不動産の時価の調べ方は？相続や売買のときに役立つ基礎知識を分かりやすく解説

不動産の時価とは？

時価とは、その時点での市場において、売買が成立する価格のことをいいます。「相続した不動産の資産価値を知りたい」「不動産売買の前に相場を把握したい」といった方は、不動産の時価が気になるのではないでしょうか？

ただし、不動産の場合、時価は絶対的なものではありません。実際の不動産取引は、当事者間の事情のなかで行われるものであるためです。たとえば、ある土地が売りに出されている場合、「どうしてもその土地でなければならない」という都合がある購入希望者は、相場より高いお金を出してでも購入してくれる可能性があります。反対に、売主が売却を急いでいる場合は、売り出し価格より安い額だとしても取引に応じる場合もあるでしょう。

このような背景から、絶対的なものとして不動産の時価を算出することはできません。しかし、おおよその目安としての時価を調べることは可能です。そこで今回は、不動産の時価について、自分で調べる方法と、専門家や不動産会社に依頼して調べてもらう方法をそれぞれ解説します。まずは、不動産の時価の種類から見ていきましょう。

不動産の時価の種類

不動産の時価には、次のように複数の種類があります。

・実勢価格
・公示価格（公示地価・基準地価）
・路線価（相続税路線価・固定資産税路線価）

これらの時価の特徴や、どのような目的を持っている場合に役立つのかについて、以下で詳しく見ていきましょう。

実勢価格

実勢価格とは、不動産が実際に取引された価格のことをいいます。この実勢価格は、不動産売買を検討しているときの参考価格としてよく用いられます。一般的に、「時価」といわれたらこの実勢価格を指していると考えてよいでしょう。

ただし、都市部に比べて不動産取引の実績が少ない地方では、参考になる実勢価格を見つけにくいことがあります。また、実勢価格は過去に成立した取引価格であり、取引した当事者の事情も反映されているため、現在もそれと同じ価格で取引できるとは限らない点にも注意が必要です。このような事情を考慮すると、以下で説明する「公示価格」「路線価」は、いずれも公的価格で信頼できる価格となるので、実勢価格と併せて参考にするとよいでしょう。

公示価格（公示地価・基準地価）

公示価格とは、定められた地点の1㎡あたりの土地価格のことです。公示価格には「公示地価」と「基準地価」の2つがあります。まず、公示地価は、都市計画区域内・約2万6,000か所の標準地について、国土交通省が発表する価格です。次に、基準地価は、都市計画区域外も含む約2万か所の基準地について各都道府県が発表するものを指します。

上述した実勢価格とともに、不動産売買の参考価格として用いられますが、実勢価格と違って国や自治体が決定している評価額である点が公示価格の特徴です。そのため、取引の当事者間の事情に左右されない客観的な価格の目安となり、公共事業における土地取引にも利用されています。

ただし、公示価格が発表されるのは、標準地・基準地がある場所のみであることに注意が必要です。そのため、自分が知りたい場所の公示価格がない場合は、周辺地域の公示価格や、次で紹介する「路線価」を参考として見ることになります。

●公示価格に関する詳しい記事はこちら

路線価（相続税路線価・固定資産税路線価）

路線価とは、道路に面した宅地1㎡あたりの土地価格のことです。この路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」があります。まず、相続税路線価は相続税・贈与税の根拠となる「相続税評価額」を算出するために国税庁が発表するものです。一方、固定資産税路線価は、固定資産税の根拠となる「固定資産税評価額」を算出するために、各市町村（東京23区については都）が発表するものを指します。

上述したように、公示価格は分かる場所が標準地・基準地がある場所のみに限られますが、その場合に活用できるのがこの路線価です。というのも、相続税路線価は公示価格の80％程度、固定資産税路線価は公示価格の70％程度の価格とされています。そのため、それぞれ0.8または0.7で割り戻すことによって公示価格の水準に修正できます。

ここまで、実勢価格・公示価格・路線価について、それぞれの特徴や関係性をお伝えしてきましたが、不動産の時価を把握するにはこれらの価格を総合的に判断することが重要です。特に、公示価格と路線価については土地のみの情報となるため、「土地と一緒に一戸建ても売却したい」「マンションを売却したい」というように建物も含む場合は、それらの価格のみだと適正な時価の把握が難しくなる可能性があります。

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不動産の時価の調べ方

上記で紹介した不動産の各種の時価について、自分で調べる方法は次の通りです。

実勢価格を調べる

実勢価格については、国土交通省のホームページ・不動産情報ライブラリの「不動産取引価格情報検索」で調べることが可能です。このページでは調べたい地域や物件の種類を選択して検索すると、取引価格、坪単価、そのほかの詳細情報が表示されます。

なお、公示価格から実勢価格を推定することもできます。土地の実勢価格は、公示価格の1.1～1.2倍程度といわれているので、所有する土地の公示価格が分かったら、「公示価格（㎡／円）× 1.1 × 土地面積」で計算してみるとよいでしょう。ただし、買主の需要が高い土地の場合は土地価格が公示価格の1.5～2倍以上になることもあるため、計算結果はあくまで目安となることに注意が必要です。

公示価格を調べる

実勢価格と同様に、公示価格についてもインターネットで調べることが可能です。国土交通省のホームページ・不動産情報ライブラリの「地図」または「地域」から調べたい場所を検索し、左上の「価格情報」から公示地価または基準地価を選んでみましょう。

ただし、公示価格はその土地を更地として考えた場合の評価額であって、建物部分を含めた価格ではないので注意しましょう。

路線価を調べる

上述したように、路線価には相続税路線価と固定資産税路線価の2つがあり、それぞれ発表元が違うため、調べ方も異なります。まず、相続税路線価については、国税庁の財産評価基準書路線価図・評価倍率表から検索できます。次に、固定資産税路線価については、一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップから検索が可能です。

不動産鑑定で時価を調べるには？

上記では、自分で時価を調べる方法を紹介しましたが、「不動産を複数人で相続したい」「離婚に伴う財産分与をしたい」などの場合は、より正確かつ公平性の高い不動産取引が必要となります。そのようなときには、有料の「不動産鑑定」で時価を求めることをおすすめします。

不動産鑑定とは、国家資格を持つ不動産鑑定士が、国の統一基準（不動産鑑定評価基準）に基づいて不動産の価格を算出するというものです。そのため、不動産鑑定を受けることで、価格に法的な根拠をもって取引に望めます。また、不動産鑑定書には公的な信用力があり、裁判所や税務署に立証資料として提出することも可能です。

ただし、不動産鑑定には費用がかかります。不動産の規模や種類によって異なりますが、一般的な家屋や宅地であれば20万～30万円程度が費用の目安です。また、不動産鑑定事務所によっても費用が異なるので、複数の事務所に見積もりを依頼して、比較しながら検討してみるとよいでしょう。

●不動産鑑定に関する詳しい記事はこちら

不動産の時価を手軽に知るなら査定がおすすめ

ここまで、不動産の時価の種類や調べ方を紹介してきました。不動産の時価は自分で調べられるほか、状況によっては不動産鑑定を依頼するほうが適していることもあります。しかし、自分で時価を調べて計算するのはやや難しく、一方で、普通の売却であればわざわざ不動産鑑定を依頼する必要性もないでしょう。

そこで、「おおまかな相場として時価を手軽に調べたい」という場合は、不動産会社の査定サイトを活用するのがおすすめです。サイトの案内に従って物件の情報を入力すれば、所有する不動産の査定額（推定市場価格）が無料で分かります。

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