中古戸建はどのようにして査定されるの？査定してもらう際の注意点も併せて解説

中古一戸建ての査定とは？

査定とは、不動産会社に物件の価格を見積もってもらうことです。査定価格（査定額）は、物件の特徴や不動産市場の状況を総合的に判定した価格であり、実際に売り出す価格や、最終的な成約価格とは異なります。一戸建ての査定金額は、建物と土地をそれぞれの評価方法で査定し、それらの金額を合計して算出したものです。

一戸建ての査定には「AI査定」「簡易査定」「訪問査定」の3種類があります。それぞれの特徴を把握し、状況に合った査定を選択しましょう。

AI査定

AI査定とは、過去に取引された成約事例の蓄積データをもとに、売却の予想価格をAIが算出する方法です。Webサイト上で物件情報を入力すると、査定額がすぐに分かります。蓄積データが多いほど精度が高まる特徴があるため、不動産の取引実績が豊富な不動産会社のサービスを使うのがおすすめです。

しかし、実際の建物の状況、周辺環境を考慮できないため、簡易査定や訪問査定より精度が下がる可能性が高いという注意点があります。査定額の概算を今すぐに知りたいという方に向いています。

簡易査定

簡易査定とは、物件情報や類似物件の取引価格などをもとにして算出する査定方法です。不動産会社の営業担当者は、机上で入手できる書面に表示されたデータのみを利用するため、「机上査定」とも呼ばれています。簡易査定はWebやメール、電話などで依頼でき、訪問査定より短い期間で査定結果を得られる手軽さがメリットです。

一方で、査定の精度は訪問査定のほうが高いというのが一般的です。そのため、忙しくて訪問対応ができない方や、とりあえずおおまかな金額だけを知りたいという方に適しています。

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訪問査定

訪問査定とは、不動産会社の営業担当者が直接、物件を訪問し、土地の形状、建物の内装・外装や設備、周辺の立地など幅広い状況を踏まえて査定する方法です。早ければ2日～3日、最大1週間ほどで結果が得られます。不動産会社が実際の土地や物件の細かい部分を見たうえで査定するため、簡易査定よりも精度の高い査定結果が得られるという傾向があります。

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建物の査定における評価ポイントは？

中古一戸建ての建物部分を査定する際は、原価法が用いられます。原価法とは、同じ建物を再建した場合の価格を計算し、新築時から査定時までの建物の価値が低下した分を減価修正する方法です。減価修正は、築年数や構造、法定耐用年数（減価償却費を計上するために定められた、税務上の耐用年数）を用いて計算します。

国税庁で定められている非事業用の法定耐用年数は、木造建築では33年、鉄筋コンクリートでは70年です。ただし、法定耐用年数は不動産の価値を公平に算出するために国が決めたものであり、あくまでも税制上の年数にすぎません。建物自体の物理的な耐用年数は法定耐用年数よりも長い場合も多く、メンテナンス状況によっても異なってくるため、法定耐用年数と混同しないように注意しましょう。

建物は原価法で計算した後、実際の建物の状態や特徴によって価格が調整されます。ここでは、評価につながるポイントを具体的に見ていきましょう。

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リフォームの有無

バリアフリーなどのリフォームによって建物の付加価値が上がっていると見なされた場合、査定時に高く評価されることがあります。事前にリフォームを行っている場合には、その内容を不動産会社に詳細に伝えて、リフォームによる付加価値を正しく査定に反映してもらうようにしましょう。

ただし、必ずしも査定を受ける前のリフォームが必要であるとは限りません。たとえば、自分の好みにリフォームしたい購入希望者が物件を魅力的に感じず、売れにくくなってしまう場合があります。また、リフォーム代が売却代金で回収できない可能性もあるため、リフォームするか判断に迷った際には、不動産会社に相談して決めるとよいでしょう。

使用している建物の材質

建物に使用されている素材の品質が高いと、評価も高くなる傾向があります。たとえば、強度が高く香りも楽しめるヒノキや、耐久性があってデザイン性も高いウォールナットなどは高品質な素材の代表例です。

一方で、塗料や接着剤、断熱材などに有害な物質が含まれていると、シックハウス症候群の原因になるため価値が下がります。有害な物質の例としては、断熱材に含まれるアスベスト、塗料に含まれるトルエン、キシレンなどが挙げられます。

建物の内装、外装の劣化状態や設備

内装の主な評価基準は設備状況や、雨漏り、シロアリの発生があるかなどです。特に、水回りは汚れやすいため、キッチンやお風呂場の設備状況は重要です。なお、建物に省エネ設備や、防災セキュリティといったオートメーション機能が備わっていると高評価につながりやすい傾向があります。

外装の設備基準では建物が破損していないか、素材の劣化具合、建物の傾きがないかがチェックされます。

間取り

高評価を得るには、広さだけでなく、使いやすい間取りであるかも重要です。収納の有無のほかにも、部屋数は十分あるか、生活スタイルに合わせやすいか、家事がしやすい動線が確保されているかなどが評価されます。

建物の性能

長期優良住宅をはじめとした、性能に優れた建物は高評価につながりやすい傾向があります。買い手が購入した後、住宅ローン控除といった税金の優遇措置を受けられる可能性が高いため、建物の性能は査定価格にも大きく影響します。そこで、査定を依頼する際には、事前に「住宅性能評価書」や「長期優良住宅認定書」などの認定書を用意しておくとよいでしょう。

不動産市場の価値状況

査定は、不動産市場の状況も考慮に入れて行います。参考にするのは、不動産価格指数です。不動産価格指数とは、国土交通省が公表している不動産価格の動向をデータにしたものを指します。

土地の査定でチェックされるポイントは？

一戸建ての土地部分は取引事例比較法で査定します。取引事例比較法とは、査定する物件と条件が似ているほかの取引事例を参考にし、土地の条件や特徴を加味して査定価格を決定する方法です。この方法では、基本的に、周辺の土地相場が査定に大きくかかわるため、地域によって算出される査定価格は異なります。

相場のほかにも、土地の価格に影響する要素があるので、以下で詳しく見ていきましょう。

立地

駅や公共施設、商業施設が周辺にあるかどうかは、土地の価格に影響する要素の1つです。駅の場合は、主要な駅から近いと特に高評価になりやすいため、最寄り駅が2つ以上あったらどの駅から近いのかを確認しましょう。

このほか、中心街への近さ、交通アクセスのよさ、エリアのイメージ、治安、その地域の今後の開発予定なども査定価格に影響します。

庭の状態や駐車場の有無

植木の剪定や草刈りなどの手入れがされていない庭は、購入希望者によくない印象を与えてしまい、評価が下がりやすい傾向があります。また、駐車場がない物件の場合、車を所有している人にとっては検討対象になりにくいでしょう。特に車が生活に欠かせないエリアでは、駐車場がない物件は売りにくくなる恐れがあります。

接する道路との関係

家の敷地が道路に面している部分が多く、日当たりがよいことも、査定価格が高くなるポイントです。なお、家の方角は、南、東、西、北向きの順に評価が高くなる傾向があります。

建築基準法では、建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないと定められています。そのため、接道義務を満たさない場合、現在ある物件を解体して新たに建物を建築することが難しく、評価が下がる恐れがあります。

敷地の面積や形状

土地の広さや形も、土地の査定価格に影響します。たとえば、土地が狭かったり、特殊な形をしていたりすると建物を建てにくいため、査定価格が下がる傾向があります。反対に、敷地の面積が広いと建築物の幅が広がるため、高評価につながりやすいでしょう。ただし、あまりにも土地が広過ぎると、売り出す際に査定価格が高額になりやすく、かえって売れにくくなってしまう場合があります。

そのほかのチェックポイント

不動産査定のチェックポイントは、建物と土地のほかにもあります。以下で詳しく見ていきましょう。

権利関係（所有者は誰か）

物件の所有者と売却する人が同一でない場合は、基本的に第三者に譲渡ができないため、査定の際に実際の所有者の確認が行われます。そこで、売却を検討する際には、念のため登記簿謄本（登記事項証明書）と売主が一致しているかを確認することが必要です。もし一致していなかった場合は、事前に所有権移転登記を行っておきましょう。

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滞納状況（住宅ローンほか）

査定の際は、住宅ローンや税金の滞納がないかどうかもチェックされます。なお、住宅ローンが残っていると抵当権を抹消できないため、基本的には第三者への譲渡ができません。そのため、住宅ローンの残債がある場合は、査定価格を見て、一括返済できるかどうか事前に判断しておくことが必要です。

●抵当権抹消についてはこちら

査定を依頼する前に行っておくとよいこと

ここでは、査定を依頼する前に、行っておくとよいことをいくつかご紹介します。事前に準備をしっかり行うことで、不安要素をなくし、スムーズな査定につなげましょう。

住宅ローンの残債を確認する

住宅ローンの残債は、不動産売却価格を決めるうえで重要な情報です。先ほど述べたように、住宅ローンが残っていると基本的には第三者への譲渡ができません。そこで、売却時には既にローンを支払い終えているか、売却代金や自己資金で一括返済する必要があります。

売却代金で一括返済する場合には、住宅ローンの残債を事前に把握し、完済が見込める売却価格を不動産会社に伝えてから、売り出し価格を決めましょう。住宅ローンの残債は、毎年10月ごろに金融機関から送られてくる年末残高証明書で確認できます。

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片付けや清掃を行っておく

査定前には家をきれいに片付け、見やすい状態にしておくことをおすすめします。査定のためだけに特別な掃除をする必要はありませんが、水回りにひどいカビの汚れがあるというような場合は、査定に影響することがあります。

一戸建て査定の流れ

一戸建ての査定を依頼するときの主な流れは以下の通りです。

1．査定に必要な情報を把握する
2．査定を申し込む
3．不動産会社に必要な情報を提供する
4．査定結果を受け取る

それぞれのステップについて、詳しく解説します。

1．査定に必要な情報を把握する

査定を受ける場合は、不動産会社に以下の情報を伝えられるようにしておきましょう。

・住所
・物件の種類（一戸建て、土地、マンション）
・面積
・築年数
・間取り

なお、上記のほかに周辺の成約価格の相場情報も把握しておくとよいでしょう。一戸建ては物件それぞれ個性の違いが大きいため、査定額は相場価格と差が出るのが一般的です。その差の根拠を不動産会社に尋ねてみると、信頼できる不動産会社であるかどうかを判断する材料の1つになります。

2．査定を申し込む

必要な情報がそろったら、Web上のフォームやメール、電話から査定を依頼しましょう。訪問査定では営業担当者との日程調整も必要です。

また、訪問査定の前に準備するべき書類はありませんが、以下の書類を保管していた場合、担当者に見せることで、スムーズかつ精度の高い結果が得られるでしょう。

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3．不動産会社に必要な情報を提供する

査定では不動産会社に事前にまとめておいた物件の基本情報を伝えます。もし不動産会社から追加の質問があれば、分かる範囲で回答しましょう。

建物の劣化部分や設備の故障があれば、必ず不動産会社の営業担当者に伝える必要があります。万が一、報告漏れがあると、売却完了後のトラブルにつながることもあるからです。

4．査定結果を受け取る

簡易査定の結果は電話やメールで数日中に伝えられます。訪問査定の結果は、早ければ2日～3日、遅くても1週間程度で営業担当者から査定書として渡されることが一般的です。追加で調査が必要になった場合は、査定結果が出るまでに時間がかかることもあります。

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提示された査定結果に納得できた場合は、売却活動を開始するために不動産会社と媒介契約を結びます。仲介を依頼した不動産会社に支払われる仲介手数料は、売買契約成立時に半金を支払い、引き渡し時に残りの半金を支払うことが一般的です。売却活動ではコミュニケーションを取る機会が多くなるため、信頼できる不動産会社を選びましょう。

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●媒介契約についてはこちら

●不動産会社の選び方についてはこちら

査定時の注意点

査定を受ける際には、注意すべきポイントがいくつかあります。適切な金額で売り出すためにも、以下の注意点をよく確認しておきましょう。

査定価格は参考にとどめる

先ほど述べたように、査定価格は実際に契約を結ぶ成約価格ではありません。そのため、高額な査定価格が出ても、信用し過ぎないことや、高額な査定価格が出たことだけを理由に不動産会社を選ばないことが大切です。

瑕疵は正直に伝える

住宅における瑕疵（かし）とは、雨漏りやシロアリ発生などの「物理的瑕疵」、建築基準法を満たしていないといった「法律的瑕疵」、事故物件のような心理的に問題がある「心理的瑕疵」、騒音・悪臭などの「環境的瑕疵」などを指します。ただし、物理的瑕疵はリフォームにより改善可能な場合も多くあります。

これらの瑕疵がある場合は、早めに不動産会社の担当者に伝えるとよいでしょう。売買契約後に発覚した場合、契約不適合責任により、賠償金を請求される可能性があるからです。

●契約不適合責任（瑕疵担保責任）についてはこちら

●心理的瑕疵についてはこちら

一戸建ての不動産売却のコツ

一戸建ての査定を受けた後に、その不動産をできるだけ早くかつ高く売るための主な方法として、以下の3つをご紹介します。

・信頼できる不動産会社を選ぶ
・売り出し価格を少し高めに設定する
・物件の印象をよくしておく

それぞれ解説していきます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産売却では、仲介を依頼する不動産会社のサポートが重要です。査定を複数の会社に依頼したときは、査定額だけで判断しないほうが賢明です。自分が売りたい物件と似た物件の売却実績があるか、営業担当者がどれだけ親身になってくれるかなども重視して選びましょう。

売り出し価格を少し高めに設定する

売り出し価格を査定額より少し高めに設定して売却活動をスタートすると、高い取引価格で売却できる可能性があります。なぜなら、不動産取引では購入希望者からの値下げ交渉が入ることもあるからです。希望する条件より安く売って損をしないように、売り出し価格は不動産会社と相談しながら慎重に考えましょう。

物件の印象をよくしておく

物件の印象をよくすると、購入希望者が早めに見つかり、より高く売却できる可能性が高まります。先に挙げた一戸建ての訪問査定で見られるポイントを参考にしたり、査定後に不動産会社からアドバイスをもらったりするとよいでしょう。

●家の売却時の注意点やコツについてはこちら

●一戸建て売却の基本的な流れと成功ポイントについてはこちら

【口コミあり】一戸建てを査定する前に知っておくべきこと

売却の意思が固まっている場合は、不動産会社の担当者による訪問査定が適しています。その理由は、一戸建てはマンションよりも物件の独自性が強く、適切な査定価格を導き出すには物件の実態を見て査定することが不可欠であるためです。

また、売却活動を行う際は、不動産会社に仲介を依頼するケースがほとんどです。査定から売却までをスムーズに進め、かつ希望の額で売るために重要なのは、不動産会社選びであるといっても過言ではありません。売却実績だけではなく担当者の対応の丁寧さを訪問査定で確認し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

ここでは、三井のリハウスで実際に査定をし、不動産売却をした方の体験談や口コミを一部抜粋してご紹介します。

【40代・売却担当者の対応にご満足いただいた方の口コミ】
以前三井のリハウスでマンションを購入し住んでいました。その縁で戸建を売却する際は、三井のリハウスが第一候補にあがりました。4社～5社に売却依頼をお願いしたなかで、こだわった注文住宅ということもあり、そのよさを理解し伝えてくれそうと感じ、仲介をお願いしました。

売却時期や方法など少し難しい要望もとても快く引き受けていただいたうえ、じっくり時間をかけるところとスピーディーに動くところのメリハリがあり、ストレスなく安心しておまかせできました。担当の方がとてもよく、売却後も親身になっていただきました。売って終わりではなく、今後もご縁を感じられるお気遣いにうれしくなりました。今後も何かある際は、三井のリハウス、特にお世話になった担当の方にお願いしたいと思っておりますし、売却後のお礼のメールでも同じことをお伝えしました。とてもよかったと思っております。

まずは査定を依頼しよう！

ここまで、さまざまな査定に関する注意事項をお伝えしてきましたが、査定を依頼する際には、不動産会社を吟味し、信頼できる会社を選ぶことが大切です。信頼に値する不動産会社かどうかを見極めるには、その会社の実績はもちろん、訪問査定におけるやりとりのなかで、営業担当者の知識は十分か、丁寧な対応だったかなどを確認して判断するとよいでしょう。

三井のリハウスでは、100万件以上の取引実績から得た知見を生かした不動産査定を無料で承っております。物件の売却を検討している方は、ぜひ一度ご活用してみてはいかがでしょうか？

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