マンション買取とは？買取の流れやメリットについても解説

マンション買取とは？

一般的にマンション買取とは、売却したい物件を個人に売るのではなく、不動産買取業者に買い取ってもらう方法です。一方、不動産買取業者は、買取した物件をリフォームして付加価値を付けてから再度販売するため、買取での成約価格は仲介による売却の約6割～8割程度と低くなる傾向があります。

また、買取には「買取保証」と呼ばれる方法があります。買取保証とは、仲介も買取も行う不動産買取業者が一定の期間、個人に売却する期間を設け、その期間で買主が見つからない場合は自社で買い取るという方法です。

買取保証は、個人、不動産買取業者のどちらにも売却できる機会があるという特長があります。ただし、個人に売却できなかった場合でも、自社で買い取れば利益を得ることができるため、業者によっては積極的な売却活動をしてもらえない可能性があります。そのため、買取保証には注意が必要です。

なお、不動産会社による仲介なしで、不動産買取業者と直接やりとりする方法もあります。しかし、専門業者と一般の売主との取引となるため、なかには売主に不利な条件を付けられてしまう場合もあります。そのため、買取を依頼したい場合でも、実績豊富な不動産会社に不動産買取業者への仲介を依頼することがおすすめです。

三井のリハウスでは、買取を考えている方に向けて、買取サポートシステムを行っています。三井のリハウスが物件を複数の不動産買取業者にご紹介し、スピーディーかつ安心した取引をサポートします。複数の買取業者や買取価格を比較したい方や不動産買取業者と直接やりとりするのが不安な方など、買取を考えている場合はぜひご相談ください。

●買取サポートシステムはこちら

買取と仲介の違いは？

買取と仲介の違いは主に、売却する相手や期間、仲介手数料の有無、成約価格の相場の4つです。以下に買取と仲介の違いを一覧表にまとめました。

●仲介と買取どちらがよいかについてはこちら

マンション買取のメリット

マンション買取には、手間をかけず、スピーディーに売却が実現するといったメリットがあります。今回紹介するメリットは主に以下の7つです。

・短期間で売却できる
・売却までの手間が少ない
・築年数が経過していても売却が可能
・売却後のトラブルが少ない
・人目に付きにくい
・解約のリスクが低い
・仲介手数料がかからないケースがある

以下でそれぞれ詳しく見ていきましょう。

短期間で売却できる

マンション買取の最大のメリットは、短期間で売却しやすい点でしょう。短期間で実現するのは、買取価格や引渡し時期が早く分かり、売却活動が不要だからです。

なお、買取は買主が不動産買取業者のため、売却のスケジュールを立てやすい傾向があります。転勤や進学、あるいは資金繰りなどの都合で、決まった月日までにマンションを売りたい場合には買取が向いているでしょう。

売却までの手間が少ない

買取は、売却までの手間が少ないというメリットもあります。仲介では、内覧の際に家の印象をよくするために片付けや掃除が必要ですが、買取の場合は不要です。なぜなら、買取の内覧はリフォームを前提としているため、清掃してきれいな印象を持たせる必要がないからです。同様の理由で、買取はリノベーションやハウスクリーニングも不要です。

築年数が経過していても売却が可能

買取では、不動産買取業者が物件を買い取り、リフォーム等で付加価値を付けてから売却に出します。そのため、築年数が経過している物件や、個人向けの売却で売れ残ってしまうような物件でも取引が可能な場合があります。また、自殺や事件があったいわゆる「事故物件」や嫌悪施設（ごみ処理場、火葬場など）が近い物件などでも受け付けてくれる業者もあります。つまり、買取は、仲介で売却できずに困っている人にもおすすめの売却方法といえるでしょう。ただし、買取だからといって必ず不動産買取業者が引き取ってくれるとは限らない点には注意が必要です。

●心理的瑕疵についてはこちら

売却後のトラブルが少ない

売却後のトラブルが少ないのも、マンション買取のメリットといえるでしょう。不動産売買においては、売却・購入後に問題点に気付くケースを避けるために売主側に契約不適合責任が設定されることが多いです。契約不適合責任とは、売買の際に契約内容に適合しない引渡しを行った場合に、売主側で負担する責任のことです。

物件を購入するのが個人ではなく不動産買取業者の場合は、設備修補責任や、契約不適合責任を免除される契約が多くなっています。だからといって安心せず、売買契約書の内容は事前にきちんと確認し、気になる点があれば売買契約前に必ず伝えるようにしましょう。

人目に付きにくい

人目に付きにくいというのも、買取のメリットとして挙げられるでしょう。初めから買取での売却方法を選んだ場合は、購入希望者を募るための不動産ポータルサイトへの掲載は行いません。そのため、周囲の人に知られずに物件を売却することができます。身内やご近所に自宅の売却を知られたくない人にとって、買取は安心できる売却方法でしょう。

解約のリスクが低い

買取では、物件の買主が個人ではなく、不動産買取業者であるため、解約のリスクが低いといえます。個人の場合、住宅ローンを利用して物件を購入することが多く、「融資利用の特約」という条件が付くのが一般的です。融資利用の特約とは売買契約を結んだ後に住宅ローンの本審査に通らなかった場合に、売買契約を白紙解約できるという制度です。

この制度によって、買主が個人の場合は売買契約が結ばれた後でも、買主が住宅ローンの審査に通らなかったときには、解約のリスクがあります。しかし、買取では買主が不動産買取業者であるため、融資特約が適用されるリスクは低いといえるでしょう。

仲介手数料がかからないケースがある

売主が不動産買取業者と直接やりとりする場合、仲介手数料はかかりませんが、不動産会社に不動産買取業者を紹介してもらって買取が成約した場合は仲介手数料を支払う必要があります。このとき、仲介手数料は物件価格によって上限が法律で定められているため、仲介手数料について事前に把握しておきたい場合は、調べておきましょう。

ただし、不動産買取業者のなかには悪質な業者もいます。特に、不動産売却が初めてだったり、知識に不安がある方は、信頼できる不動産会社に仲介してもらうのがおすすめです。

●三井のリハウスの買取サポートシステムはこちら

マンション買取の注意点

マンション買取の注意点は、仲介よりも成約価格が低くなる傾向があることです。今回は、以下の4つの注意点について詳しく解説します。

・成約価格が低くなる場合がある
・残置物には費用がかかる場合もある
・住宅ローンの完済が必要である
・悪質な業者が存在する

成約価格が低くなる場合がある

不動産買取業者による買取で売却する場合、多くは個人へ売却するよりも成約価格が低くなることに注意しましょう。一般的に、不動産買取の取引は市場価格の約6割～8割程度の価格設定です。

買取の取引価格が相場より安くなる理由は、再販のためにリフォームや修繕の費用を差し引いても不動産買取業者が利益を得られるように、買取価格が決められるためです。

残置物には費用がかかる場合もある

買取の際に、残置物を残したままだと家庭ごみの不用品処分費用がかかる場合もあるので、事前に確認しておくとよいでしょう。処分費用のかかる不用品があると、追加費用の請求をされる場合もあります。不動産買取業者のなかには、買取費用に残置物の処分費用が含まれている場合もあるので、契約書を確認しましょう。

住宅ローンの完済が必要である

不動産買取に限らず、不動産売却の際は住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却代金を充てても完済できない場合は、自己資金を充当する必要があります。それでも返済が厳しいときは、任意売却という選択肢もあります。任意売却とは、競売にかけられる前に、金融機関の了承を得て不動産を売却する方法です。

マンション買取の際は、ローンの残債と買取の査定額や諸費用を踏まえ、無理のない資金計画を立てることが重要です。

●抵当権抹消手続きについてはこちら

●任意売却についてはこちら

悪質な業者が存在する

不動産買取業者のなかには、相場より大幅に低い買取価格を提示したり、売主が不利になる契約内容で進めたりする悪質な業者も存在します。専門知識が少ない売主にとっては、こうした業者との直接取引は大きなリスクとなりかねません。

納得いく売却を行うためには、信頼できる不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を行うことが重要です。不動産売却における媒介契約とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、取引を成立、完了させるための契約のことです。不動産会社の担当者が、売主に代わって買主探しや交渉、契約条件の調整などをしてくれるため、専門知識がなくても安心して進められます。

マンション買取が適したケース

マンション買取が適したケースとして、マンションを少しでも早く売却したいケースや、仲介での売却活動に難航しているケースなどが挙げられます。以下で、それぞれのケースについて詳しく見ていきましょう。

マンションを早く売却したいケース

とにかく早くマンションを売りたいケースでは、マンション買取を検討しましょう。

仲介での売却では、媒介契約から3か月～6か月が売却期間の目安とされている一方、買取の場合は、2週間から1か月半程度で売却活動が完了することもあります。個人の事情で一刻も早く売却しなければならない状況であれば買取も選択肢の1つです。

仲介での売却活動に難航しているケース

マンション買取が適したケースとして、仲介での売却活動に難航している場合も考えられます。たとえば立地が悪い、瑕疵物件である、築年数が古いといった理由で購入希望者が見つかりにくい場合、買取を選択することで早く買主が見つかる可能性があります。

ただし、買取は仲介より成約価格が低くなる傾向があるため、希望する価格で売りたい場合、仲介を依頼している不動産会社を変更して売却活動を続けてみるのがおすすめです。一般的に仲介での売却は、媒介契約から3か月～6か月程度かかるといわれているため、買主が見つからない場合は、半年をめどに不動産会社の変更を検討しましょう。

マンション買取の流れ

マンション買取は、以下のステップで進みます。

1．情報収集
2．買取査定の依頼
3．売買契約の締結
4．残代金の受領と引渡し
5．確定申告

以下でそれぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。

1．情報収集

マンションの買取を依頼する前に、似たような条件の物件がいくらで取引されているか、相場を調べてみましょう。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では実際の取引価格を見られるほか、不動産会社の販売情報サイトでも売り出し価格（売主が希望する価格）を把握できます。相場を把握しておくことで、不動産買取業者が提示する買取価格の信憑性を判断できますが、あくまでも売り出し価格であり、成約価格ではないことには注意して相場を把握しましょう。

●マンションの売却相場についてはこちら

2．買取査定の依頼

おおまかな相場が把握できたら、マンションの買取査定を依頼します。マンションの買取査定には、簡易査定と訪問査定があります。

簡易査定
簡易査定とは、対象となる物件を周辺の類似物件の価格や市況を参考におおまかな査定価格を算出する方法です。パソコンやスマートフォンから必要情報を入力するだけで査定してもらえるので、まとまった時間が取れなくても気軽に査定を受けられることや、通常数日以内に査定結果が分かるというメリットがあります。

●簡易査定についてはこちら

訪問査定
訪問査定とは、不動産会社が現地に出向き、物件の状態を詳しく見て査定価格を算出する方法です。

査定日時を決める必要があるうえ、結果が出るまでに1週間ほど日数がかかりますが、訪問査定はより精度の高い査定結果を得られる可能性があります。

以上のことから、おおまかな査定結果を知りたい人には簡易査定、マンションを売却することが明確に決まっている人には訪問査定がおすすめです。

また、近年では簡易査定や訪問査定のほかに、AIが自動的に査定額を計算する「AI査定」を取り入れる不動産会社が増えています。AI査定は各社が持っている過去の取引データにもとづいて行われるので、なるべく取引実績が豊富な不動産会社を選ぶのがおすすめです。

●リハウスAI査定はこちら

●マンション査定の注意点についてはこちら

3．売買契約の締結

正式な買取金額が決まったら、売買契約の条件やスケジュールなどについて打ち合わせをします。買取条件に納得すれば、売買契約を結びます。

契約当日は、重要事項説明書の読み合わせを行い、その後、売買契約書に署名・捺印、手付金の受領などを行うのが一般的な流れです。

4．残代金の受領と引渡し

売却価格から手付金を差し引いた残代金を受領したら、マンションの引渡しになります。引渡しの前までに、必要書類の準備、引越しなどを済ませておきましょう。

その後、一般的には司法書士立ち会いのもとで不動産登記の手続きをします。不動産登記は土地や建物の所有者を明確にするために行われます。売主が行う必要があるのは、抵当権抹消登記や所有者の住所変更登記などです。

抵当権抹消登記とは、住宅ローンの完済後に必要な手続きで、抹消するためには金融機関の合意が必要です。所有権移転登記は、買主が行うのが一般的です。売主は住宅ローンを完済した際に抵当権抹消登記を済ませておきましょう。

5．確定申告

マンションの売却後、確定申告が必要な場合があります。マンション売却の際に、譲渡収入金額から取得費や経費を差し引いた額が「譲渡所得」として扱われ、売却益が生まれた場合、課税対象となるためです。

確定申告の際の節税方法として、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用すると、かかる税金を抑えられたり、譲渡損失が出た際も「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用されたりします。

居住用財産の3,000万円特別控除とは、要件を満たすことで譲渡所得から最高で3,000万円が控除される制度です。要件には、マイホームであることや譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないことなどがあります。

また、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例とは、不動産を売却した際に発生した譲渡損失を、事業所得や給与所得などほかの所得と相殺できる特例です。この特例にも、マイホームであることや、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えているといった適用要件があります。

確定申告をすることにより節税できることがあるため、マンションの売却の際は、まず税務相談をしてみましょう。

●控除の特例についてはこちら

●マンション売却の流れについてはこちら

【体験談あり】マンション買取を依頼する際のポイント

買取での売却は相場価格よりも低い価格で取引されてしまう可能性があるため、どうしても早急に売却したい人や仲介では売却が難しい人など、特定の状況に限って有効な売却方法です。

直接不動産買取業者に買取をしてもらえれば仲介手数料はかかりませんが、不動産知識が少ないとトラブルが発生してしまうリスクもあります。そこで買取を行う場合は、信用のおける不動産会社へ仲介を依頼し、不動産買取業者を探してもらうことがおすすめです。三井のリハウスでは、買取サポートシステムというサービスを提供しており、不動産買取業者への仲介も行っています。ぜひお気軽にご相談ください。

以下で、三井のリハウスを利用して買取を実現した方の実際の体験談をご紹介します。

【60代・納得のいく買取が実現した方の体験談】
昨年自己所有のマンションを売却しようと思い、担当者に相談してみたところ、いろいろアドバイスしていただき、不動産買取業者に売却するのがコストもかからないということで見積もりをお願いしてみました。今回もまた一生懸命動いてくださり、少しでもよい金額で買取してくれる業者さんを見つけるために何社もかけ合ってくれ、とても満足のいく金額で売却できました。少ない年金を老後の生活資金として使えるので、大変ありがたく思っています。売却後の難しそうな譲渡所得税の支払いについても税務相談を勧めてくださり、税理士の方からいろいろ教えていただけ大変助かり、無事に確定申告も終えることができました。三井のリハウスさんにして本当によかったです！

【70代・立地が悪い土地で売却が実現した方の体験談】
三井のリハウスさん以外にも何件か売却について問い合わせをしました。しかし、立地の悪さや建物の古さを指摘されて、買取金額がとても悪くて話にならず、家を手放すか残しておくか考えていたところ、三井のリハウスさんは親切で丁寧な対応をしてくださいました。買取金額も他社さんよりも大幅によくて、すぐに買い手さまも決まり、スムーズに進んでくれて助かりました。三井のリハウスさんを選んで家を売却して本当によかったと心から思います。ありがとうございました。

マンションをスムーズに売却するために

マンション買取は、短期間で物件を現金化できることがメリットですが、相場に比べて取引価格が下がる恐れがあります。どうしても早く手放したい、瑕疵があって買主が見つからないといった事情がある場合にのみ、おすすめの売却方法といえます。買取と仲介、それぞれにメリットや注意点があるため、所有している物件の特徴や自分に合った売却方法を選ぶようにしましょう。

売却の期間に余裕のある人や、取引価格を重視する人には不動産会社が仲介となり、個人から購入希望者を見つける方法での売却がおすすめです。仲介でのマンション売却には、不動産会社のネットワークを利用した宣伝活動をしてもらえることや、希望価格での買い手が見つかりやすいといったメリットがあります。不動産会社がプロの知識と経験で売却をサポートしてくれるので、安心かつスムーズな売却につながるでしょう。

だからこそ、仲介でのマンション売却を検討する際は、パートナーとなる不動産会社選びが重要です。よい不動産会社を見極めるポイントの1つは、実績の豊富さにあります。

三井のリハウスは、100万件を超える累積仲介取扱件数で積み重ねてきた経験と知識で、希望条件に沿った売却をサポートします。マンション売却を検討している場合は、三井のリハウスでマンション仲介の相談をしてみるのはいかがでしょうか？

●三井のリハウスの無料査定はこちら