一戸建ての査定！注意点や相場、見られるポイント

一戸建ての無料査定とは？

一戸建ての査定とは、一戸建て物件の価値を調査し、売却の予想価格を算出することです。一戸建てでも、マンションや土地の売却と同様に、不動産会社に無料査定を依頼するのが一般的です。

不動産を売却する際には「売り出し価格」を決めます。売り出し価格は不動産会社の査定によって算出された査定額（査定価格）を参考に設定します。また、家の住み替えを検討しているのであれば、次の住まいを買うための費用が支払えるかどうかを確認するのにも役立つでしょう。

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一戸建ての査定は3種類

一戸建ての査定には「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類があります。それぞれの特徴を把握し、状況に合った査定を選びましょう。

AI査定

AI査定とは、過去に取引された成約事例の蓄積データをもとに、売却の予想価格をAIが算出する方法です。Webサイト上で、所在地、土地面積、建物面積、階数、建物構造、築年数などの物件情報を入力すると査定額がすぐに分かります。蓄積データが多いほど精度が高まる特徴があるため、不動産の取引実績が豊富な不動産会社のサービスを使うのがおすすめです。

しかし、実際の建物の状況、周辺環境を考慮できないため、AI査定の結果と取引価格には差が出てしまうという注意点があります。査定額の概算を今すぐに知りたいという方に向いています。

簡易査定

簡易査定とは、築年数や所在地、面積などの物件情報や、類似物件の取引価格などをもとにして算出する査定方法です。不動産会社の営業担当者は物件を訪問せず、机上で入手できる書面に表示されたデータのみを利用するため、「机上査定」とも呼ばれています。簡易査定はWebやメール、電話などで依頼でき、訪問査定より短い期間で査定結果を得られる手軽さがメリットです。

一方で、査定の精度は訪問査定のほうが高いというのが一般的です。そのため、まだ売却を検討中の方や、とりあえずおおまかな金額だけを知りたいという方に適しています。

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訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が実際に物件を訪れて調査する方法です。簡易査定で参考にする情報に加えて、日当たりや建物の状態、周辺環境など現地で得られる情報も考慮して査定額を算出するため、精度の高い査定結果が得られます。

ただし、訪問査定は不動産会社の営業担当者を家に招かなければならないため、日程調整や準備が必要です。加えて、査定結果は早ければ2日～3日、最長で1週間ほどかかることもあります。そのため、より詳細な査定額を知りたい方や、売却の意思が固まっている方におすすめです。

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一戸建ての査定で準備すること

一戸建ての査定をスムーズに進めるためには、事前準備が大切です。後々のトラブルも避けられるため、以下に挙げる項目を確認しておきましょう。

所有者名義を確認しておく

査定では、売却したい物件の所有者と査定の依頼者が同一人物なのかを確認する「真の所有者の確認」が行われます。所有者を確認できる登記簿謄本は、不動産会社が訪問査定の際に取得することが一般的です。

不動産の所有者と査定の依頼者が同じであれば問題ありません。しかし、相続した不動産では「所有権移転登記」を行っておらず、所有者と査定の依頼者が一致しないこともあります。所有権移転登記とは、登記簿謄本の名義を新たな所有者に変更することです。この手続きを行っていない場合は、買主が所有者を客観的に確認できないため、実質的には売却ができません。

相続した一戸建てで所有権移転登記をまだ行っていない場合は、速やかに手続きをしましょう。また、スムーズに査定を進めるため、登記簿謄本の所有者が誰になっているのかを正確に把握しておくことも大切です。

●所有権移転登記の手続きについてはこちら

相場を理解しておく

不動産会社の提示する査定額が適正か判断するために、自分でも一戸建ての相場を調べておきましょう。相場を調べる方法の1つが、国土交通省が公表している「不動産情報ライブラリ」です。不動産情報ライブラリでは、全国の都道府県にある不動産の取引価格や土地の公示価格を手軽に調べられます。

また、「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」でも相場を確かめられます。レインズマーケットインフォメーションは、不動産流通機構が運営するオンラインシステムで、過去の不動産取引情報の参照が可能です。

●不動産情報ライブラリはこちら

●レインズマーケットインフォメーションはこちら

なお、三井のリハウスのWebサイトでも、地域ごとに一戸建ての相場価格が調べられます。ぜひ下記から必要事項を入力し、ご自身のエリアの相場をご確認ください。

【エリアごとの相場価格を調べる】

●首都圏
・東京都
・神奈川県
・埼玉県
・千葉県
・茨城県

●関西
・大阪府
・兵庫県
・京都府
・滋賀県
・奈良県

●中部
・愛知県
・岐阜県
・三重県

●ほかのエリア
・北海道
・宮城県
・広島県
・岡山県
・福岡県

一戸建て査定の流れ

一戸建ての査定を依頼するときの主な流れは以下の通りです。

1．査定に必要な情報を把握する
2．査定を申し込む
3．不動産会社に必要な情報を提供する
4．査定結果を受け取る

それぞれのステップについて、詳しく解説します。

1．査定に必要な情報を把握する

査定を受ける場合は、不動産会社に以下の情報を伝えられるようにしておきましょう。

・住所
・物件の種類（一戸建て、土地、マンション）
・面積
・築年数
・間取り

2．査定を申し込む

必要な情報がそろったら、Web上のフォームやメール、電話から査定を依頼しましょう。訪問査定では営業担当者との日程調整も必要です。

査定の前に準備する書類は、身分証明書（運転免許証やマイナンバーカードなど）のみです。そのほかにも以下の書類が用意できれば、スムーズかつ精度の高い結果が得られるでしょう。

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3．不動産会社に必要な情報を提供する

査定では不動産会社に物件の基本データを伝えます。もし不動産会社から追加の質問があれば、分かる範囲で回答しましょう。

訪問査定の場合は訪問日までに、必要最低限の掃除をしておくとよいでしょう。建物の劣化部分や設備の故障があれば、必ず不動産会社の営業担当者に伝える必要があります。万が一、報告漏れがあると、売却完了後のトラブルにつながることもあるからです。

4．査定結果を受け取る

簡易査定の結果は電話やメールで数日中に伝えられます。訪問査定の結果は、早ければ2日～3日、遅くても1週間程度で営業担当者から査定書として渡されることが一般的です。追加で自治体による物件調査が必要になったときは、査定結果が出るまでに時間がかかることもあります。

●不動産査定書についてはこちら

査定結果に納得できた場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。売主と買主を仲介する不動産会社には、売買契約成立時に仲介手数料を支払います。仲介手数料は、売買契約成立時に全額もしくは半金だけを支払い、残りは引渡しのときに支払う場合もあります。売却活動ではコミュニケーションを取る機会が多くなるため、信頼できる不動産会社を選びましょう。

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●媒介契約についてはこちら

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一戸建ての訪問査定で見られるポイントは？

一戸建ての訪問査定で見られる主なポイントは以下の通りです。

・築年数
・建物の状態
・土地
・周辺環境

築年数

建物の価値は築年数が経過するにつれて下がっていくことが一般的です。木造一戸建て住宅の場合、近年では築30年～35年程度で建物の価値をほぼゼロに査定することもあります。

建物の価値がなくなっても土地の価値は残るため、査定額がゼロになることはありません。物件によっては更地にしてからの売却を検討してもよいでしょう。

●古民家売却についてはこちら

建物の状態

建物の状態も評価を左右する要因の1つです。建物の外部と内部、それぞれのポイントについてご紹介します。

外部
訪問査定では屋根や外壁などの塗装剥がれ、雨漏り、破損箇所などがチェックされます。築年数が経過している場合は、木材の腐食も重要なポイントです。なお、外装の修繕は、売却価格で修繕費用を回収できるかどうかを考えて行いましょう。

そのほか、建物の傾きも重要な評価対象です。建物が傾く主な原因としては、「不同沈下」や「施工不良」などが挙げられます。不同沈下とは、地盤の固さや建物の負荷のかかり方によって地盤が歪み、不均等に建物が地中に沈み傾くことです。一方、施工不良とは、地盤改良や杭工事が不十分だったことによる建物の傾きが築年数の経過によって表れることです。建物に傾きがあると住み心地や安全性に影響するため、査定額が大きく下がってしまう恐れもあります。

内部
日当たりや風通しが悪い物件は評価が下がることもあります。室内の管理状態も重要で、壁紙やフローリングの劣化、部屋の清潔度、水回りの設備故障の有無なども見られるでしょう。

一方で、ベランダや窓から有名な山やランドマークが見えたり、景色をさえぎる建物がなく周辺を一望できたりする眺望の良い物件は好評価につながります。そのほか高級システムキッチンや高級ユニットバスがある場合も、プラスに働くでしょう。

土地

土地も一戸建て査定の評価対象に入っています。土地は立地が良いほど査定額が高くなることが一般的です。また、土地の形状も重要な要素で、間口が広く奥行きは短めの長方形だとプラスに働くでしょう。

なお、土地そのものの向きや、道路に面している方向がいくつあるかによっても評価は変わります。評価が高まりやすいのは、日当たりの良い南東向きの角地です。

土地には「用途地域」として、地域によって建築できる建物の用途が決められています。一戸建てやマンション、大型商業施設などのさまざまな建物を建てられる地域であれば、用途の多様性が高いため、土地の評価も上がる傾向があります。

周辺環境

建物や土地だけでなく、周辺環境も重要な評価項目の1つです。プラスになるポイントとしては、建物から最寄り駅までの距離や、近くに商業施設があるかなどが挙げられます。

一方でマイナス評価を受けやすいポイントもあります。たとえば、最寄り駅に停車する列車の本数が少なかったり、夜間でも交通量の多い大きな道路が近かったりすると低評価を受けることがあります。また、産業廃棄物処理場、墓地、下水処理場などの嫌悪施設が近くにあると、騒音や安全面の観点から評価が下がるケースもあります。

一戸建て査定を受ける際の注意点

実際に一戸建ての査定を受ける際には、次の2点に注意しましょう。注意点を把握したうえで査定を受ければトラブルを防ぐことができ、スムーズな売却活動につながります。

瑕疵や不都合な情報を隠さずに伝える

シロアリ被害や雨漏りなど、建物に関する瑕疵が見つかった場合は、隠さずに不動産会社の営業担当者に報告しましょう。

瑕疵とは、建物や土地の欠陥や不具合のことです。物件の瑕疵や不具合を隠して物件を売却した場合、修繕の請求や損害賠償、契約解除など、売却後に契約不適合責任を追及される恐れがあります。契約不適合責任は、旧民法では瑕疵担保責任と呼ばれていました。詳しくは以下の記事を参照してください。

●契約不適合責任（瑕疵担保責任）についてはこちら

中古物件の売却を検討している方のなかには、「念入りに確認しても売却後に瑕疵が見つかって責任を問われないか不安」と感じる方もいるかもしれません。そのような方は「インスペクション（住宅診断）」の利用がおすすめです。インスペクション済みだと買主にとっても安心材料となるため、売却しやすくなる可能性があります。

●インスペクションについてはこちら

三井のリハウスで実施している不動産取引の安心サービス「360°サポート」では、売買契約前の設備チェックを行っています。建物の状態について事前に知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。

●360°サポートについてはこちら

査定額の根拠を聞く

不動産会社から査定額を提示されたら、その根拠を具体的に聞いてみましょう。根拠を聞くことで、提示された査定額が適切かどうか判断できます。また、可能な範囲で取引事例を見せてもらうことも有効です。

先述の通り、売り出し価格は査定額を参考に設定します。売却のタイミングによっては、売り出し価格が高過ぎると家が売れ残ってしまったり、低過ぎると損をしてしまったりすることもあるため、注意が必要です。

また、不動産会社の営業担当者とは売却活動でかかわる機会が多くなります。訪問査定では直接会話ができるため、信頼できるか、相談しやすいかなどを確認しておくとよいでしょう。

一戸建ての不動産売却のコツ

一戸建ての査定を受けた後に、その不動産をできるだけ早くかつ高く売るための主な方法として、以下の3つをご紹介します。

・信頼できる不動産会社を選ぶ
・売り出し価格を高めに設定する
・物件の印象を良くしておく

それぞれ解説していきます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産売却では、仲介を依頼する不動産会社のサポートが重要です。もし査定を複数の会社に依頼したときは、査定額だけで判断しないほうが賢明です。自分が売りたい物件と似た物件の売却実績があるか、営業担当者がどれだけ親身になってくれるかなども重視して選びましょう。

売り出し価格を高めに設定する

売り出し価格を査定額より少し高めに設定して売却活動をスタートすると、高い取引価格で売却できる可能性があります。なぜなら査定額はあくまでも推定の取引価格で、購入希望者からの値下げ交渉が入ることもあるからです。希望する条件より安く売って損をしないように、売り出し価格は不動産会社と相談しながら慎重に決定しましょう。

物件の印象を良くしておく

物件の印象を良くすると、購入希望者が早めに見つかり、より高く売却できる可能性が高まります。先に挙げた一戸建ての訪問査定で見られるポイントを参考にしたり、査定後に不動産会社からアドバイスをもらったりすると良いでしょう。

●家の売却時の注意点やコツについてはこちら

●一戸建て売却の基本的な流れと成功ポイントについてはこちら

一戸建ての査定に関するよくある質問

最後に、一戸建ての査定に関するよくある質問に答えていきます。

一戸建ての査定額の計算方法は？

査定額の算出方法には「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があります。一戸建ての場合、土地価格は取引事例比較法、建物価格は原価法を用いることが一般的です。

取引事例比較法とは、売却したい物件と類似する取引事例をもとに価格を算出する方法で、土地やマンションの査定で利用されることが一般的です。この方法では、類似した事例が多くあり、最新のデータを使用するほど精度が高くなります。そのため、満足度の高い査定結果を得るには、取引実績が豊富な不動産会社への依頼がおすすめです。

一方で、原価法とは、所有する一戸建てを再建築した場合に発生するコストをもとに価格を算出する方法です。まず、再建築した場合のコストを計算し、そこから築年数の経過に応じて減価修正を行います。近年の一戸建ての査定では、築30年～35年程度で建物価格をゼロとする傾向があります。

原価法の計算式は「査定額＝坪単価×総面積×（耐用年数－築年数）÷耐用年数」です。実際に計算してみましょう。

〈例〉面積30坪、築15年の木造一戸建てで、再建築した際の費用が坪50万円の場合

坪50万円×30坪＝1,500万円
1,500万円×（35年－15年）÷35年＝約857万円

上記の建物の査定額は約857万円です。戸建ての査定では、さらに土地価格が加わります。

以下の記事では、取引事例比較法・原価法・収益還元法について解説しています。査定額の算出方法について詳しく知りたい方はチェックしてみてください。

●査定額の算出方法についてはこちら

訪問査定時にリフォーム歴を伝えたほうがいい？

過去にリフォームをしている場合は、不動産会社の営業担当者に修繕履歴を伝えましょう。省エネや耐震に関するリフォームをしていると、建物の価値が上がる可能性もあります。そのほか、キッチンのリフォームは内覧者の好印象につながります。特に、高級感のある人工大理石の天板やデザイン性の高い水栓金具を使っている場合は、内覧者への強いアピールになるでしょう。

一戸建ての売却を検討中ならまず査定を依頼しよう

査定は一戸建てを売る際の最初のステップです。家の売却を成功させるには、査定結果をもとにした資金計画を立てることが重要です。住宅ローンの残債がある場合は、売却によって得た資金で完済できるか、次の家に住み替えるための資金は十分か、売却時に発生する税金は支払えるかなど、事前に検討しておきましょう。

一戸建ての査定は、取引実績が豊富な不動産会社に依頼するのがおすすめです。豊富なデータにもとづく精度の高い査定を行ってもらえるほか、売却に関するさまざまな不安や疑問も相談できます。不動産会社を探す際は企業のサイトや口コミなどを参考に、さまざまな情報を踏まえて信頼できる不動産会社を選びましょう。

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