マンション査定に費用はかかる？有料と無料の違いや不動産鑑定についても解説

マンション査定に費用はかかる？

マンション査定は、依頼先によって費用がかかる場合と、かからない場合があります。依頼先は、物件の査定を行う目的によって異なります。

それぞれの査定の違いについて、詳しく見ていきましょう。

不動産会社に依頼する場合は無料

不動産売却にあたり不動産会社が行う査定は無料で行われます。これは、不動産会社が営業活動の一環として査定を行うためです。不動産会社による査定では、過去の取引実績や物件情報などをもとに査定額（査定価格）を提示します。

不動産鑑定士に依頼する場合は有料

国家資格を持つ不動産鑑定士が行う鑑定は有料です。これは、第三者の立場で不動産の価値を評価するための鑑定です。不動産鑑定士は法律に規定された「不動産鑑定評価基準」にもとづいて鑑定を行い、その結果をまとめた不動産鑑定評価書や不動産査定書を作成します。なお、不動産鑑定評価書は不動産鑑定士の独占業務で、裁判資料等にも活用できます。

費用のかかるマンション査定を受けるケース3つ

法律にもとづいた客観的な評価が必要な場合は、有料の不動産鑑定を受けるのが一般的です。不動産鑑定を受けたほうがよい主なケースを3つご紹介します。

・遺産分割や財産分与を行う場合
・同族会社間等でマンション取引を行う場合
・立ち退き料や賃料でトラブルになった場合

不動産鑑定が必要なケースについて、1つずつ見ていきます。

遺産分割や財産分与を行う場合

遺産相続の際に相続人全員で財産を分ける遺産分割や、離婚時に夫婦協力のもとで築いた財産を分ける財産分与では、財産を公平に分けるために不動産鑑定を受けたほうがよいこともあります。このような場合、不動産鑑定士から不動産鑑定評価書を取得し、裁判所に提出することで適切な遺産分割や財産分与が行えます。

同族会社間等でマンション取引を行う場合

同族会社間や、法人とその役員の間でマンションの売買を行う場合には、不動産鑑定評価書の提示が必要なケースがあります。売主と買主に利害関係がない第三者間での不動産売買では、両者が納得していれば原則として成約価格がいくらになっても問題ありません。ですが、同族会社間や、法人とその役員のように近しい関係の相手と不動産売買を行う際には、物件の正当な評価よりも安過ぎる価格で取引を行うと税制上問題になる恐れがあります。そこで買主に損失を与えないようにマンションの適正価格を税務署に示すため、不動産鑑定評価書をもらうことがあります。

立ち退き料や賃料でトラブルになった場合

賃貸物件において、立ち退き料や賃料で賃借人とトラブルになった場合に、不動産鑑定による不動産鑑定評価書が役立つケースもあります。借主がマンションの価値と相応しない立ち退き料や賃料を要求した場合に、貸主が不動産鑑定評価書にもとづいて交渉するためです。また、トラブル時以外にも賃料値上げ等の交渉段階で利用されるケースもあります。

不動産鑑定にかかる費用

上記で説明したように不動産鑑定には費用がかかります。不動産鑑定の費用相場は、一般的な住宅の場合、20万円～30万円程度といわれます。ただし、物件の規模や種類によって異なり、鑑定の難易度が高いほど費用も高くなるため注意が必要です。

●不動産鑑定についてはこちら

不動産会社によるマンションの無料査定の種類

不動産会社による査定は、営業活動の一環として行われるため、費用がかかりません。マンションの売却において、売却後の資金計画を立てたり、媒介契約を結ぶ不動産会社を決めたりするうえで、査定額を出すことは必須といえます。

マンション査定は、大きく分けてAI査定・簡易査定（机上査定）・訪問査定の3種類があり、用途や目的に合わせて自分に合った査定方法を選ぶことが大切です。それぞれの査定方法について、以下で詳しくご紹介します。

AI査定

AI査定とは、AI（人工知能）が不動産会社の取引事例やレインズの成約事例をもとに査定額を算出する方法です。物件の住所や間取り、築年数といった基本情報を入力すると、過去の類似した事例をもとにAIが査定額を算出します。取引実績が豊富な不動産会社ほどデータが多く蓄積されているため、より高精度の価格が出やすいという特徴があります。

また、マンションの場合は類似物件や似た間取りが多く、物件ごとの程度の差が少ないので、過去のデータを参照するAI査定と相性がよいとされています。特に都市部では類似物件の多さから精度が高い傾向があります。

AI査定は、不動産会社とやりとりせず手軽に受けられるため、マンション売却に興味を持ち始めた方におすすめです。一方で、査定を行う際に物件個別の事情は考慮されていないため、後々ご紹介する簡易査定や訪問査定に比べて査定の精度が低い点に注意しましょう。

簡易査定

簡易査定は、不動産会社の営業担当者が間取りや築年数、立地などの基本データや、過去の取引事例、路線価や公示価格を用いて査定額を算出する方法です。数日以内に査定額が分かることが一般的で、基本データや過去の取引事例を参考にするという点ではAI査定と共通していますが、簡易査定では人が査定を行うため、AI査定より精度の高い査定結果を得られる可能性が高いです。ただし、物件や周辺環境を直接見て査定を行うわけではないので訪問査定と比べて精度は下がります。

簡易査定は、不動産会社の担当者を自宅に招く必要がないため、マンションの売却を検討し始めた方におすすめの査定方法です。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が実際に物件へ足を運んで行う方法で、机上のデータだけでは知り得ない周辺環境や物件の特性を踏まえて査定額が算出されます。従ってAI査定や簡易査定と比較して精度の高い結果が得られます。査定結果が出るまでは早くて2日～3日、遅くても1週間程度かかるため、マンションの売却を本格的に検討している方におすすめの査定方法です。

精度の高い訪問査定を受けることで、適切な売り出し価格を設定でき、売却後の資金計画も立てやすくなります。そのため、マンションを売却する前には必ず訪問査定を受けましょう。

マンションの査定前に準備しておくこと

スムーズに売却活動をしていくには、査定前から準備を進めておいたほうがよいことがあります。査定の前に準備するべきこと、やっておいたほうがよいことを事前に把握し、売却に備えましょう。

書類を準備する

マンション売却には、物件情報や所有関係を説明するために多くの書類が必要ですが、査定に必要な書類は、本人確認書類のみです。もし可能であれば、以下の書類を事前に準備しておくと、スムーズな査定や売却につながるでしょう。

・物件の間取り図
・登記済証（権利証）または登記識別情報
・マンションを購入したときに入手した重要事項説明書、売買契約書
・リフォーム履歴が分かる書類
・マンションのパンフレット

●不動産売却に必要な書類についてはこちら

マンションの相場を調べておく

査定額が妥当な価格であるかを見極めるため、自分で相場を調べておくことも大切です。相場の調べ方としては、不動産流通機構が運営しているREINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）や、国土交通省が公表している不動産情報ライブラリを参考にするとよいでしょう。

レインズマーケットインフォメーションでは、実際に売買された物件の事例を調べられます。さらに、不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格に加えて地価も検索できます。どちらも「東京都港区赤坂」といったエリアを指定し、類似の条件を指定することでおおまかな相場が分かります。

●REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）はこちら

●不動産情報ライブラリはこちら

●相場の調べ方についてはこちら

部屋を片付けておく

査定では間取りや立地、設備といった諸条件が重視されるため、掃除を徹底したからといって査定評価が上がるとは限りません。しかし、部屋を片付けておけば、査定時だけでなく、内覧でもよい印象を与えられます。

また、売却前のリフォームは、慎重に検討しましょう。なぜなら、リフォーム費用を上乗せした売り出し価格は、相場を大きく上回ってしまうことがあるからです。また、買い手の希望に沿わないリフォームは、かえって買い手がつきにくくなる恐れもあります。

●査定額を決めるポイントについてはこちら

住宅ローンの残債を確認する

売却前に住宅ローンの支払いを終えていない方は、提示された査定額で完済できるかどうか判断するために、住宅ローンの残債を確認しておきましょう。

原則、不動産売却は住宅ローンを完済し、不動産に付いている抵当権を抹消しないと第三者へ譲渡できません。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った際に、融資元の金融機関が担保にした不動産を売却することで優先的に弁済を受ける権利のことです。

住宅ローンの残債がある場合は、マンションの売却代金を充てて残債を一括返済すれば売却可能です。そのため、査定額が残債を上回るかどうかチェックしておく必要があります。

●抵当権についてはこちら

マンションの査定を不動産会社に依頼する際の注意点

マンションの査定を不動産会社に依頼する際の主な注意点として、以下の2つが挙げられます。

・自分に合った不動産会社を見つける
・物件の情報はできるだけ詳細に伝える

それぞれの注意点について、見ていきます。

自分に合った不動産会社を見つける

査定後、そのまま仲介を依頼する可能性もあるため、査定の時点で不動産会社の丁寧さや誠実さを確認しておきましょう。なかには媒介契約を結ぶために相場価格からかけ離れた高額な査定額を提示する不動産会社もあるため、査定額の根拠を尋ねて、納得できる回答が返ってくるかを確認することが大切です。

さらに、より精度の高い査定額を得るためには、豊富な取引実績を持つ不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

●信頼できる不動産会社の見つけ方についてはこちら

物件の情報はできるだけ詳細に伝える

マンション査定の際には、詳細な物件情報を不動産会社へ伝えることがポイントです。提供する情報が少ないと、精度が落ち、適切な売り出し価格の設定ができません。売り出し価格が相場に見合っていないと売却の際に売れ残ってしまったり、損をしてしまったりする可能性があります。

また、売却物件に瑕疵（かし）がある場合は、不動産会社に必ず伝えるようにしましょう。瑕疵とは土地や建物に欠陥があることを指し、物理的な故障や汚染、法律的な制約、心理的影響が懸念される場合（いわゆる事故物件）がこれにあたります。売買契約後に瑕疵が見つかった場合、買主とのトラブルにつながる可能性があるため、事前に共有しておきましょう。

●瑕疵についてはこちら

費用のかからないマンション査定なら三井のリハウス

査定はマンション売却における重要な第一歩です。以上で述べたように、マンション売却のための査定は不動産会社の無料査定を利用しましょう。

また、査定における注意点を把握しておくことで、査定時のトラブルを防ぎ、後の売却をスムーズに進めやすくなり、納得のいく売却につながるでしょう。

三井のリハウスでは、ご紹介したAI査定・簡易査定・訪問査定全てに対応しているほか、100万件以上の累計取引実績から得た豊富なデータや経験をもとに高精度な査定をご提供しております。

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