マンションの買い替えにかかる費用とは？手数料や活用できる特例を解説

マンションの買い替えには費用がかかる

マンションを買い替える際には売却時と購入時それぞれで費用がかかり、その内訳は、仲介手数料や印紙税など多岐にわたります。大きなお金が動くマンションの買い替えは、後悔のないように進めたいものですよね。この記事では、マンションの買い替えに必要な費用について詳しくご紹介していきます。

マンションを買い替える際のおおまかな流れには「売却」と「購入」の2つのプロセスがあります。それぞれの流れは以下の通りです。

【旧居の売却】
・査定
・媒介契約
・売買契約
・引渡し

【新居の購入】
・情報収集・物件探し
・住宅ローン審査・売買契約
・決済・引渡し
・入居

上記の流れについて、売却と購入を同時に行うのは難しいため、旧居を先に売却してから新居を購入する「売却先行」と、新居の購入を先に行う「購入先行」のどちらかを選択することが一般的です。詳しくは後ほどご説明します。

●マンション買い替えの流れについて詳しい記事はこちら

マンション売却にかかる費用

マンションを売却する際にかかる主な費用は以下の通りです。

・仲介手数料
・譲渡所得にかかる所得税と住民税
・印紙税
・抵当権抹消登記費用
・住宅ローン繰り上げ返済手数料

1つずつ解説していきます。

仲介手数料

マンションを売却する際、不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料が発生します。仲介手数料は上限金額が決まっており、取引価格が400万円を超える場合は、「（取引価格 × 3％ ＋ 6万円） ＋ 消費税」で求められます。

●仲介手数料について詳しい記事はこちら

譲渡所得にかかる所得税と住民税

マンションを売却してプラスの譲渡所得が発生すると、税金を支払わなければなりません。譲渡所得は譲渡した金額からマンションの取得と譲渡にかかった費用を差し引くことで求められ、これに所得税率と住民税率をかけることで税額が分かります。

●譲渡所得にかかる税金について詳しくはこちら

印紙税

印紙税とは売買契約書や領収書などの一部文書に発生する税金のことです。不動産売買契約書や土地賃貸借契約書といった文書は、印紙税において第1号文書に該当する課税対象です。なお不動産の譲渡に関する契約書は、印紙税が軽減されます。印紙税について、詳しくは以下の国税庁サイトをご覧ください。

●印紙税について詳しくはこちら

抵当権抹消登記費用

抵当権を抹消する登記には費用がかかります。抵当権とは、債務者が借り入れた住宅ローンを返済できなくなったときのために、債権者である金融機関が土地や不動産を担保として設定しておく権利のことです。抵当権は住宅ローンを完済すれば自然に抹消されるものではありません。

抵当権が設定されたままだと不動産の引渡しができないため、売却時には手続きによってこれを抹消する必要があります。抵当権抹消にかかる登録免許税は不動産1個につき1,000円です。マンションの場合は、土地と建物それぞれとなるため、2個で2,000円かかることに注意しましょう。

また、この抵当権抹消登記は自力で行うこともできますが、プロである司法書士に依頼するのが一般的です。その場合は登録免許税に加えて、司法書士費用も必要となります。

住宅ローン繰り上げ返済手数料

売却にあたって住宅ローンの残債分を繰り上げ返済する場合、金融機関によっては手数料がかかります。その額は金融機関やローン残高、ローンの組み方などで異なりますが、数千～数万円程度とされています。

マンション購入にかかる費用

次に、マンションの購入にかかる費用についてご紹介します。マンションの取得費用以外で購入にかかる主な費用は以下の通りです。

・仲介手数料
・印紙税
・不動産登記費用
・火災保険料

1つずつ解説していきます。

仲介手数料

不動産会社を仲介して中古物件を購入する場合、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。購入時にかかる仲介手数料の上限額は、売却時と同じく「（取引価格 × 3％ ＋ 6万円） ＋ 消費税」で計算が可能です。なお、新築マンションを購入する場合は、基本的に仲介手数料はかかりません。

印紙税

マンションを購入する際には売却時と同様、売買契約書が必要になり、こちらも印紙税の課税対象となります。

不動産登記費用

不動産登記とは、不動産の詳細や権利関係などが明らかにされた記録のことです。中古不動産を購入する場合は、所有権が自分に移ったことを表す「所有権移転登記」を、新築マンションを購入する場合には、「所有権保存登記」を行う必要があります。これらの手続きには、先述した登録免許税がかかります。

●所有権移転登記と所有権保存登記にかかる登録免許税額について詳しくはこちら

火災保険料

マンションを購入する際は、火災保険や地震保険への加入が一般的です。火災保険料は保険会社や、一括、年払いといった支払い方、契約期間などによって金額が異なるため、マンションの購入時によく確認しましょう。

マンションの買い替え時には上記でご紹介した費用以外にも、引越し代や、住宅ローンを借り入れる場合に発生する融資手数料やローン保証料など、多くの費用がかかります。

マンションの買い替えは売却先行・購入先行どちらがよい？

結論として資金に余裕がない場合は売却先行、ある程度余裕がある場合は購入先行にするのがよいでしょう。マンションの買い替えには、売却と購入の過程が必要になりますが、双方を同日に行うことは難しいため、どちらかを先に進めるケースが一般的です。このとき、売却が先か購入が先かによってかかる費用が異なります。

それぞれのメリットや注意点をご説明しましょう。

売却先行

売却先行とは、住んでいる家を売却してから家を買い替えるパターンです。売却で得た資金を購入に充てられるため、金銭面での負担が軽く、資金計画が立てやすいことがメリットといえます。しかし、先に住まいを売却することから、次の家を購入するまでの間、一時的に仮の住まいを確保する必要があります。また、仮住まいをするうえで家を借りる場合には、家賃や2回分の引越し費用がかかる点に注意が必要です。

購入先行

購入先行は、売却先行とは反対に、家を購入してから住まいを売却するパターンです。次に住む家を急いで探す必要がないため、納得がいくまで物件探しに時間をかけることができます。また、空き家の状態で売却するため、売却活動がスムーズにいきやすいという点もメリットといえるでしょう。

しかし、売却で得られる資金をマンション購入に充てることができず、また売却物件と購入物件双方の維持費がかかることから、金銭面的に余裕がないと難しいという注意点もあります。

マンションを始めとする不動産の買い替えにあたり、売却先行と購入先行のどちらがよいのかは、資金計画の観点から自分に合う方法を検討するとよいでしょう。

マンションの買い替え時に活用できる特例

マンションの買い替えには、費用と手間がかかるものです。しかし、可能な限りマンションの買い替えにかかる費用を抑えたいという方も多いのではないでしょうか？ここからは、そのような方々に向けて、マンションの買い替えで活用できる特例を2つご紹介します。

・3,000万円の特別控除
・買い替え特例

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれます。要件を満たした場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるという特例です。特例の適用要件は複数あるため、詳しくは国税庁のサイトをご覧ください。

●3,000万円の特別控除について詳しくはこちら

買い替え特例

買い替え特例とは、正式には「特定の居住用財産の買換えの特例」と呼ばれます。居住用財産である特定のマイホームを売却して代わりのマイホームに買い替えた際に、一定の要件を満たせば、譲渡益にかかる課税を将来に繰り延べることができる特例です。この特例を活用すれば買い替え時の出費が抑えられるため、その分を引越しを始めとする諸費用に充てることが可能になります。買い替え特例についての詳細は以下の国税庁のサイトをご覧ください。

●買い替え特例について詳しくはこちら

ご紹介した上記の特例だけでなく、買い替え時に活用できる特例はほかにもあります。マンションの買い替えにあたり費用を抑えたいと考えている方はぜひ、自分が特例の適用要件を満たしているかを確認して、資金計画にお役立てください。

マンションの買い替えは査定から

ここまでマンションの買い替えにかかる費用や、売却先行と購入先行、買い替え時に活用できる特例などについて解説してきました。マンションの買い替えでは大きなお金が動くため、後悔のないよう慎重に進めたいものですよね。また、買い替えにあたっては、所有しているマンションの売却がうまくいくかどうかも重要なポイントになります。買い替えの資金計画を立てるためにも、まずはお持ちのマンションがいくらで売れるのか査定してみませんか？

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