いらない土地は国に返せる？相続土地国庫帰属制度のメリットや注意点を徹底解説

いらない土地を国に返す相続土地国庫帰属制度とは？

「相続土地国庫帰属制度」とは、相続や遺贈によって取得した不要な土地の所有権を国に返せる制度です。

日本では、土地を相続したものの「住む予定がない」「管理の負担が大きい」といった理由から、土地を手放したいと望む人が増えています。しかし従来は、相続した土地を手放したい場合、「相続放棄」として土地を含む全ての財産の相続権を放棄する形でしか手放す方法はありませんでした。

従って、そのほかの財産のために形式的に土地を相続したものの管理が行き届かず、相続を重ねるうちに所有者が分からなくなる土地もありました。このような背景があり、2023（令和5）年4月27日から、処分に困った土地に対する制度として相続土地国庫帰属制度が開始され、一定の要件を満たせば扱いに困る土地を国に返せるようになったのです。

制度の対象者はその土地の相続人であり、複数の相続人で共有している場合は全員の承認が必要です。また、国に寄付したり買い取ってもらったりするわけではないため、費用面や要件面での注意点もあります。

この記事では、相続土地国庫帰属制度のメリットや注意点、手順を詳しく解説していきます。土地を相続したものの、持て余して悩んでいる方はぜひ参考にしてくださいね。

相続土地国庫帰属制度のメリット

いらない土地や売れない土地を国に返せる相続土地国庫帰属制度には、以下のようなメリットがあります。

・いらない土地の固定資産税を払わなくて済む
・管理しなくてよいという安心感を得られる

順番に解説していきます。

いらない土地の固定資産税を払わなくて済む

いらない土地を所有し続けている間は毎年、固定資産税を支払う必要があります。活用の術もなく、収益がない土地の税金を払い続けるのは、所有者にとって負担となるでしょう。

後ほど詳しく解説しますが、土地の所有権を国に渡すには費用がかかります。しかし、毎年かかり続ける固定資産税の支払いがなくなるのはメリットといえます。

管理しなくてよいという安心感を得られる

使っていない・使う予定のない土地であったとしても、所有権が自分にある以上は管理が必要です。土地を管理せず放置すると、ごみを不法投棄されたり、草木が生い茂り虫害や獣害の原因となったりなど、近隣トラブルに発展しかねません。

しかし、土地を国に返せば維持管理をする必要がなくなるため、管理の心配がなくなります。

相続土地国庫帰属制度の注意点

上記では相続土地国庫帰属制度のメリットをご紹介しましたが、利用するには申請・審査が必要で、前述したように寄付や買取とは異なるため、以下に代表される注意点もあります。

・費用がかかる
・時間がかかる

1つずつ解説していきます。

費用がかかる

土地を国に返すということは、本来所有者が負担していた維持管理にかかる費用を、今後は国が負担することを意味します。従って、相続土地国庫帰属制度では、土地の管理負担に応じて一部負担金を支払わなければなりません。

費用は、国有地の種目ごとに決められており、10年分の管理費用相当額の納付が必要となります。費用は帰属の承認を受けた一度のみ負担します。

具体的には、宅地や田、畑、原野などであれば面積にかかわらず20万円が一般的で、森林のみ土地の面積に応じて算定されます。ただし、宅地や農地においても、用途地域によっては面積に応じて算定される場合があるので注意が必要です。

●相続土地国庫帰属制度の負担金について詳しくはこちら

また、土地を国に返せるかどうかの審査では、負担金とは別途で審査手数料がかかります。審査手数料は土地1筆当たり1万4,000円となっているほか、申請手続きを弁護士や司法書士などへ依頼する場合、その依頼料として10万～30万円程度が必要になります。

ただし、審査料や依頼料を払っても却下や不承認になるケースもあるため、申請するかしないかは慎重に検討する必要があるでしょう。

時間がかかる

相続土地国庫帰属制度を申請するには、複雑な申請作業に多くの時間を要するほか、申請から結果が出るまでにも時間がかかります。たとえば、東京都法務局に相続土地国庫帰属制度の申請を依頼した場合、申請から結果が分かるまでの標準処理期間は8か月程度です。

また、実地調査を一緒に行う場合、実際の処理期間はさらに長引く可能性もあるので、早く土地を手放したい方にとっては注意が必要です。

国に返せない土地とは？

相続土地国庫帰属制度を活用して手放した土地は、国が維持管理をしていくことになります。従って、どのような土地でも国に返せるわけではありません。

ここでは、国に返したくても申請できない土地、却下される土地をご紹介していきます。これらの条件に当てはまる土地を所有している場合は、仲介による土地売却も検討してみるのがおすすめです。

申請できない土地

法務省によると、そもそも申請の段階で直ちに却下となる「却下要件」に当てはまる土地は以下とされています。

・建物がある土地
・担保権や使用収益権が設定されている土地
・（墓地内や用悪水路など）他人の利用が予定されている土地
・特定有害物質により土壌汚染されている土地
・境界が明らかでない土地・所有権の存否や帰属、範囲について争いがある土地（※1）

土地を管理するうえで障害となるもの（建物や土壌汚染・境界の未確定）があったり、対象の土地の権利について第三者が介在していたりする場合、それらの土地は相続土地国庫帰属制度を活用できません。

審査で却下される土地

また、法務局によれば、審査段階で却下される「不承認要件」に該当する土地は以下のような土地であるとされています。

・一定の勾配・高さの崖があって、かつ、管理に過分な費用・労力がかかる土地
・土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
・土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
・隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
・その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地（※1）

たとえ申請できる要件を満たしていても、維持管理に過度な費用や労力がかかる土地は、相続土地国庫帰属制度の対象外となっています。

●申請・承認できない土地について詳しくはこちら

審査基準が厳しいともいえる相続土地国庫帰属制度ですが、実際にはどのくらいの土地がこの制度で承認されているのでしょうか？

法務局によれば、2024（令和6）年10月31日時点での申請件数は2,850件となっており、そのうち帰属件数（申請が受理された土地の数）は973件となっているため、現段階では申請のうち約30％の土地は国に帰属されています。（※2）

また、帰属件数973件のうち、宅地375件、農用地311件、森林42件、その他245件となっており、宅地や農地は比較的帰属されやすい傾向であることが分かります。

相続土地国庫帰属制度の手順

ここからは、相続土地国庫帰属制度を申請する前に準備するべきことや、申請の流れについて説明していきます。申請をスムーズに進めるため、しっかりと把握しておきましょう。

申請前の準備

自身の土地に建物が立っている、土地の境界が確定していないなど、前述した申請できない、承認されない土地に当てはまっている場合は対処が必要です。

建物の解体や確定測量、所有権の確定など、土地に応じて取るべき対応はさまざまです。対応内容によっては多額の費用や時間を要するものもあるため、今一度土地を国に返すかどうか慎重に検討してみましょう。

●土地売却のご相談はこちら

申請の流れ

相続土地国庫帰属制度の申請の流れは以下の通りです。

1．申請
2．審査、調査
3．承認
4．負担金の納付
5．国庫帰属

1．申請
必要書類を準備したうえで、帰属の承認申請をする土地が所在する都道府県の法務局・地方法務局の不動産登記部門に申請し、同時に審査手数料を国に納付します。申請に必要な書類や、自身の土地の管轄などについては、以下のサイトで事前に確認するとよいでしょう。

●相続土地国庫帰属制度の申請に必要な書類についてはこちら

●申請の管轄についてはこちら

2．審査、調査
申請後、法務局担当官による書類審査が行われます。場合によっては実地調査が行われることもあります。

3．承認
法務大臣・管轄法務局長による承認がなされると、承認通知が送られてきます。負担金の用意も含め、土地を手放す準備を行っておきましょう。

4．負担金の納付
承認通知とともに、負担金通知も送られてきます。通知の翌日から30日以内の納付が必須となっているので、遅れないように注意しましょう。

5．国庫帰属
納付する前には自身が所有している土地について、残置物がないかどうかといった最終確認を行いましょう。負担金を納付すれば、手続きは終了となります。

いらない土地を処分する方法2選

このように、相続土地国庫帰属制度を活用していらない土地を手放すことも選択肢の1つではありますが、この制度を活用するには費用と時間を要します。また、相続土地国庫帰属制度の申請をしても承認されないこともあります。

そこで、いらない土地を手放したい方は、次にご紹介する売却や寄付も検討するのがおすすめです。

売却する

不動産会社に仲介を依頼することで、土地を売却できるケースがあります。「売り出したものの買い手が付かない」という場合も、売り出し価格や売り出し時期を見直す、不動産会社を変更するなどの対策で売却できる可能性も十分に考えられます。不動産会社は、土地売却の実績が豊富で、緻密な販売戦略を立ててくれる会社を選びましょう。

●売却のご相談はこちら

寄付する

土地を国に返すのではなく、自治体や法人に寄付するのも1つの選択肢です。しかし、自治体の場合、土地を引き取ってもらうのは基本的に難しいと考えておいたほうがよいでしょう。なぜなら、自治体にとって土地は固定資産税の収入源であり、また活用できる見込みのない土地を引き取っても管理コストがかかってしまうためです。

売れない土地を国に返す前に売却も検討

ここまで、相続土地国庫帰属制度のメリットや注意点、申請の手順などについて解説してきました。相続土地国庫帰属制度にはいらない土地・売れない土地を手放せるメリットがありますが、土地によっては申請が却下される、また費用と時間もかかるという注意点があります。

一方で、売りにくい土地であっても、幅広い買い手のネットワークや土地売却のノウハウがある不動産会社に依頼すれば、売却を成功させる可能性を高められます。

三井のリハウスでは、100万件を超える豊富な実績と全国に幅広く展開するネットワークを生かして、お客さまの売却活動をサポートいたします。ご所有の土地にお悩みの方は、ぜひ一度三井のリハウスにご相談ください。

●リハウスAI査定はこちら

●無料査定のお申し込みはこちら

※1 出典：相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件，法務省
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00461.html
（最終確認：2024年12月2日）

※2 出典：相続土地国庫帰属制度の統計（令和6年10月31日現在），法務省
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00579.html
（最終確認：2024年12月2日）