になりたい方へ」から「データの検索」をクリックして「地価調査」をチェックする
2．検索条件を入力する
3．「価格（円／㎡）」の列を確認する

公示地価・基準地価をもとにした土地価格の算定方法

実際の土地価格は公示価格（公示地価や基準地価）を1.1倍したものが目安とされており、以下の計算方法を使って目安の土地価格を求めることが可能です。

公示価格（公示地価・基準地価）×土地面積×1.1＝目安の土地価格

ただし都市部の実勢価格は変動しやすく、公示地価の1.5倍～2倍になることがあるため、得られた土地価格はあくまで目安として把握しましょう。

【固定資産税評価額】調べ方と算定方法

固定資産税評価額の調べ方には、自宅に送付される納税通知書から確認する方法と、各市町村（東京23区は東京都）で申請手続きを行い、取得した書類から確認する方法があります。算定方法と併せて見ていきましょう。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は納税通知書の課税明細書から把握できます。納税通知書は、毎年4月～5月ごろに自宅に送付されてくることが一般的です。

また、各市町村の役所で申請することで、所有地の固定資産課税台帳を確認することも可能です。縦覧帳簿であれば、自分以外の同じ市町村内の固定資産税評価額も確認できます。

さらに、各市町村の役所の窓口や郵送などで固定資産評価証明書を取得することで、所有地の固定資産税評価額を確かめることも可能です。証明書を取得するにあたって、本人確認書類が必要となるため、詳しくは各市町村のホームページから確認してください。なお、固定資産税評価額は、インターネット上では確認できない点に注意しましょう。

固定資産税評価額をもとにした土地価格の算出方法

固定資産税評価額は、公示価格の70％の水準になるように調整されています。そのため、0.7で割り戻して公示価格を求めると目安の土地価格が計算できます。計算方法は以下の通りです。

固定資産税評価額÷0.7×1.1＝目安の土地価格

固定資産税評価額をもとにした目安の土地価格も、参考程度に捉えるとよいでしょう。

【路線価】調べ方と算定方法

路線価もインターネット上で公開されているため、気軽に調べられます。路線価から土地の価格を算定するには、固定資産税評価額と同様に路線価から公示価格を求める必要があります。

路線価の調べ方

路線価は、国税庁のサイトから確認することができます。

●路線価を調べるサイトはこちら

国税庁のサイトにアクセス後の手順は、以下の通りです。

1．調べたい都道府県をクリックする
2．「路線価図」をクリックする
3．調べたい市区町村をクリックする
4．調べたい地名の横に記載されている路線価図ページ番号をクリックする

路線価をもとにした土地価格の算定方法

路線価は公示価格の約80％に定められているという特徴を利用すると、以下の計算方法で目安の実勢価格を求めることができます。

路線価×土地面積÷0.8×1.1＝目安の土地価格

土地価格を左右する要因

土地価格は土地の特徴に加えて、外的要因によっても左右されます。具体的には以下の3つの要因が挙げられます。

・物理的特徴
・周辺環境
・市場の状態

以下でそれぞれについて詳しく見ていきましょう。

物理的特徴

土地の広さや形状、方角といった物理的特徴は、土地価格を左右する大きな要因です。具体的には、以下の3点が土地の物理的特徴の観点として見られる傾向があります。

・広さ
・形状
・方角

以下でそれぞれ詳しく見ていきましょう。

広さ
土地の広さは、土地価格に影響を与える要因の1つです。土地は坪や㎡単価で計算されることが多く、一般的には土地が広ければ土地価格の総額は高くなる傾向があります。また、高層マンションや商業施設を建設できるほどの広い土地であれば、希少性の高さから土地の価格が上昇する可能性は高いといえます。しかし土地が広いほど土地価格も高くなるという単純なものではないということも押さえておきましょう。

形状
土地価格を左右する要因の1つには、土地の形状も挙げられます。たとえば、正方形や長方形といった整形地と呼ばれる土地は建物を建てやすいため、土地価格は高くなりやすいです。一方、路地状敷地といった不整形地は建物を建てにくい形状のため、土地価格が低くなる傾向があります。

方角
住宅地であれば、方角も土地価格に影響を与える要素の1つです。南向きの建物が立てられそうな土地は、日当たりがよくなると判断できるため、土地価格が高くなる傾向があります。

また、これらの3つの要素にはあたりませんが、建ぺい率や容積率といった法的制限を生む要素も、土地の物理的特徴に挙げられることがあります。これらの法的制限によって、建てられる建物は限られるため、こうした特徴を重要視する人もいるでしょう。

周辺環境

土地の周辺環境も、土地の価格に大きく影響します。特に、生活利便性は高い需要があり、商業地域が近く生活施設が充実している環境に近いと、住宅地として、土地価格が高くなる傾向があります。また、新商業施設のオープンや、道路、新駅の開通も価格が高騰する要因となります。売却予定の土地がある方は、その周辺環境をチェックしましょう。

市場の状態

市場の状態も、土地の価格に影響を与えます。景気が上がると、物価が上昇し、不動産の売買も活発化するのが一般的です。その結果、土地の価格は上昇するでしょう。一方で、景気が下がると物価も下がり、不動産の売買も停滞することが一般的です。そのため、不動産が供給過多な状態となり、土地の価格は減少するでしょう。社会全体の動きが土地の価格に影響を与えることもあると、念頭に置いておくことをおすすめします。

土地価格を調べる際のコツ

土地価格を調べる際のポイントは、できるだけ精度の高い情報源を参考にして、確認する内容の質を高めることです。具体的には、以下のようなコツが挙げられます。

・信頼性の高いサイトを参考にする
・最新の情報を確認する
・不動産会社といった専門家に相談する

以下でそれぞれのコツについて詳しく見ていきましょう。

信頼性の高いサイトを参考にする

土地価格を調べる際は、これまで紹介してきた国土交通省の不動産情報ライブラリや、国税庁のサイトなど、信頼性の高いサイトを参考にするのがコツの1つです。民間の不動産会社のサイトのなかには、信頼性の高いものと低いものが混在しています。民間企業が運営しているサイトを参考にする際は、情報をうのみにしないように心がけるとよいでしょう。

最新の情報を確認する

最新の情報を確認することも、土地価格を調べるうえでは重要です。信頼性の高いサイトを参考にしていても、その情報が最新でなければ、誤った情報をもとに行動してしまう可能性もあります。特に土地価格は常に変動するため、都度、最新の情報を調べるのがおすすめです。

なお、公示地価や基準地価、固定資産税評価額といった土地価格は、変動傾向を知るうえで一定の信頼性はありますが、常に更新されているわけではありませんので注意しましょう。

不動産会社といった専門家に相談する

土地の価格を調べるのであれば、専門家に相談するのも1つのコツとして挙げられます。信頼性の高いサイトで最新の情報を確認したとしても、あくまでそれらの土地価格は目安であり、実際の物件の状態や地域の特性を加味しているわけではありません。そのため、不動産売却を検討していて最新の不動産市況を加味した精度の高い土地価格を知りたい場合は、不動産会社による査定を受けるとよいでしょう。また、相続や離婚など公正な価格の証明が必要な場合は、有料ではありますが不動産鑑定士による鑑定を受けるという方法もあります。

【体験談あり】土地価格を調べるなら不動産会社の査定もおすすめ

土地売却のために、土地価格を知りたい場合は、不動産会社に無料査定を依頼することもおすすめです。不動産会社による査定であれば、過去の取引や物件情報などを総合的に考慮し、土地価格を算出してくれます。

また、査定依頼は土地の住所や広さといった基本情報を不動産会社の担当者に伝えるだけで済むため、自分で計算する必要がなく、手間がかからないというメリットがあります。不動産のプロである不動産会社に任せるほうが確実で安心ですね。

土地の査定にはAI査定と簡易査定、訪問査定の3種類があります。それぞれの査定について確認していきましょう。また、三井のリハウス独自に実施したアンケートで、実際に査定を行った方の体験談も紹介しています。

AI査定の場合

AI査定では、過去の取引情報にもとづく膨大なデータをもとにAI（人工知能）が査定価格を算出します。インターネット上で完結し、必要最低限の情報を入力すれば、すぐに結果が分かります。まずはおおまかな査定額がスピーディーに知りたいという方におすすめの査定方法です。

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簡易査定の場合

簡易査定では、物件情報（所在地、面積、形状など）や類似物件の取引価格、公示価格などをもとに、不動産会社が目安の土地価格を算出します。査定依頼の申し込みはWebやメール、電話で行うことができ、2日～3日程度で査定結果を得られます。不動産会社の担当者を自宅に招く必要がないため、気軽な方法といえるでしょう。土地の売却をまだ本格的には考えていないが、査定額を知ってから売却を決めたいという場合にもおすすめです。

【40代・簡易査定から売却までつながった方の体験談】
相続に伴い、自宅売却に向けて無料査定を数社にお願いしました。そのなかで、三井のリハウスさんだけが、査定内容を分かりやすく明記のうえ、しっかりとした資料でご郵送してくださいました。親身に売却案件として取り組んでいただけたのが、相続で忙しいなかでも背中を押してもらえ感謝しております。

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訪問査定の場合

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地に出向いて、土地の状態や周辺環境を調査し、総合的に判断して査定額を算出する方法です。訪問査定は、現地調査が終わってから早くて2日～3日、遅くとも1週間程度で精度の高い査定結果を得ることができます。既に土地を売却する意思が固まっている方におすすめの査定方法です。

ただし、いずれも査定を受けたからといって売却が必須というわけではありません。売却の検討段階に合わせて適切な査定方法を選択し、売却するかどうかを決定しましょう。

●土地の査定についてはこちら

三井のリハウスでは、AI査定と簡易査定、訪問査定をすべて無料で行っています。業界最大級の実績を生かして精度の高い査定を行い、売却や住み替えまでスムーズにつなげることが可能です。三井のリハウスにご興味をお持ちいただけましたら、ぜひ一度無料相談をしてください。

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土地の価格を計算して土地売却に役立てよう！

ここまで土地の価格を算出するための、さまざまな計算方法をご紹介してきました。どの方法でも土地の価格を算出できますが、それぞれの特徴やメリットを参考に、自分に合った確認方法を選ぶとよいでしょう。また、土地売却をお考えの場合は、土地の引渡しまで一貫して対応してくれる不動産会社への査定依頼がおすすめです。

三井のリハウスでは、各種査定を無料で行っています。これまでに積み上げた多くの実績と知見を生かした高精度の査定と、売却サポートを行っておりますので、売却をご検討の方はお気軽にお問い合わせください。

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