不動産売却のチェックリスト！必要書類やかかる費用を確認しよう
不動産売却にあたっては、必要書類やかかる費用、注意すべきポイントなど、あらかじめ確認しておくべきことが多くあります。スムーズな売却を実現できるよう、この記事では、必要書類や費用のチェックリストを分かりやすくご紹介します。
不動産売却に必要な書類のチェックリスト
不動産の売却時には、準備しなければならない書類が数多くあります。さらに、不動産の種類によって必要な書類は変わります。以下で土地、一戸建て、マンションの場合に分けて順番に解説します。
土地売却に必要な書類
特に、土地測量図・境界確認書は土地・一戸建ての売買において重要な書類です。これらは、土地の面積や形状、隣地との境界を定義した図面のことで、境界が明確になっていないまま売却すると、トラブルに発展してしまうことがあります。もし境界が不明確な場合は、改めて測量が必要なケースもあるため、不動産会社の担当者や土地家屋調査士等の有資格者に相談しましょう。
また、住宅ローンを完済しておらず、抵当権が設定された状態では不動産を第三者に譲渡できないため、売却するには抵当権抹消登記をしなければなりません。その手続きの際に求められる書類（抵当権抹消に必要な書類）を用意する必要があります。
一戸建て売却に必要な書類
一戸建てやマンションを売却するときには、建物の間取り図や住宅設備の仕様書が必要です。これらの書類は不動産会社が広告に使用し、購入希望者の購入の決め手になることもあります。
また、建築確認済証・検査済証は、建物が建築基準法を遵守していることを証明する書類です。これらの書類がない一戸建ての場合、住宅ローンの借り入れが困難になるほか、家のリフォームや増築の制約を受けるリスクもあるため、購入希望者の懸念となり得ます。
マンション売却に必要な書類
マンションを売却する場合、マンションの管理規約が分かる書類を準備しましょう。これは、買主にマンションの使用に関する規則を伝えるために用いられます。
ここまで不動産の種類別にご紹介してきたチェックリストは、主に必要になる書類です。状況によって追加で用意する書類もありますので、不動産会社の担当者に確認してみましょう。
不動産売却にかかる費用のチェックリスト
ここからは、不動産売却にかかる主な費用について解説します。費用のチェックリストは以下の通りです。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産売却が成立した際に、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬です。宅地建物取引業法によって成約価格に応じた上限額が設定されています。
●仲介手数料に関する詳しい記事はこちら
登記費用
登記費用とは、ローン完済によって抵当権抹消登記を行う際にかかる費用です。住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合のみかかり、不動産の登記簿から抵当権の記載を抹消する手続きに際し発生します。この手続きは自身で行うことも可能ですが、専門知識を要するため、司法書士に依頼するのが安心でしょう。その場合の依頼費用の相場は1万5,000円～2万円程度、住所変更登記を合わせると3万円～5万円になることもあります。
印紙税
印紙税とは、不動産売却時に取り交わす売買契約書に対して課税される税金のことです。売主用と買主用の2通の契約書にそれぞれ発生します。ただし、売買契約を紙の書類ではなく電子契約で行った場合は印紙税がかかりません。
譲渡所得にかかる税金
譲渡所得とは、不動産を売却した際に発生する利益のことで、所得税と住民税が課されます。2つをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。譲渡所得にかかる税金の税率は、売却する不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の土地・建物は、所得税と住民税を合わせて39.63％、5年超の土地・建物は20.315％と決められています。なお、売った年の1月1日現在で所有期間が10年を超えているマイホームの場合は、軽減税率の特例が適用され、その限りではありません。また、不動産売却によって利益が発生しない場合は譲渡所得にかかる税金はかかりません。
●長期譲渡所得・短期譲渡所得に関する詳しい記事はこちら
不動産売却の注意点
不動産売却は多くの人にとって初めてのことであり、安全かつスムーズに進めるには事前に注意点を把握しておきましょう。不動産売却の前に知っておきたい、主な注意点は以下の通りです。
・適切な売却方法を検討する
・不動産売却の流れを押さえる
・査定価格のみで不動産会社を選定しない
・売却した翌年には確定申告を行う
適切な売却方法を検討する
不動産を売却する方法で最も一般的なのは、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」です。しかし、「少しでも早く売りたい」といった特別な事情がある場合は、そのほかの売却方法を選ぶと有効なこともあります。
たとえば買取は、不動産買取業者に物件を直接買い取ってもらう方法です。売却活動が不要なため、スピーディーな現金化が可能ですが、買取価格は仲介で売却する際の6割～8割程度になる点に注意しましょう。
また、「今の家に住み続けながらまとまった資金を手に入れたい」という場合は、リースバックを検討してもよいでしょう。リースバックとは、リースバック事業者に不動産を売却した後、事業者と賃貸借契約を結び、家賃を払って住み続ける方法です。同じ家に住み続けられるメリットがある一方、家賃が発生すること、条件によってはずっと住めない場合があることなどの注意点があります。
上記のような事情がなければ、最も高く売却できる可能性がある仲介を選ぶのがおすすめです。相場に見合った価格で売却できる可能性が高いうえ、実績豊富な不動産会社に依頼すれば早期売却もしやすくなるでしょう。
●不動産の買取に関する詳しい記事はこちら
●リースバックに関する詳しい記事はこちら
不動産売却の流れを押さえる
不動産の売却完了までにはさまざまな手続きが必要です。仲介を依頼する不動産会社の選定、媒介契約・売買契約の締結など、完了までには長期間に及ぶこともあります。手続きは以下の順序で進みます。
・不動産会社への査定依頼
・媒介契約の締結
・売却活動
・売買契約の締結
・決済・引渡し
あらかじめ流れを押さえ、計画を立てることでスムーズな売却を実現しましょう。
●不動産売却の流れに関する詳しい記事はこちら
●不動産売買に関する詳しい記事はこちら
査定価格のみで不動産会社を選定しない
仲介を依頼する不動産会社は、査定価格の高さだけで選ばないようにしましょう。提示された査定価格が実際の成約価格になるとは限りません。不動産会社に査定価格の根拠を聞いたうえで、不動産会社の販売実績やサポート体制など複数の要素を考慮して選ぶのがよいでしょう。
売却した翌年には確定申告を行う
不動産の売却によって利益が出た場合、確定申告をしなければなりません。確定申告とは、1年間の所得に対する納税額を国に申告し、税金を納める手続きです。売却により利益が生じたにもかかわらず申告を行わないと、税務署の調査が入り、無申告加算税や延滞税が課されることがあります。また、特例の要件を満たせば税金の優遇を受けられることや、利益が出ず赤字になってしまった場合も申告によって節税できることもあるため、売却が完了した翌年には確定申告を忘れずに行いましょう。
●不動産売却時の確定申告に関する詳しい記事はこちら
不動産を高く売る方法
不動産をなるべく高く売るには、事前にコツを押さえておくことが重要です。不動産売却を成功させるコツは以下の通りです。
・相場価格を知る
・売却の時期を選ぶ
・物件の印象をよくする
・信頼できる不動産会社を選ぶ
具体的に見ていきましょう。
相場価格を知る
不動産の相場価格を知ることで、売り出し価格の妥当性を判断しやすくなるでしょう。相場価格より低過ぎると損をしてしまい、高過ぎると買い手が付きにくくなってしまいます。自分で調べる際には、所有する不動産に近い条件の物件がいくらで取引されているか無料で閲覧できる、「不動産情報ライブラリ」「REINS Market Information」などを利用してみましょう。
売却の時期を選ぶ
不動産の需要が高まる時期に売却することで、より高値で取引しやすくなります。一般的に、新年度前の1月～3月と人事異動の多い9月～10月に需要が高まるため、可能であれば、それらのタイミングに合わせて計画的に売却活動を行うとよいでしょう。
物件の印象をよくする
買い手を付きやすくするためには、物件の印象をよくしましょう。築年数の古い物件でも、外壁や内装のメンテナンスを行うことで見栄えがよくなります。自身で清掃を行うほか、専門業者によるハウスクリーニングの利用も検討してみましょう。
また、内覧時に物件の魅力を最大限にアピールできるよう、事前に整理整頓を心がけるのも効果的です。第一印象を左右する玄関周りや、内覧者からの注目度が高い水回りはより念入りに行いましょう。さらに、明るく心地よい印象を与えられるよう、室内は全ての照明をつけましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産を高く売却するには、実績のある不動産会社に仲介を依頼することが重要です。過去の取引実績のほか、得意な分野・エリアなどは不動産会社によって異なります。また、売却についての疑問や相談に対する担当者の対応も、信頼できるかどうかを判断するうえで参考となるでしょう。売りたい不動産の特徴と照らし合わせながら、親身になって対応してくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。
査定は信頼できる不動産会社に依頼しよう！
ここまで、不動産売却で必要な書類やかかる費用についてチェックリストを用いながらご紹介してきました。うまく活用しながら準備を漏れなく行い、納得のいく売却を成功させましょう。
また、売却を成功させるために重要なのは「不動産査定」です。所有する不動産がいくらで売れそうなのかをまず把握することで、適切な売り出し価格を決めたり、資金計画を立てたりするのに役立つでしょう。より精度の高い査定結果を得るために、取引実績が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。
三井のリハウスは、累計取扱件数100万件以上の実績をもとに、無料のAI査定・簡易査定・訪問査定を行っています。査定後は、売却に関するさまざまなサポートも受け付けているため、不動産売却をご検討中の方はぜひお気軽にご相談ください。
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監修者：ファイナンシャル・プランナー 大石泉
株式会社NIE.Eカレッジ代表取締役。CFP®、1級ファイナンシャル・プランニング技能士などの資格を保有。住宅情報メディアの企画・編集などを経て独立し、現在ではライフプランやキャリアデザイン、資産形成等の研修や講座、個別コンサルティングを行っている。
