共有持分の売却で起こるトラブル4事例！スムーズな売却方法も併せて解説

共有持分の不動産は売却できない？

夫婦で購入したマンションや、兄弟姉妹で相続した実家といった「共有名義の不動産」は、共有者全員の同意がなければ売却できません。しかし、自分が所有・管理する共有持分のみであれば、自分の意思で自由に売却できます。

とはいえ、共有持分の売却には、通常の不動産売却とは異なる点があり、対応を誤るとトラブルに発展することもあるため注意が必要です。この記事では、共有持分の売却について、トラブル事例やスムーズな売却方法などをまとめてお伝えします。共有持分の不動産を所有している方や売却予定の方は、ぜひ参考にしてください。

共有持分とは？

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している場合に、それぞれがその不動産に対して持っている権利の割合のことです。このように、1つの不動産を複数の所有者で共有している状態のことを「共有名義」といいます。

主な共有名義の不動産

不動産は、1人で所有することが一般的ですが、次のような形で共有名義となることがあります。

・新居を購入する際に夫婦が共有名義で登記を行う
・親から相続した不動産を相続人同士で共有する
・二世帯の住宅を購入する際に親子で費用を負担する

共有持分の割合

共有持分は、その不動産を取得する際に資金を支払った割合と同等にすることが一般的です。たとえば4,000万円のマンションを夫婦で購入する際に、夫が3,000万円、妻が1,000万円支払った場合、持分割合は夫が4分の3、妻が4分の1となります。

相続した不動産の場合は、一般的に「法定相続分」が持分割合です。法定相続分とは、法律によって定められた相続の権利を持つ人が、それぞれ相続する割合のことを指します。

共有持分の売却で起こりうるトラブル4つ

上記でもお伝えしたように、共有名義の不動産であっても、自分の共有持分なら自由に売却することが可能です。しかしその場合、次のようなトラブルが起きてしまう恐れがあります。

・買取業者に営業される
・共有物分割請求訴訟を起こされることがある
・離婚時のトラブルになる
・人間関係が悪化する

買取業者に営業される

自分が買取業者に共有持分を売却すると、買取業者はその共有持分をほかの共有者に買い取らせようとすることがあります。あるいは、ほかの共有者全員の持分も買い取って、不動産全体の所有権を獲得しようとするケースもあるでしょう。なぜなら、市場では、一部の共有持分より不動産全体を売却するほうが、より高く売り出せるメリットがあるためです。

逆に、ほかの共有者が第三者に持分を売却した場合は、自分のもとへ買取業者が営業に来る可能性があります。さらに、共有する相手が見知らぬ人となるため、精神的負担が大きくなるという問題も出てくるでしょう。

共有物分割請求訴訟を起こされることがある

「共有物分割請求」とは、共有者の1人が物件の共有状態の解消を求めることです。自分が買取業者に共有持分を売却した場合、その買取業者が上記のような理由から、ほかの共有者に対して共有物分割請求訴訟を起こすことがあります。判決内容によっては、ほかの共有者も不動産を手放さざるを得なくなることがあるため注意が必要です。

離婚時のトラブルになる

離婚することになった場合、多くの夫婦は「家の共有持分を売却したい」と考えるでしょう。しかし、離婚前に共有持分を売却するとトラブルのもとになってしまうことがあります。というのも、家は財産分与の対象であり、財産分与の割合は基本的に2分の1ずつとされているためです。たとえば、登記上の持分の割合が夫70％、妻30％となっている場合でも、夫が70％を売却したなら、妻には20％分の代金を支払わなければならないことになります。

●離婚に伴う財産分与に関する記事はこちら

人間関係が悪化する

共有持分の売却についての知識がないと、話し合いがまとまらずに共有者間でトラブルになる可能性があります。また、共有者に知らせずに勝手に共有持分を売却してしまうと、共有者同士の人間関係に悪影響を及ぼす恐れがあるので、注意しましょう。

共有持分の売却方法

通常の不動産売却では、一般個人が購入者となります。しかし、共有持分の場合、一般個人への売却は現実的ではありません。なぜなら、不動産の一部を購入したときに得られる所有権利はあくまで一部分のみであり、個人としては自由に使いにくいためです。ここからは、共有持分を売却するときの4つの売却方法について詳しく解説します。

買取業者に売却する

先述の通り、一般の買主が付きにくい不動産の共有持分でも、買取専門業者であれば買い取ってもらえる可能性があります。買取専門業者だと、早く売れやすくなるでしょう。ただし、買取価格が安くなる傾向がある点には注意が必要です。

●不動産買取に関する記事はこちら

ほかの共有者に売却する

親族や配偶者など、同じ不動産を共有している人に買い取ってもらう方法もあります。共有者が親族である場合には、買い取ってもらえないか相談を持ちかけてみましょう。

その際は、成約価格でのトラブルを避けるためにも不動産鑑定を受けることをおすすめします。不動産鑑定とは、国家資格を持つ不動産鑑定士が、土地や建物などの不動産について適正な価値を判断することです。不動産鑑定は有料ですが、国が定める不動産の評価に基づいて鑑定されるため、公的な証拠資料として利用できます。

●不動産鑑定に関する記事はこちら

共有者全員で売却する

共有者全員の合意を得て、共有名義の不動産全体を売却するのも1つの方法です。一部の共有持分だけでなく、不動産全体を売却できるため、相場価格で売り出せるという大きなメリットがあります。この場合は、共有持分の割合に従って売却代金を分け合うことが一般的です。

なお、売買契約の際に使用する売買契約書には、共有者全員の署名と捺印が必要になるため、事前に準備しておきましょう。契約の際は共有者全員の立ち会いが理想的ですが、難しい場合には「代理人」を設定し、売却手続きを代行してもらうことも可能です。

●売却のお問い合わせはこちら
●売却の流れに関する記事はこちら

土地を分筆する

共有持分として所有している不動産が土地である場合は、分筆することで共有名義から単独名義に変更できます。分筆とは、1つの土地を複数に分割して登記する手続きのことです。分筆を行う際にその土地を単独名義にすれば、自分の意思だけでその土地を売却できるようになります。

しかし、分筆を行った結果、それぞれが所有する土地の形状や位置に差が生まれてしまう場合もある点には注意が必要です。分筆したことで使い勝手が悪くなり、資産価値が下がってしまうことがないか、時間をかけて検討しましょう。

●土地売買に関する記事はこちら

共有持分を売却する際に発生する費用と税金

共有持分を売却する際には、税金や手数料などの諸費用がかかります。一般的に必要となる諸費用は以下の通りです。

・登記費用
・仲介手数料
・譲渡所得に関する税
・印紙税

登記費用

共有持分を売却した場合、不動産の名義を変更する、持分移転登記を行う必要があります。また、売却にあたって自身の持分に設定された抵当権を抹消する場合は、抵当権抹消登記という手続きも必要です。抵当権抹消登記は1つの不動産につき、1,000円とされています。

加えて登記を行う際は司法書士へ依頼するのが一般的であり、その場合は報酬の支払いが発生します。依頼する司法書士によって金額は異なるため、司法書士事務所へ問い合わせてみましょう。

●不動産登記の基礎情報に関する記事はこちら

仲介手数料

共有持分を不動産会社を介して売却した場合は、成果報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。不動産会社によって仲介手数料の支払い額は異なりますが、宅地建物取引法で定められている上限は以下の通りです。事前に確認しておきましょう。

●仲介手数料に関する記事はこちら

譲渡所得に関する税

共有持分の売却で譲渡所得（利益）が出た場合は、一般的な不動産売却と同様に、金額に応じて「所得税」や「住民税」などがかかります。譲渡所得は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つに分けられ、それぞれで税率が異なります。

・長期譲渡所得 20.315％
・短期譲渡所得 39.63％

※復興特別所得税を含む

長期譲渡所得は不動産の保有期間が5年を超える場合を、短期譲渡所得は5年以内の場合を指します。

●長期譲渡所得に関する記事はこちら

なお、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円が控除される「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、共有者合わせてではなく、共有者1人につき最高3,000万円の控除を受けられるので、ぜひ活用してみましょう。自分の不動産が対象になるかどうかの詳しい要件については、以下のサイトをご覧ください。

●共有のマイホームにかかる3,000万円の特別控除について詳しくはこちら

印紙税

印紙税とは、契約書を作成する際にかかる税金のことで、売買価格に応じて税額が異なります。軽減税率（2027年3月31日まで）が適用された税額は以下の通りです。

●印紙税について詳しくはこちら

共有持分の売却におけるトラブルの予防法

ここからは、共有持分の売却にまつわるトラブルを未然に防ぐ方法をご紹介します。

遺産分割時に共有しない

共有持分のトラブルを防ぐには、「遺産を相続する際に不動産を共有名義で所有しない」という選択が最も有効でしょう。

共有せずに不動産を分ける方法には、「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つがあります。現物分割とは土地を分割して分ける方法であり、代償分割とは、1人がほかの共有者に売却したり、代償金を支払ったりすることによって不動産名義を単独で取得する方法です。そして、共有不動産の全てを売却し、売却で得た利益を分け合う方法を換価分割といいます。

どの方法が自分の状況に最も適しているか、弁護士をはじめとする専門家や、不動産会社にも相談しながら検討するとよいでしょう。

●不動産を分割する方法に関する記事はこちら

共有物分割を行う

共有状態になっている場合は、共有物分割請求を行うことも有効です。上でも述べた通り、共有物分割請求とは、共有者の1人がほかの共有者に対して、「不動産の共有状態を解消させてほしい」と申し出ることを指します。この場合、まずは共有者同士で協議を行い、解決しないときは裁判所に訴訟提起する、という流れが一般的です。

共有物分割請求がなされ、さらにそれが受け入れられた際には、「現物分割」「代償分割」「換価分割」のいずれかにより共有関係を解消することになります。

共有持分の売却トラブルについて、リアルな実態をプロにインタビュー

共有持分の売却でよくあるトラブルについて、リアルな実態を三井のリハウス社員に聞いてみました！気になる疑問について、不動産売却のプロの見解をご紹介します。

共有名義の不動産は売却できない？

共有名義の不動産は、共有者全員の同意があれば売ることが可能です。ただし、共有者のうち売却に同意しない人が1人でもいると、不動産全体を売ることはできません。自分の持ち分のみであれば売却できますが、話し合いが決裂するなどのトラブルが発生する恐れがあるためおすすめできません。共有者全員の同意が取れないけれど、どうしても売却したい場合は、ほかの共有者に自分の持ち分を買い取ってもらうほうがトラブルは少ないと思います。

よくあるトラブルは？

よくあるトラブルとしては、売却を進めているのに、誰かが急に「売りたくない」と考えを変えたり、「その金額では納得いかない」と意見が衝突したりすることがあります。仲介会社としては、共有者の売却の意思をこまめに確認し、約束ごとをしたら一筆書いてもらうなどしてトラブルを防ぐようにしています。いくらなら売るのか、どれくらいの期間をかけて売るのかについて、当事者同士でしっかり合意してから売却活動に移ることが重要です。

民法では同意がなくても売れるが、実際のところは？

自身の共有持分については、民法上は、共有者の同意なく売却することができます。ですが実際は、共有者の同意を得ずに不動産を売却するケースはほとんどありません。共有者の同意を得ずに売却すると、信頼関係にひびが入るだけでなく、見ず知らずの第三者と不動産を共有する可能性が高くなり、さまざまなトラブルを招く恐れがあります。自分の持ち分のみを売却する際も、共有者の同意を得ておくほうが安心でしょう。

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ここまで、不動産の共有持分に関する売却トラブルの事例や、スムーズに売却する方法などについて解説してきました。トラブルを回避するための対策としては、できる限り不動産を共有しない、もしくは早めに上記の方法で共有関係を解消しておくことなどがおすすめです。

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