買って5年以内のマンション売却は税金面で不利？使える特例も解説

5年以内のマンション売却で税金が高くなる理由

不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として課税されます。譲渡所得に課せられる所得税や住民税は、「譲渡所得税」と総称されることもあり、不動産を売却する際にかかる費用の1つです。

マンションの売却時期を検討している方は、「取得して5年以内に不動産を売却すると税金が高くなる」という話を聞いたことはありませんか？これは、譲渡所得にかかる税率が、不動産の所有期間によって変わるためです。

譲渡所得は、不動産の所有期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに区分されます。短期譲渡所得は不動産の所有期間が5年以下の場合、長期譲渡所得は不動産の所有期間が5年を超えた場合とそれぞれ定められており、2つの税率には次のような差があります。※1

※上記の税率には復興特別所得税として、所得税の2.1％が上乗せされています。

つまり、不動産を取得して5年以内にマンションを売却すると、上記の表の通り20％近く税率が高くなってしまうのです。節税に役立つ特例もあるため、必ずしも損をするとは限りませんが、所有期間が5年以下か5年超えかで税率が大きく変わるということは覚えておくとよいでしょう。

この記事では、マンション売却のタイミングにお悩みの方へ向けて、取得から5年以内にマンションを売却する場合の税額や利用できる特例、売却をスムーズに進めるコツなどを詳しく解説します。

●短期・長期譲渡所得に関する詳しい記事はこちら

5年以内のマンション売却にかかる税額の計算方法

マンションを売却するときにかかる税額は、自分で計算できます。ここでは、取得して5年以内のマンションを売却するときにかかる税額の計算方法について解説します。

［ 1 ］ 譲渡所得を計算する

まず、マンションの売却によって生じる譲渡所得を以下の式によって計算します。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 － （取得費 ＋ 譲渡費用）

「譲渡収入金額」とは、マンションの売却価格と固定資産税の清算金を指します。

「取得費」とは、マンションの購入代金と購入にかかった費用のことです。しかし、建物の不動産価値は経年につれて減っていくため、取得費を計算するには「減価償却費（取得時の購入代金を耐用年数に応じて経費計上するもの）」を差し引く必要があります。

2016年（平成28年）4月1日以後に取得した建物の減価償却費の計算式は、定額法の「購入代金 × 償却率」です。今回のように居住用マンションを売却する場合の償却率は、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、耐用年数は47年のため「0.022」が適用されます。また、取得費が分からない場合は、マンションの売却価格の5％相当額を取得費と見なすこともできます。

「譲渡費用」とは、マンションの売却にかかった費用のことを指します。たとえば、譲渡費用の具体例として、不動産会社に支払う仲介手数料や不動産の登記費用、売買契約書にかかる印紙税などが含まれています。

上記の通り計算して求められた譲渡所得から、要件を満たしていれば特別控除を差し引くこともできます。特別控除とは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」のことで、マンションの所有期間にかかわらず譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられる特例です。特別控除については、後で述べるこちらをご覧ください。

なお、下記の計算で課税譲渡所得がマイナスになり、譲渡損失が生じた場合は課税されません。

課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 － 特別控除

もし、課税譲渡所得がプラスになり、不動産売却によって利益を得た場合には、次のステップで税額を計算してみましょう。

●譲渡所得の計算方法について詳しくはこちら

［ 2 ］ 税額を計算する

マンションを売却するときに課せられる税額は、上記で計算した課税譲渡所得に、税率をかけることで求められます。

税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税、住民税）

今回はマンションを取得してから5年以内に売却するケースなので、税率は短期譲渡所得の39.63％となります。

5年以内のマンション売却に利用できる特例

マンションを取得してから5年以内に売却を行ったとしても、居住用財産の3,000万円特別控除の特例を利用することで税金を抑えられる場合があります。

居住用財産の3,000万円特別控除とは、マイホームとして居住していた不動産を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられる特例です。さらにこの特例は、要件を満たしていれば、マンションの所有期間にかかわらず控除を受けられるというメリットがあります。

●3,000万円の特別控除に関する詳しい記事はこちら

マンション売却を考える場合、売却後に新たな住まいの購入を検討している方もいるでしょう。不動産を購入する際には、住宅ローン控除が適用されることがありますが、3,000万円の特別控除とは併用できません。買い替えを前提にマンション売却を考える際は、売却時の3,000万円の特別控除と、購入予定の家の住宅ローン控除で、どの程度節税できるかを比較してみることが大切です。

取得から5年以内のマンション売却を成功させるコツ

取得から5年以内のマンション売却を成功させるためには、次のようなコツを押さえるとよいでしょう。

・短期で売却する理由を明確に伝える
・信頼できる不動産会社を選ぶ

短期で売却する理由を明確に伝える

取得から5年以内と短期間で売り出されている物件に対して、購入検討者は「なぜ購入してすぐにマンションを手放すのだろう」と疑問を持つかもしれません。物件に対する不安を抱かせないためには、「急な転勤が決まった」「家族の介護が必要になった」「経済的な問題が生じた」など、売却する理由をきちんと伝えましょう。

なお、売却する物件に不具合や故障箇所がある、変死や自死が起きたといったトラブルは「瑕疵（かし）」といわれ、売却前に購入検討者へ必ず伝える必要があります。仮に、このような瑕疵を購入検討者に伝えなかった場合、売買契約の解除や損害賠償請求といった事態につながってしまう恐れがあるため、十分気を付けましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション売却を成功に導くには、パートナーとなる不動産会社選びが重要なポイントになります。不動産会社を選ぶ際は、マンション売却の実績が豊富で、かつエリアにも強い会社を絞り込み、不動産査定を受けてみましょう。不動産会社から物件の査定価格について説明を聞いてみることで、その会社の強みや担当者の信頼度が把握できるでしょう。

三井のリハウスでは、無料の不動産査定を実施しています。100万件以上の豊富な取引実績に基づく、精度の高い査定を行っていますので、マンション売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご利用ください。

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5年以内のマンション売却でお悩みならプロへ相談

ここまでお伝えしてきた通り、取得から5年以内のマンション売却は税金が高くなります。しかし、控除や特例を利用することで、負担を抑えることは可能です。また、マンションは築年数が浅いほど需要が高い傾向にあるため、売却の意志が固まっている場合は早めに動くとよいでしょう。

納得のいく売却のためには、資金面のシミュレーションや売却の進め方について、プロに相談することをおすすめします。三井のリハウスでは、マンション売却のご相談を承っております。豊富な知見を生かした売却プランのご提案、地域に根ざした販売活動など、マンション売却に関する幅広いサポートを行っています。「マンションを売るかどうかまだ迷っている」という方も、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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※1 出典：不動産と税金2024（令和6年度版），東京都主税局
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/book/fudosan/data/fudosan2023_03.pdf
（最終確認：2024年8月30日）