リースバックした家には何年住める？長く住み続ける方法や契約時の注意点を解説

リースバックとは？

住まいのリースバックとは、不動産会社やリースバック業者に自宅を売却後、買主と賃貸借契約を結び、毎月賃料を支払うことで売却した家にそのまま住み続けられる仕組みのことです。

リースバックには、家の売却でまとまった資金を手に入れると同時に、住み慣れた家に住み続けられるというメリットがありますが、リースバックで契約した家に何年住めるのか気になる方もいるでしょう。

今回は、リースバックを検討している方に向けて、何年住めるか、売却した家に長く住む方法、リースバックを利用する際の注意点などについてご紹介します。

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リースバックでは何年住める？

リースバックした家に何年住めるかは、売却後に締結する賃貸借契約によって異なり、契約には、「普通借家契約（普通建物賃貸借契約）」と「定期借家契約（定期建物賃貸借契約）」の2種類があります。それぞれの違いについて、以下で見ていきましょう。

普通借家契約の場合

普通借家契約とは、借主が希望すれば契約の更新ができる賃貸借契約のことです。借主が更新の希望を申し出れば、基本的に何年でも更新できるため、長く住み続けることが可能です。

普通借家契約では借主の権利が守られており、基本的に貸主の都合で一方的に解約させられることはありません。家賃を滞納するといった契約違反を犯さない限り、何年でも更新して住み続けることができます。

定期借家契約の場合

定期借家契約とは、契約期間が決められていて、契約の更新ができない賃貸借契約のことです。普通借家契約と異なり、借主は契約期間の満了後に退去しなければなりません。

リースバックで定期借家契約を結ぶ場合、契約期間は2～3年が一般的です。ただし、貸主と借主双方が合意する場合は、再び定期借家契約を結ぶことが可能です。

リースバックの契約満了後の対応

リースバックの契約期間が満了した後、どのような対応方法があるか気になる方もいるでしょう。契約満了後の対応は主に3つあります。以下で見ていきましょう。

退去

契約が満了したときに契約の延長や再契約、買い戻しをしない場合、退去しなければなりません。そのため、契約が終わり、退去する前に次の住まいを探しておきましょう。なお、退去するとリースバックした自宅を買い戻すことができなくなります。

再契約・契約期間の延長

普通借家契約の場合、契約の更新をすることで契約期間を延長できます。定期借家契約の場合は契約期限を迎えれば契約は満了しますが、前述のように、貸主と借主双方が合意して再契約すれば、家に住み続けられます。ただし、どちらの契約方法も、再契約することができても、家賃の値上げや契約内容の変更を要求されるケースがあるため、注意が必要です。

契約満了後に買い戻す

リースバックでは、資金が調達できる場合、売却した自宅を将来買い戻すことが可能です。ただし、リースバックした家を再び買い戻す場合、一般的に売却したときの価格よりも高い金額になる傾向があるため、ご注意ください。

リースバック後、何年も住める方法

続いて、リースバックした後に長く住み続ける方法をご紹介します。

普通借家契約を選ぶ

リースバックで普通借家契約を結ぶことで、前述のように、借主が望めば契約の更新ができ、長く住み続けることができます。普通借家契約では、貸主が借主に対して更新を拒否する場合、正当な理由を示す必要があるため一方的に解約されることはありません。

ただし、普通借家契約では、家賃の相場が定期借家契約より高くなる傾向があります。リースバックで家に長く住むことを希望する方は、家賃の金額が契約によってどの程度異なるのかを確認したうえで、普通借家契約を結べる不動産会社やリースバック業者を選びましょう。

条件がよい定期借家契約を結べる会社に売却する

定期借家契約を選べば、一般的に普通借家契約よりも家賃相場が低くなるため、リースバックで定期借家契約を検討されている方もいるでしょう。定期借家契約を結ぶ場合でも、契約期間を長くしたり、契約満了後に再契約できる不動産会社やリースバック業者を選んで契約したりすれば、長く住み続けられる可能性があります。

ただし、定期借家契約は契約期間が満了すると契約が終わるのが基本であり、貸主との合意がなければ再契約できなくなるリスクが常にあることを押さえておきましょう。

契約満了後に買い戻す

契約期間が満了した後、家を買い戻せば住み続けることができます。いつか買い戻したいと考えている方は、将来買い戻しができる条件を付けてリースバックの契約を行いましょう。

ただし、家賃を滞納すると買い戻す権利がなくなるので注意してください。また、一度退去すると買い戻しができなくなるため、買い戻しをする場合は退去する前に手続きを済ませましょう。

リースバックを利用する際の注意点

リースバックの利用には、以下のような注意点があります。

・家賃が発生する
・所有者ではなく借主になる
・家賃を滞納した場合、退去する必要がある
・売却価格が安くなる

家賃が発生する

リースバックを利用した場合、維持費や固定資産税を払う必要はありませんが、月々の家賃を払う必要があります。1年分の家賃相場は、リースバックした家の買取価格の7～13％程度です。周辺の類似物件よりも家賃が高く設定されることもあるため、住み続ける間に毎月賃料を払うことができるか、負担が大きくなり過ぎないかといった点に注意し、長期的な視点で資金計画を立てておきましょう。

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所有者ではなく借主になる

リースバックで家を売却すると、家の所有者は買主に移るため、自由にリフォームをしたり、増築工事をしたりできなくなります。そのほかにも、ペットを飼えない、楽器を使用できないといった制限が設けられる場合もあり、自宅を自由に使えなくなる可能性があることを覚えておきましょう。

家賃を滞納した場合、退去する必要がある

リースバックでは、一定の期間、家賃を滞納すると強制的に退去させられます。強制退去までの猶予は、一般的に3か月です。家賃が払えなくなる主な理由として、事故や病気、事業の失敗など、予想外の事態が発生することが挙げられます。リースバックを利用する際は、そのようなリスクがあることを頭に入れて資金計画を立てておきましょう。

売却価格が安くなる

リースバックで家を売却した場合、一般的な仲介での売却よりも売却価格が低くなりやすい点に注意しましょう。リースバックでの買取価格の相場は、市場価格の60～80％といわれ、通常の売却よりも金額が大きく下がってしまう可能性があります。また、市場価格よりも著しく低い金額で売却してしまったり、賃料の合計が数年で売却価格を超えてしまったりといったトラブルに発展するケースも見られます。

ご紹介したリースバックの注意点を理解したうえで、家の資金化にはほかにどのような選択肢があるか、通常の売却を含めて、複数のプランを比較・検討してみましょう。

●リースバックの注意点についてはこちら
リースバックとは？メリットや後悔しないための対策を分かりやすく解説！

資金調達はリースバックだけでなく売却も検討しよう

ここまで、リースバックで家に何年住めるのか、契約した家に長く住む方法、リースバックを利用する際の注意点をご紹介してきました。リースバックで家に何年住めるかは売却後の賃貸借契約によって異なり、普通借家契約を結べば契約を更新して家に住み続けることができます。

しかし、リースバックを利用する際の注意点として、家の買取価格が通常の売却と比べてかなり安くなってしまうこと、払い続ける賃料が周辺の物件よりも高くなりやすいことなどが挙げられます。リースバックの利用を検討されている方には、リースバックでの売却価格がいくらになるか、そして、家賃がどの程度になるか、見込み金額を把握することをおすすめします。

また、資金調達の方法としてリースバックが本当に適しているのか、通常の売却を含めて、複数のプランを比較・検討することも重要です。そのための第一歩として、不動産査定をして、査定価格を確認しましょう。家の査定価格が分かれば、リースバックでの売却価格がどの程度かをおおまかに把握することができます。

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