土地の個人売買は可能？流れや注意点について解説！

土地の個人売買は可能？

土地の売却を検討している方のなかには、不動産会社を通さずに個人売買での取引はできるのか、気になっている方もいるのではないでしょうか？結論からいうと、土地の個人売買は可能です。法律上も特に問題はありません。しかし、手間と時間がかかるうえ、売主買主の双方にとってリスクが大きいため、土地の売買は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

本記事では、土地の個人売買を検討している人に向けて、個人売買の流れや特徴、注意点について詳しく解説します。各項目のポイントを押さえて、ぜひお役立てください。

土地の個人売買の流れ

土地の個人売買をする際の流れは以下の通りです。

［ 1 ］ 売りたい土地の相場を調べる
［ 2 ］ 必要書類を準備する
［ 3 ］ 売り出し価格を設定する
［ 4 ］ 買い手を探す
［ 5 ］ 買い手と価格交渉する
［ 6 ］ 売買契約書を作成する
［ 7 ］ 土地を引渡す

［ 1 ］ 売りたい土地の相場を調べる

土地を売却する際は、まず売りたい土地の相場を把握することが重要です。個人で土地を売買する際、自分でその土地の価格を設定しなければいけません。その際、その土地の相場を知らずに売り出し価格を設定してしまうと、相場から外れた価格になる可能性があります。相場より大幅に安く売却して、損をしてしまったり、大幅に高く設定して、買い手が付きにくくなってしまったりしてしまうかもしれません。そうならないために、あらかじめその土地の相場を調べ、把握しておく必要があります。

個人で土地の相場を調べる場合には、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」を活用するのがおすすめです。ただ、個人で相場を調べるのが大変に感じる方もいるでしょう。そのような方は、不動産会社に査定を依頼すると、より精度の高い相場を簡単に把握できるため、相談してみることをおすすめします。

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［ 2 ］ 必要書類を準備する

土地売買を個人で行う場合、必要な書類を自分で調べて用意しなければいけません。必要な書類としては、登記簿謄本（登記事項証明書）や固定資産評価証明書、確定測量図といったものが挙げられます。登記簿謄本や固定資産評価証明書などは、役所や法務局で入手可能です。確定測量図は、所有する土地の全ての境界が確定されていることを示す土地の実測図のことで、こちらの書類を所有していない場合は、専門家に依頼して作成してもらう必要があります。土地の売却に必要な書類については以下の記事でも解説していますので参考にしてください。

●土地の売却に必要な書類について詳しい記事はこちら

［ 3 ］ 売り出し価格を設定する

相場を把握できたら、それをもとに、自分で売り出し価格を設定します。その際、買い手に値下げ交渉されても対応できるような売り出し価格に設定することがポイントです。たとえば、希望価格としてはどのくらいを想定しているのか、逆にどのくらいの価格までなら値下げしても妥協できるのかといったことを事前にまとめておくとよいでしょう。

［ 4 ］ 買い手を探す

個人間で土地売買をする場合、設定した売却価格をもとに、取引に応じてくれる買い手を自分自身で探す必要があります。既に親族や知人など買い手が決まっているケースであれば問題ありませんが、そうでなければ自分で工夫して買い手を探さなければなりません。個人売買用のマッチングサービスを利用したり、周囲に話を持ちかけたりして探しましょう。

［ 5 ］ 買い手と価格交渉する

買い手を見つけたら、売買価格の条件について交渉をします。もちろん、その交渉も個人間で行わなければいけないので、価格交渉が難航することもあります。売買契約まで進まないという場合は、不動産会社に仲介を依頼するとよいでしょう。

［ 6 ］ 売買契約書を作成する

買主と価格について合意をしたら、売買契約書を作成しましょう。後のトラブルを軽減するためにも、口約束ではなく契約書を用意することが大切です。この際、売買価格以外の条件や、瑕疵（かし）の有無などについても記載しましょう。不動産においての瑕疵は、土地の不備や欠陥を表します。売却予定の土地に何らかの瑕疵があることを買主に隠して売却した場合、後で発覚すると売主の責任が問われます。瑕疵のような不都合な情報も買主へ事前に共有したうえで契約を結び、トラブルを防ぐようにしましょう。

［ 7 ］ 土地を引渡す

売買契約が済めば、買主が代金を支払い、土地が引渡されます。その際、所有権移転登記や抵当権抹消登記など、行わなければならない登記があります。一般的に所有権移転登記は、物件の所有者が変わることを示すもので買主が行います。一方、抵当権抹消登記は住宅ローンを利用してその土地を所有した場合に、ローン完済によって抵当権を抹消したことを登記することで、売主が行わなくてはなりません。

土地の個人売買のメリット

土地を個人売買する際の主なメリットは以下の2点です。

・仲介手数料が不要
・買い手が親族・知人ならやりとりがスムーズにいく可能性がある

詳しくご説明します。

仲介手数料が不要

個人で土地売買をすると、仲介で売却する際にかかる仲介手数料がかかりません。その代わりに、前述の通り、土地の売却時に確認すべきことは全て自分自身で行う必要があります。法律上の権利関係や規制、土地の周辺状況の調査や書類の作成など、個人で問題なく対応できる場合は、費用を削減できるため、メリットといえるでしょう。

●仲介手数料について詳しい記事はこちら

買い手が親族・知人ならやりとりがスムーズにいく可能性がある

既に買い手が親族や知人と決まっている場合は、個人売買でもやりとりがスムーズにいく可能性があります。ただし、売買取引は金銭の授受が発生するため、万が一トラブルが起こってしまった場合、これからの人間関係に影響してしまいます。互いに納得できる条件で取引するためにも、書類の用意や話し合いを含め、準備を怠らないようにしましょう。

ただし、親子や夫婦といった特別な間柄の人に売却する場合は、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が使えない場合があるため、注意しましょう。

●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例について詳しくはこちら

個人で土地売買する注意点

ここからは、そのような個人売買をする際に知っておきたい注意点をご紹介していきます。土地を個人売買する際の注意点は以下の通りです。

・買い手を自分で見つけなくてはならない
・自分で責任を負う必要がある
・金融機関の信頼が得られにくい

買い手を自分で見つけなくてはならない

先ほど述べたように、土地の個人売買を行う際は、自分で買い手を見つけなければいけません。既に買い手が決まっている場合は取引がスムーズにいく可能性もありますが、決まっていない場合はその作業が負担となり、しかも簡単に見つかるとは限りません。そのため不動産会社に仲介を依頼した場合と比較して、土地を売却するまでに多くの手間と時間がかかってしまうでしょう。

自分で責任を負う必要がある

土地の個人売買では、さまざまなトラブルが発生する恐れがあります。相場から外れた売り出し価格を設定してしまったり、契約書に不備が見つかったりしてしまうと、長期的に買い手が付かない、契約が振り出しに戻ってしまうといった恐れもあります。個人売買は自分のペースで取引を進められる分、取引に関して発生したトラブルの対処や責任を自分で負わなければならないことに注意しましょう。

買い手が融資を受けにくい

個人売買の場合、不動産会社に仲介してもらった場合と比較して、買い手が金融機関の融資審査に通りにくい傾向にあります。そのため、融資前提の買い手の選択肢から除外されてしまい、買い手が付きにくいという注意点があります。個人売買の不動産取引が金融機関の審査に通りにくい理由は、個人で不動産売買をするとトラブルのリスクが高まることから、金融機関が融資に消極的になってしまうためです。

また、融資審査には重要事項説明書の提出が求められますが、この書類は個人で作成できるものではなく、宅地建物取引士に作成してもらう必要があります。その点でも、個人売買の場合は買い手が融資を受けにくくなるといえるでしょう。

個人で土地売買する際のトラブル事例

土地の個人売買に関する注意点をお伝えしましたが、土地を個人売買したことで起こる主なトラブル事例を2つご紹介します。

・契約不適合責任に問われてしまう
・贈与税の対象となってしまう

契約不適合責任に問われてしまう

土地を個人売買する際に起こる恐れのあるトラブルの一例として、契約不適合責任に問われてしまう危険性が挙げられます。契約不適合責任とは、売買契約書の締結後に、契約書に記載されていない内容の不備が見つかった際に問われる責任のことです。先ほど契約書に瑕疵の有無も記載すると、トラブル回避につながるとお伝えしましたが、記載していない瑕疵が見つかった際、場合によっては契約の解除や損害賠償を請求されることもあります。考えられる不備としては、土壌の汚染や地下埋設物などが挙げられます。

贈与税の対象となってしまう

個人の土地売買では買い手が親戚や知人であるケースが多いため、なかには相場よりも安い価格で取引することを考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？しかし、一般的な相場よりも著しく低い価格で土地売買をした場合、「みなし贈与」と判断され、贈与税が課税される恐れがあります。成約価格が安過ぎることで贈与と同様であると見なされてしまい、税金がかかってしまうのです。そうならないためにも、土地の相場を把握し、適切な売買価格で取引することが重要です。

土地売買は不動産会社に依頼しよう！

ここまで土地の個人売買について、流れや注意点などについて解説しました。個人売買は売却にかかる費用が抑えられるものの、買い手を探したり、売買契約書を作成したりと、結果として多くの手間と時間を費やさなければならない恐れがあります。トラブルを少なく、スムーズに売却を進めるためにも、土地の売買は不動産会社に仲介を依頼することがおすすめです。

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