投資マンションが売却できない！5つの売れない理由や対処法を解説

投資マンションが売却できない理由5つ

投資マンションを売り出しているものの、なかなか買い手が付かないというオーナーの方はいませんか？投資マンションが売却できない理由には、大きく以下の5つが挙げられます。

・サブリースである
・空室がある
・買い手が限られている
・売却タイミングがよくない
・売り出し価格が相場よりも高い

以下で詳しくご説明します。

サブリースである

投資マンションが売却できない理由の1つには、サブリース契約であることが挙げられます。サブリースとは、オーナーが所有するマンションをサブリース会社が一括で借り上げ、転貸する運営方式のことです。オーナーの収入は、サブリース会社が転貸して得た賃料です。

サブリースは安定した収入が見込めるメリットがある一方で、手数料が高く設定されています。そのため、周辺の家賃相場に合わせた賃料設定をしている場合、たとえ満室だったとしても手数料の分だけ収入が少なくなってしまうのです。つまり、一般的な賃貸借契約と比較すると利回り（物件購入価格に対する1年間の家賃収入の割合）が低くなるため、買い手が付きにくくなることが考えられます。

●サブリースについて詳しい記事はこちら

●利回りについて詳しい記事はこちら

空室がある

投資マンションに空室があると、買い手は自ら入居者を探さなければなりません。入居者探しには手間と時間に加えて費用もかかるため、空室がある投資マンションはなかなか買い手が付かず、売却しにくい傾向があります。

買い手が限られている

投資マンションの主な買い手は不動産投資家です。購入後、第三者に貸すことを想定している場合、入居者のターゲットが広い物件を好むでしょう。そのため、立地や間取りによっては不動産投資家のなかでも買い手が限られることがあります。

売却タイミングがよくない

投資目的のマンションに限った話ではありませんが、マンションには買い手が付きやすい時期と付きにくい時期があります。特に、投資マンションの需要は、金利に左右されるところがあります。金利が高くなれば借り入れコストが増え、不動産の投資を控える人が出てくるためです。このように買い手が付きにくいタイミングで売り出すと、売却期間が長期化する恐れもあるため、売り出しのタイミングに注意しましょう。

売り出し価格が相場よりも高い

投資マンションに買い手が付かない原因の1つに、売り出し価格が相場よりも高く設定されていることが挙げられます。周辺エリアの地価や相場、不動産会社が算出する査定額をもとに売り出し価格を設定することが望ましいでしょう。また相場は、「不動産情報ライブラリ」や「REINS Market Information」などのサイトを使って調べることが可能です。

投資マンションを売却する方法

続いて、投資マンションを売却するための対処法をご紹介していきます。投資マンションを売るための方法は、主に以下の2つです。

・空室を埋める
・売却時期と価格を再検討する

それぞれ詳しくご説明します。

空室を埋める

投資マンションを売却しやすくするためには、空室を極力埋めることも有効な方法です。空室がない状態だと買い手は入居者を見つける手間が省けるため、投資マンションの購入に前向きになる可能性があります。よって、入居者探しに注力し、空室を埋めてから売却するのがよいでしょう。

売却時期と価格を再検討する

先ほどお伝えしたように、マンションは売り出すタイミングと売り出し価格が重要です。売り出すタイミングについては、築年数や減価償却期間から売り時を見極める方法もあります。投資マンションの売却タイミングについて、詳しくは以下の記事をご覧ください。

●投資マンションの売却タイミングについて詳しい記事はこちら

売り出し価格は高過ぎると購入検討者の候補から外されてしまい、安過ぎると損をすることになります。なかなか買い手が付かず、売り出し価格を再検討する場合は、不動産会社に相談するのがおすすめです。

投資マンションを売却する流れ

ここからは、投資マンションを売却する流れについてご説明します。投資マンションを売却する際の流れは以下の通りです。

1．査定の依頼
2．媒介契約の締結
3．売却活動開始
4．売買契約の締結
5．引渡し・決済
6．賃貸人の地位承継通知

おおまかな流れは、一般的なマンションの売却と大きな違いはありません。ただし、投資マンションと一般的なマンションとでは、内覧の有無や精算に関して手順や手続きが少し異なることもあります。投資マンションを売却する際は、あらかじめ相違点について把握しておき、売却をスムーズに進められるようにしましょう。

投資マンションを売却する際の注意点

投資マンションを売却する際は、事前に資金計画をしっかりと立てておきましょう。

所有している投資マンションがオーバーローンの場合は、売却価格で支払いきれない分のローン残債を自己資金で賄ったり、アンダーローンになるまで返済し続けたりする必要があります。最終的な成約価格は、買い手との調整によって決まるため、売り出し価格で成約するとは限らないことも含め、資金計画を立てるとよいでしょう。

いざとなったときに慌てないためにも、売却前にはローン残債について確認しておくとともに、自己資金がどれくらいあるのか把握しておくとよいでしょう。不動産会社に査定額を算出してもらうと、売却価格でローン残債を支払えるかどうかの参考になります。また、万が一オーバーローンになってしまっても、自己資金で差分を支払えるか事前にシミュレーションしておくと安心です。

よくある質問

ここからは、投資マンションの売却についてよくある質問をご紹介します。

投資マンションは何年で売却するのがよいですか？

所有期間が5年を超えると、投資マンションの売却で利益が発生した際にかかる所得税や住民税などの税率が下がります。ただし、先ほどお伝えした減価償却期間や、不動産需要なども考慮して売却時期を検討するのがよいでしょう。

売却で利益が出たらどうなりますか？

投資マンションやマイホームを問わず、不動産を売却し、仲介手数料をはじめとする諸費用を引いた結果、利益が発生した場合には所得税や住民税がかかります。

投資マンションの売却で後悔しないために不動産会社に相談を！

ここまで、投資マンションが売却できない理由や、その対策についてお伝えしてきました。投資マンションの売却に時間がかかるときは、適切な対処法をとることが重要です。

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